สรุปประเด็นสำคัญ
- ปีนี้ผู้ซื้อบ้านในซิดนีย์สูญเสียความสามารถในการกู้ยืมมากกว่าที่พวกเขาได้รับประโยชน์จากจากราคาบ้านที่ลดลง
- รัฐบาลระบุว่าการปฏิรูปที่อยู่อาศัยอาจสร้างผลกระทบในระยะสั้น แต่จะช่วยให้ประชาชนเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น
ฟังพอดคาสต์ในเรื่องอื่นๆ ของเราได้ที่นี่
ราคาอสังหาริมทรัพย์ในซิดนีย์และเมลเบิร์นมีแนวโน้มจะปรับตัวลงในปีนี้ แต่ผู้เชี่ยวชาญเตือนว่าผู้ที่หวังจะซื้อบ้านหลังแรกจำนวนมากอาจยังคงห่างไกลจากการเข้าสู่ตลาดอสังหาฯ
ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านต่างรอให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลียที่พุ่งสูงอย่างต่อเนื่องนั้นปรับตัวลดลง
ขณะนี้ การคาดการณ์ล่าสุดชี้ให้เห็นว่าสิ่งนั้นกำลังจะเกิดขึ้นในซิดนีย์และเมลเบิร์น
อย่างไรก็ตาม สำหรับชาวออสเตรเลียจำนวนมากที่กำลังพยายามจะเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัย ราคาบ้านที่ลดลงไม่ได้ทำให้การเป็นเจ้าของบ้านง่ายขึ้นเสมอไป
การวิเคราะห์ที่เผยแพร่โดย Canstar ในสัปดาห์นี้ชี้ให้เห็นว่าความสามารถในการกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านลดลงเร็วกว่าราคาบ้าน ส่งผลให้เกิดความท้าทายด้านความสามารถในการซื้อบ้านใหม่
จากการวิเคราะห์โดยอิงจากการคาดการณ์ของ Westpac และข้อมูลจาก Cotality พบว่า ราคาบ้านเฉลี่ยในซิดนีย์อาจลดลงเกือบ 30,000 ดอลลาร์ภายในสิ้นปี 2026 ขณะที่ราคาบ้านเฉลี่ยในเมลเบิร์นอาจลดลงอีก 18,000 ดอลลาร์
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าราคาบ้านเฉลี่ยในซิดนีย์จะลดลงไปแล้วเกือบ 19,000 ดอลลาร์ในช่วงสี่เดือนแรกของปี แต่คนโสดที่มีรายได้เฉลี่ยจากการทำงานเต็มเวลา กลับมีความสามารถในการกู้ยืมลดลงเกือบสองเท่าของการลดลงของราคาบ้าน หรือประมาณ 35,800 ดอลลาร์ ภายหลังจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเมื่อเร็วๆ นี้
สำหรับคู่รักที่มีรายได้เฉลี่ยจากการทำงานเต็มเวลา ความสามารถในการกู้ยืมลดลงไปกว่า 71,000 ดอลลาร์
เมื่อราคาที่ลดลง แต่ไม่ได้ทำให้ความสามารถในการซื้อบ้านดีขึ้น
ตัวเลขดังกล่าวเน้นให้เห็นถึงความไม่สอดคล้องกันระหว่างราคาบ้านและความสามารถในการซื้อบ้าน
ในขณะที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงมักจะเป็นเรื่องที่น่ายินดีสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน แต่การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขการให้กู้ยืมที่เข้มงวดขึ้นกำลังลดจำนวนเงินที่ผู้ซื้อสามารถกู้ยืมได้
เนริดา โคนิสบี หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของเรย์ ไวท์ กล่าวว่า การชะลอตัวของราคาบ้านเพียงอย่างเดียวไม่น่าจะเพียงพอที่จะทำให้บ้านมีราคาที่เข้าถึงได้จริง
“แม้ว่าราคาบ้านจะลดลง แต่ก็อาจจะไม่ลดลงมากพอที่จะทำให้บ้านมีราคาที่สามารถซื้อได้จริง” เธอกล่าว
คอนิสบีกล่าวว่ากำลังการกู้ยืมลดลงอย่างมากตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว และอาจลดลงต่อไปอีกหากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นอีก
