تاثیر تثبیت نرخ بهره های بانکی در استرالیا بر بازار املاک تورم و رکود اقتصادی چیست؟

AUSTRALIAN HOUSING MARKET PEAK VALUES ILLUSTRATION

تصویری که با برش‌های کاغذی در روز پنجشنبه، ۱۰ جولای ۲۰۲۵ ایجاد شده است، بازارهای مسکن (از چپ به راست) ملبورن، سیدنی، آدلاید و پرت را با پول استرالیا در پیش زمینه نشان می‌دهد. Source: AAP / STEVEN SAPHORE/AAPIMAGE/aap image

پول مهم است

View Podcast Series

Follow and Subscribe

Apple Podcasts

Spotify

دانلود (11.85MB)

Download the SBS Audio appAvailable on iOS and Android

بانک مرکزی استرالیا در نشست اخیر خود در نوامبر ۲۰۲۵ نرخ رسمی بهره را در سطح ۳٫۶۰ درصد بدون تغییر نگه داشت؛ تصمیمی که با هدف حفظ تعادل میان مهار تورم و جلوگیری از تضعیف بیش از حد رشد اقتصادی اتخاذ شده است.

بانک مرکزی استرالیا در نشست اخیر خود در نوامبر ۲۰۲۵ نرخ رسمی بهره را در سطح ۳٫۶۰ درصد بدون تغییر نگه داشت؛ تصمیمی که با هدف حفظ تعادل میان مهار تورم و جلوگیری از تضعیف بیش از حد رشد اقتصادی اتخاذ شده است.

بر اساس بیانیه هیأت سیاست‌گذاری، تورم همچنان بالاتر از دامنه هدف ۲ تا ۳ درصدی قرار دارد و انتظار می‌رود برای بخشی از سال آینده نیز بالای ۳ درصد باقی بماند، هرچند پیش‌بینی می‌شود در سال‌های بعد به‌تدریج به میانه این دامنه نزدیک شود.

در عین حال، کاهش‌های پیشین نرخ بهره و تسهیل شرایط مالی، هم‌اکنون در حال اثرگذاری بر اقتصاد هستند و بانک مرکزی تأکید کرده تا زمان روشن‌تر شدن روند تورم، بازار کار و ریسک‌های داخلی و جهانی، موضع محتاطانه خود را حفظ کرده و هرگونه تغییر بعدی در نرخ بهره را منوط به داده‌های جدید و تحقق مسیر پایدار تورم به سمت هدف می‌داند.

اما این تصمیم در کوتاه مدت چه تأثیری بر بازار املاک خواهد داشت؟

آیا بازار املاک در استرالیا در حال حاضر بیش از حد داغ شده است یا هنوز ظرفیت رشد معقولی در آن وجود دارد؟

با توجه به تصمیم اخیر بانک مرکزی استرالیا، آیا سیاست‌های پولی فعلی می‌توانند به کاهش نگرانی‌ها در مورد تورم و رکود اقتصادی کمک کنند؟

بابک صالحیان کارشناس ارشد خدمات مشاوره‌ املاک از موسسه property analyzer در گفتگویی با اس‌ بی‌ اس فارسی به این پرسش ها پاسخ می دهد.

آقای بابک صالحیان Credit: Babak Salehian

اطلاعات عنوان شده در این گفتگو، عمومی و کلی است. در این گفتگو ممکن است نیازها یا شرایط خاص شما در نظر گرفته نشده باشد. بنابراین شما باید پیش از هر گونه تصمیم گیری، مشاوره تخصصی دریافت کنید.

