PUNTOS DESTACADOS:
- Los compradores de Sídney han perdido más capacidad de endeudamiento este año de la que han ganado con la caída de los precios de las viviendas.
- El gobierno afirma que las reformas de vivienda pueden causar dificultades a corto plazo, pero mejorarán el acceso a la vivienda propia.
- La capacidad de endeudamiento ha caído significativamente desde finales del año pasado y podría seguir disminuyendo si las tasas de interés siguen subiendo.
Se prevé que los precios de la vivienda en Sídney y Melbourne bajen este año, pero los expertos advierten que muchos aspirantes a propietarios podrían verse aún más lejos de entrar en el mercado.
Durante años, los posibles compradores de viviendas han esperado a que cayeran los crecientes precios de las propiedades en Australia.
Ahora, las nuevas previsiones sugieren que por fin podría estar ocurriendo en Sídney y Melbourne.
Sin embargo, para muchos australianos que intentan entrar en el mercado, la caída de los precios de la vivienda no necesariamente facilita la adquisición de una vivienda.
Un análisis publicado por Canstar esta semana sugiere que el poder de endeudamiento se está reduciendo más rápido de lo que caen los precios de la vivienda, lo que plantea un nuevo desafío de asequibilidad para los posibles compradores.
El análisis, basado en las previsiones de Westpac y en los datos de Cotality, reveló que el precio medio de la vivienda en Sídney podría caer casi $30,000 dólares a finales de 2026, mientras que el precio medio de la vivienda en Melbourne podría bajar otros $18,000 dólares.
Sin embargo, si bien el precio medio de la vivienda en Sídney ya ha caído casi $19,000 dólares en los primeros cuatro meses del año, una persona soltera que gane el salario medio a tiempo completo ha visto caer su capacidad máxima de endeudamiento casi el doble que la caída de los precios, alrededor de $35,800 dólares, tras las recientes subidas de los tipos de interés.
En el caso de las parejas con ingresos medios a tiempo completo, el poder de endeudamiento se ha reducido en algo más de $71,000 dólares.
Cuando la caída de los precios no mejora la asequibilidad
Las cifras destacan una creciente desconexión entre los precios de la vivienda y la asequibilidad de la vivienda.
Si bien tradicionalmente los aspirantes a propietarios de viviendas acogerían con agrado la caída del valor de las propiedades, el aumento de las tasas de interés y el endurecimiento de las condiciones crediticias están reduciendo la cantidad de dinero que los compradores pueden pedir prestado.
La economista jefe de Ray White, Nerida Conisbee, aseguró que es poco probable que la desaceleración del crecimiento de los precios por sí sola haga que la vivienda sea realmente asequible.
"Incluso si los precios de la vivienda bajan, es probable que no caigan en la medida en que la vivienda sea realmente asequible", opinó.
Conisbee indicó que la capacidad de endeudamiento ha caído significativamente desde finales del año pasado y que podría seguir disminuyendo si las tasas de interés siguen subiendo.
"Tenemos un problema de asequibilidad porque no solo es difícil comprar en este mercado, sino también alquilar", dijo.
"La asequibilidad no solo afecta a quienes compran, sino también a quienes alquilan".
La confianza de los consumidores se mantiene cerca de mínimos históricos, mientras que la incertidumbre actual en torno a la inflación y los acontecimientos mundiales está afectando a los presupuestos de los hogares y a las decisiones de compra, añadió.
Los compradores descubren que las reglas del juego han cambiado
La agente de compras Michelle May declaró a SBS News que muchos posibles compradores están descubriendo que la caída de los precios no significa automáticamente que permitirse más.
"Hemos tenido clientes que pensaban que tenían un presupuesto de 2,4 millones de dólares y ahora el banco dice: 'No, en vez de eso, te damos 2,2 millones de dólares'", afirma.
May dijo que otro cliente que buscaba su primera propiedad había visto reducido su presupuesto en alrededor de un 20 por ciento desde la aprobación del presupuesto federal.
"Se están produciendo cambios reales sobre el terreno en este momento", dijo.
A pesar de las previsiones de precios más bajos, la competencia sigue siendo intensa en muchas partes de Sídney.
"La gente sigue actuando con rapidez y tratando de asegurarse una propiedad porque el miedo a perderse la oportunidad (FOMO, por sus siglas en inglés) sigue muy presente", explicó May.
"Ahora mismo, tener una vivienda es inaccesible para la gente. Ya no es posible".
Una previsión de descenso de $30,000 dólares en el precio medio de la vivienda en Sídney puede parecer significativa, afirmó, pero es improbable que cambie fundamentalmente la asequibilidad en una ciudad donde el precio medio de la vivienda se mantiene por encima de $1,6 millones de dólares, añadió.
"Dado que el precio medio de la vivienda en Sídney sigue rondando los $1,6 millones de dólares, una nueva caída de $30,000 dólares está más cerca de un error de redondeo que de un ahorro", afirmó Sally Tindall, directora de análisis de datos de Canstar.
El gobierno defiende las reformas a la vivienda
Estas previsiones surgen en un momento en que el gobierno federal enfrenta un escrutinio sobre si sus reformas a las políticas de vivienda podrían provocar una caída de precios que deje en una situación vulnerable a algunos compradores recientes, especialmente a quienes adquieren una vivienda por primera vez.
May afirmó que los compradores que ingresaron al mercado con depósitos menores, como los del programa de depósito del cinco por ciento, podrían ver disminuir el valor de sus viviendas, lo cual era "realmente preocupante".
En una conferencia de prensa celebrada el sábado, se le preguntó al ministro de Vivienda, Chris Bowen, si algunos participantes en ese plan podrían encontrarse con un capital negativo.
Bowen dijo que las políticas de vivienda del gobierno debían considerarse como un paquete y no de forma aislada, argumentando que su objetivo era resolver lo que se ha convertido en un mercado "excesivamente difícil" para los australianos.
Bowen dijo que las reformas a las concesiones fiscales sobre el apalancamiento negativo y las ganancias de capital, junto con el apoyo a la construcción de viviendas y a los compradores de primera vivienda, se diseñaron para mejorar el acceso a la propiedad de la vivienda a largo plazo.
"Habrá fluctuaciones a corto plazo en el mercado inmobiliario, pero hay que establecer políticas a medio y largo plazo", declaró.
"Lo más importante de todo es que tenemos que hacer algo con respecto a la aspiración de los australianos de comprar su propia casa".
Conisbee dijo que algunas soluciones, en particular las que se centraban principalmente en la demanda, no eran el antídoto. Hay otros desafíos que perjudican a los compradores, incluida la persistente escasez de viviendas en Australia.
Pero, ¿por qué se disparan los precios en Brisbane y Perth?
Si bien se prevé una moderación en los precios de Sídney y Melbourne, se espera que Brisbane y Perth continúen registrando un aumento hasta finales de año.
Según Canstar, los precios de la vivienda en Perth podrían subir alrededor de $39,000 dólares y los de Brisbane unos $32,000 dólares.
Conisbee explicó que el fuerte crecimiento de la población, la escasez de viviendas y las presiones en materia de infraestructura superarían las caídas de precios y, en cambio, impulsarían los precios al alza en ambos mercados.
"Sídney ha experimentado una importante pérdida de población por migración interestatal, mientras que Melbourne ha visto un gran volumen de nueva oferta de viviendas y una situación económica más débil", afirmó.
"Por el contrario, lugares como el sureste de Queensland y Perth han experimentado un crecimiento demográfico muy elevado en relación con el nivel de desarrollo urbanístico".