مطالب بیشتر

صادق و زینب کسب‌وکار خود را فروختند تا در NDIS سرمایه‌گذاری کنند؛ آنها ۶۰۰ هزار دلار ضرر کردند

بحران مسکن در استرالیا؛ مهاجرت عامل اصلی یا قربانی سیاست‌گذاری ناهماهنگ؟

انتقادهای مداوم از طرح سپرده پنج درصدی مسکن دولت فدرال

Transcript

[موسیقی پسزمینه]

بانک مرکزی استرالیا در نشست اخیر خود در نوامبر ۲۰۲۵، نرخ رسمی بهره را در سطح سه و شش دهم درصد بدون تغییر نگه داشت. تصمیمی که با هدف حفظ تعادل میان مهار تورم و جلوگیری از تضعیف بیش از حد رشد اقتصادی اتخاذ شده است. براساس بیانیه هیئت سیاست‌گذری، تورم همچنان بالاتر از دامنه هدف دو تا سه درصد قرار دارد و انتظار می‌رود برای بخشی از سال آینده نیز بالای سه درصد باقی بماند. هرچند پیش‌بینی می‌شود در سال‌های بعد به تدریج به میانه این دامنه نزدیک می‌شود. در عین حال کاهش های پیش نرخ بهره و تسهیل شرایط مالی هم اکنون در حال اثرگذاری بر اقتصاد هستند و بانک مرکزی تاکید کرده تا زمان روشن‌تر شدن روند تورم، بازار کار و ریسکهای داخلی و جهانی، موضع محتاطانه خود را حفظ کرده و هر گونه تغییر بعدی در نرخ بهره را منوط به داده‌های جدید و تحقق مسیر پایدار تورم به سمت هدف می‌داند. اما این تصمیم در کوتاه مدت چه تأثیری بر بازار املاک استرالیا خواهد داشت؟ آیا بازار املاک در استرالیا در حال حاضر بیش از حد داغ شده است یا هنوز ظرفیت رشد معقولی در آن وجود دارد؟ و با توجه به تصمیم اخیر بانک مرکزی استرالیا، آیا سیاست‌های پولی فعلی می‌توانند به کاهش نگرانی‌ها در مورد تورم و رکود اقتصادی کمک کنند؟ من پیمان جمالی هستم و در گفتگویی با آقای بابک صالحیان، کارشناس ارشد خدمات مشاوره املاک از موسسه پراپرتی انالیزر به این موضوعات پرداختیم. اطلاعات عنوان شده در این گفتگو عمومی و کلی است. در این گفتگو ممکن است نیازها یا شرایط خاص شما در نظر گرفته نشده باشد. بنابراین شما باید پیش از هر گونه تصمیم گیری، مشاوره تخصصی دریافت کنید.

جناب آقای بابک صالحیان بسیار سپاسگزارم که دعوت رادیو اس بی اس فارسی را برای شرکت در این گفتگو پذیرفتید. جناب صالحیان، بانک مرکزی استرالیا در نشست اخیر خودش در نوامبر، نرخ رسمی بهره رو بر روی سطح سه و شش دهم درصد بدون تغییر نگه داشت. تصمیمی که با هدف حفظ تعادل میان مهار تورم و جلوگیری از تضعیف بیش از حد رشد اقتصادی اتخاذ شد. به نظر شما این تصمیم در کوتاه مدت چه تأثیری بر بازار املاک استرالیا خواهد داشت؟

با سلام. خدمت پیمان عزیز و شنوندگان فحیم معتبرترین رسانه فارسی زبان استرالیا. چهار هفته گذشته تو مسابقه قبلی من خدمت شما عارض شدم که رزرو بانك منتظر داده‌های مختلف اقتصاد کلان است. به خصوص نرخ تورم که رشد خارج از انتظار و غافلگیر کننده بود و گرچه دلایل قابل توجیه هم داشت. نرخ بیکاری هم به چهار و نیم درصد صعود کرد که مجموعا رزرو بانک رو نتونست برای کاهش دیگری در نرخ نقدی پول متقاعد کنه. باری اونچه که الان به نظر میرسه با توجه به پیشبینی بازار آتی اولین احتمال بالای پنجاه درصد کاهش نرخ بهره میتونه در ماه مارس باشه. در 2026 و به احتمال بیشتر ماه مه همین سال. این بحث ما نیست. من وارد جزئیات نمیشم. فقط خواستم عرض کنم ما به احتمال زیاد حداقل شش ماه وقت داریم تا دوباره وارد روند کاهش نرخ بهره ها بشیم. درباره سوال اصلی شما درباره این شش ماه باید عرض کنم که به باور من روند افزایش قیمت که در اکتبر تشدید شده بود ادامه دار خواهد بود. ولی چون عوامل علتش هم اینه که عوامل اصلی فاندامنتال تغییری اساسی نخواهند کرد. رشد قیمت‌ها هم به صورت کاملا متفاوت در شهرها و ریجینالهای مختلف برای عنصرهای قیمتی متفاوت البته احتمالا با شتاب کمتر ادامه خواهند داشت. درباره عوامل رشد در پرسشهای بعدی من حتما صحبت بیشتری خواهیم کرد. ولی دقت کنید که حتی افزایش کش ریتم تو زمان زیادی نتونسته جلوی رشد ارزش املاک رو در بعضی مناطق بگیره. ما نقدا در سال گذشته سقف کاهشی بیست و پنج صدم درصدی در نرخ بهره را داشتیم که این جانبا سال پیش در همین زمان با توجه به همه استنادات خدمتون پیش‌بینی کردم. همین سه کاهش باعث تغییر جهت مارکت املاک در ملبورن و داروین و هوبارت و کنبرا شد و سبب شدت گرفتن رشد در پرت به خصوص بریزبن و ادلاید شد. در واقع با رشد قیمت‌ها مسلما توان خرید کمتر میشه و این می‌تونه شتاب رشد رو البته کم کنه.

جناب صالحیان آیا فکر می‌کنید بازار املاک در استرالیا در حال حاضر بیش از حد داغ شده یا هنوز ظرفیت رشد معقولی در آن وجود داره؟

آها این سوال خیلی مهمیه و بستگی به لوکیشنی که در موردش بحث میکنیم. افزایش جمعیت، جمعیتی که متقاضی ملک هستند، توانایی خرید در این منطقه و عوامل دیگر مثل عرضه املاک و ساخت املاک نو در مناطق در بعضی مناطق مثل ویکتوریا که املاک رشد چندانی در سال قبل نداشتند، پتانسیل رشد درازمدت بیشتره که عوامل فاندامنتال هم ظاهرا اون رو حمایت می کنن. در مناطقی مثل کوئینزلند و استرالیا جنوبی و غربی رشد قدرتمندی صورت گرفته. افوردابیلیتی به خصوص در ادلاید و بریزبن به شدت کاهش پیدا کرده. مومنتوم رشد قبلی و اثر روانی اون به اضافه عوامل اساسی دیگر به خصوص کمبود عرضه تا سقف محدودی قطعا ساپورتر رشد هستند. یه دلایلی وجود داره که من در این رشد قیمت املاک که من می‌خوام خیلی سریع براتون عرض کنم اینجا که چرا فکر می‌کنم که این رشد مگر در شرایط خیلی خاص که یه رکوردی یا چنین چیزی اتفاق بیفته، من حالت عادی می‌گیرم. حالا همین حالت، همین روندی که داره میره. اولا که ببینید بیش از دو نفر بین هر سه استرالیایی الان صاحب مسکنند و مسکن مهمترین و اساسی‌ترین ثروت بین جمعیت استرالیاست. عملا و متأسفانه تمایل اکثریت مردم و به تبع اون اراده سیاست‌گذار در جهت کاهش ارزش املاک عملا نیست.دوم، این که افزایش بیش از یک میلیون مهاجر، یک میلیون مهاجر در این پنج سال گذشته تقریبا بدون برنامه ریزی شده برنامه ریزی مسکنی نداشتند. قطعا سرپناه و شلتر اولین نیاز این جمعیت است. قسمت بزرگی از آنها هم دانشجو هستند. حالا دقت کنید که امسال احتمالا حالا به خاطر دلایل بسیار زیادی حدود سیصد هزار دانشجو به استرالیا مهاجرت میکنند. تا آخر سال این دیتاها بیاد بیرون. که داده های رسمی نشان میدهد که اگر سیصد هزار تا عدد درستی باشه، صد و بیست هزار نفر از آنها در استرالیا برای همیشه میمانند. این در حالی است که استرالیا هیچ سیاست مهاجرتی معلومی ندارد و اصولا دولت فدرال تلاشی برای ارتباط افزایش جمعیت، ساخت مسکن و زیرساخت ها و مدیریت آن انجام نمیدهد. مسئله سوم سیاست ساخت خانه است. دولت فدرال یک طرحی را ارائه کرد که قرار شد از 2022 کمک کند تا تا پنج سال سال 2023 فکر کنم سال 240,000 مسکن عرضه شود تا بتواند تقاضای ایجاد پوشش بدهد. که سال اول این طرح 66,000 واحد مسکن کمتر تولید کرد. یعنی در واقع به این تارگت نرسیدند، کمتر تولید شد. این کمبود قطعا باید سالهای بعد برطرف شود. محاسبه کنیم هر سال تقریبا 256000 مسکن باید تولید بشه که هیچ متخصص اقتصاددان و حتی خود وزیر مسکن فعلی هم با وجود کمبود شدید کارگر متخصص و تورم شدید مصالح ساختمانی اصلا اعتقاد ندارند که این مهم تحقق خواهد یافت. به علاوه بیشتر سازنده ها و سرمایه گذاران به دلیل عدم سوددهی به خصوص پروژه های آپارتمانی الان خب نمی سازند. نکته خیلی مهم اینه که قسمت عمده این طرح روی یونیت و آپارتمان متمرکزه. در استرالیا واقعا تمایل مردم خیلی کمتر به خرید یونیت است. به همین دلیل در بیست و پنج سال قبل قیمت خانه ها پنجاه درصد بیشتر از یونیت ها رشد کرده که قطعا با رشد تعداد یونیت ها در آینده این اختلاف بیشتر و خونه‌ها گرون‌تر خواهد شد. و این که دلیل بعدی این که این چهار تا دلیل اصلی هست که به نظر من اینه که البته ببینید طرح‌های دولت که قبلا در این باره بحث کردیم. همین طرح نادرست پنج درصد دپوزیت دولت که داده‌ها نشان می‌دهند از روز اجرا در اول اکتبر تقاضا را برای املاکی زیر کف این طرح، زیر کف قیمت این طرح به شدت افزایش داده و برای بعضی خونه‌ها الان صف خرید ما می‌بینیم. ما برای مشتریان خودمون شاهدیم که رقابت بین خانه اولی‌ها و سرمایه‌گذارانی که محدوده قیمتی زیر کف دولت رو هدف گرفته‌اند بسیار قدرت گرفته و تعداد آفرها برای خانه‌های به خصوص با کیفیت بالا در بعضی مواقع از دو تا سه آفر در سال قبل الان به حتی پانزده آفر و بیشتر افزایش پیدا کرده. درواقع دولت با این طرح‌های پوپولیستی تنها به عده کمی متقاضی کمک می‌کند تا ملک بخرند. بعد از مدتی برای افراد جدید انقدر قیمت همون املاک افوردبل بالا میره که دیگه امکان ورود اونها رو سد میکنه. همچنین همینطور اینم بخدمتون بگم افزایش شدید وامهای سرمایه گذاری عرضه های خیلی پایین به خصوص به ترتیب در سه شهر پرسپرت و ریزبن و ادلاید و اخیرا ملبورن که عرضه از متوسط پنج ساله خودش کاهش پیدا کرده. عامل مهم بسیار مهم دیگری در فشار رو بالا بر مارکت املاک، تمام این عوامل و چند عامل دیگر که به دلیل من در دل وقت از آن اسم نمی‌برم مستقل از کاهش نرخ بهره مارکت را داغ نگه داشته تاثیر رو بالای ارزش املاک دارد. به طوری که تنها رشد ماه اکتبر ارزش ملک تو استرالیا 1.1 درصد را نشان می‌دهد و رشد سالیانه آن را تا آخر ماه اکتبر بیش 6.1 درصد است. در این میان ملبورن برای نخستین بار بعد از سالها با رشد ماهیانه ۰.۹ درصد از سیدنی جلو زد و مارکت پرت و بریزبن و ادلاید رشد بیش از 1.6 در صد در ماه قبل را تجربه کرد. این در حالیه که مدتهاست نرخ آکشن های موفق بین شصت و هفتاد درصد تو سطح کشور در نوسان است که دلیل بر مارکتی فعاله و تقریبا در تمام کشور به جز سیدنی املاک سریعتر به فروش رفته اند. دقت بفرمایید که رشد در مارکت املاک در سه ماهی قدرت گرفته که نرخ بهره در آن ثابت است.

جناب صالحیان با توجه به تصمیم اخیر بانک مرکزی استرالیا آیا فکر می‌کنید که سیاست‌های پولی فعلی می‌توانند به کاهش نگرانی‌ها در مورد تورم و رکود اقتصادی کمک بکنند؟

راستش وظیفه اصلی رزرو بانک استرالیا دو تا چیزه. اولا می‌خواد نرخ تورم رو به خصوص آن درلاین اینفلیشن رو بین دو تا دو تا سه درصد نگه داره که این ماه علیرغم رسیدن به هدف در ماه قبل بیش از حد انتظار رشد کرد و به 3.2 درصد رسید. دوم هدفش اینه که نرخ بیکاری رو در حد مشخصی به نام فول ایمپلمنت که هم اکنون با رشد مجدد به ۴.۵ درصد رسیده که در واقع از این بالاتر ریسکهای رکود اقتصادی هرچند خفیف همینجور بیشتر میشه. دقت کنید نرخ بهره بالا باعث کند شدن هزینه کرد خانوار و چرخش کندتر بیزینس ها و گردش مالی می‌شود که باعث افزایش نرخ بیکاری می‌شود. بنابراین رزرو بانک روی یک نوار باریک حرکت میکند. اگر بیاید نرخهای بهره را بیشتر پایین بیاورد، تورم تحریک میشود و افزایش نرخ بهره می‌تواند اقتصاد را به سمت رکود بیندازد. نکته جالب که من در مصاحبه های دو سال قبل خدمت شما عرض کردم اینه که افزایش نرخ بهره با تاخیر خودش رو در نرخ بیکاری نشان میدهد. همین الان می‌بینید بعد از هیجده ماه نرخ بیکاری الان صعودی شده تو اون مدت چند ماه گذشته. و گاه سیاست کاهش نرخ بهره هم نمی‌تونه جلوی رشد بیکاری رو آنی بگیره. باور کنید خیلی کار سختیه. تو رزرو بانک نشستن. هم اکنون هر حرکت یا پیشبینی غلط رزرو بانک که قبلا بازهم رخ داده سبب میشه که از دو هدف اصلی خودش منحرف بشه. در این بین عوامل داخلی و داده‌های خیلی زیادی از قبیل افزایش حقوق ها، رشد اقتصاد یا جی دی پی، میزان مصرف و اعتماد مصرف کننده. وضعیت بازار املاک. سیاست های پولی. وضعیت بیزینس ها. و درصد بین المللی تورم کشورهای توسعه یافته. روند رشد اقتصاد. شرکای تجاری بزرگ به خصوص چین و آمریکا. نرخ تبعید پول. نرخ بهره کشورهای توسعه یافته. تنش های بین المللی مثل همین دعوای تعرفه‌ها که آقای ترامپ دائم داره داره درباره اش صحبت می‌کنه و قیمت کالاهای صادراتی و بسیاری از مسائل دیگر هر ماه می‌باید چک بشه. این نهاد دائم منتظر آپدیت حجم بارهای داده است که در راس اونها تورم و بیکاریه با تغییر نرخ رسمی فروش پول این نهاد می‌تونه این دو داده مهم رو تا حدی که امکان داره کنترل کنه. اولا تورم رو تو محدوده دو تا سه درصد نگه داره. دوما نرخ بیکاری رو در محدوده معلوم و پیش تعیین شده برای جلوگیری از رکود اقتصادی نگه داره. این کل چیزی که بود که من می تونستم بگم بیشتر از این من نمی دونم اگه باشه باید ببینیم دیتا ها چی هست. ممنونش می‌کنم.

جناب آقای بابک صالحیان. بسیار سپاسگزارم که وقتتون رو به رادیو اسپیس فارسی دادید.

END OF TRANSCRIPT

همرسانی کنید