“เรามีปัญหาเรื่องความสามารถในการซื้อ เพราะไม่เพียงแต่การซื้อในตลาดนี้จะยากเท่านั้น การเช่าก็ยากเช่นกัน” เธอกล่าว
“ความสามารถในการซื้อไม่ได้หมายถึงแค่การซื้อเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการเช่าด้วย”
เธอกล่าวเสริมว่า ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคยังคงอยู่ในระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ ขณะที่ความไม่แน่นอนอย่างต่อเนื่องเกี่ยวกับอัตราเงินเฟ้อและเหตุการณ์ระดับโลกกำลังส่งผลกระทบต่อรายจ่ายของครัวเรือนและการตัดสินใจซื้อ
ผู้ซื้อพบว่าเป้าหมายเปลี่ยนไป
มิเชล เมย์ เอเจนท์ซื้อบ้าน บอกกับ เอสบีเอส นิวส์ ว่าผู้ซื้อที่มีศักยภาพจำนวนมากกำลังค้นพบว่าราคาที่ลดลงไม่ได้หมายความว่าพวกเขาสามารถซื้อได้มากขึ้นโดยอัตโนมัติ
“เรามีลูกค้าที่คิดว่าพวกเขามีงบประมาณ 2.4 ล้านดอลลาร์ แต่ตอนนี้ธนาคารบอกว่า 'ไม่ เราให้คุณ 2.2 ล้านดอลลาร์แทน'” เธอกล่าว
เมย์กล่าวว่าลูกค้าอีกรายที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์แห่งแรกของเขา งบประมาณของเขาลดลงประมาณ 20 เปอร์เซ็นต์นับตั้งแต่มีการประกาศงบประมาณของรัฐบาลกลาง
"ขณะนี้มีการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นจริงในตลาดและส่งผลกระทบต่อผู้คนโดยตรง" เธอกล่าว
แม้ว่าจะมีคาดการณ์ว่าราคาบ้านในซิดนีย์จะลดลง แต่การแข่งขันยังคงรุนแรงในหลายพื้นที่ของซิดนีย์
“ผู้คนยังคงเคลื่อนไหวอย่างรวดเร็วและพยายามที่จะคว้าอะไรสักอย่างไว้ เพราะความกลัวที่จะพลาดโอกาส (FOMO) ยังคงมีอยู่มาก” เมย์กล่าว
“ตอนนี้มันไม่ได้ทำให้คนสามารถซื้อบ้านได้ในราคาที่เหมาะสมแล้ว โอกาสนั้นผ่านไปแล้ว”
เธอกล่าวว่า การคาดการณ์ว่าราคาบ้านเฉลี่ยในซิดนีย์จะลดลง 30,000 ดอลลาร์ อาจฟังดูมาก แต่ไม่น่าจะเปลี่ยนแปลงความสามารถในการซื้อบ้านในเมืองที่ราคาบ้านเฉลี่ยยังคงสูงกว่า 1.6 ล้านดอลลาร์ได้มากนัก
“ด้วยราคาบ้านเฉลี่ยในซิดนีย์ที่ยังคงอยู่ที่ประมาณ 1.6 ล้านดอลลาร์ การลดลงอีก 30,000 ดอลลาร์จึงดูเหมือนเป็นเพียงความคลาดเคลื่อนเล็กน้อยมากกว่าการจพได้ประหยัดเงิน” แซลลี่ ทินดอลล์ ผู้อำนวยการฝ่ายข้อมูลเชิงลึกของ Canstar กล่าว
รัฐบาลปกป้องการปฏิรูปที่อยู่อาศัย
การคาดการณ์นี้เกิดขึ้นในขณะที่รัฐบาลกลางกำลังเผชิญกับการตรวจสอบว่าการปฏิรูปที่อยู่อาศัยอาจทำให้ราคาบ้านลดลง ซึ่งจะทำให้ผู้ซื้อบางราย โดยเฉพาะผู้ซื้อบ้านใหม่ ตกอยู่ในความเสี่ยง
เมย์กล่าวว่าผู้ซื้อที่เข้าสู่ตลาดด้วยเงินดาวน์น้อย เช่น ผู้ที่เข้าร่วมโครงการเงินดาวน์ 5 เปอร์เซ็นต์ อาจเห็นมูลค่าบ้านของตนลดลง ซึ่งเป็น "เรื่องที่น่ากลัวมาก"
ในการแถลงข่าวเมื่อวันเสาร์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงที่อยู่อาศัย คริส โบเวน ถูกถามว่าผู้เข้าร่วมโครงการดังกล่าวบางรายอาจพบว่าตนเองมีหนี้สินมากกว่ามูลค่าบ้านหรือไม่
โบเวนกล่าวว่านโยบายที่อยู่อาศัยของรัฐบาลจำเป็นต้องมองในภาพรวมมากกว่าที่จะมองแยกส่วน โดยมีเป้าหมายเพื่อแก้ปัญหาตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งปัจจุบันมีต้นทุนสูงและเข้าถึงได้ยากอย่างมากสำหรับประชาชนจำนวนมาก
โบเวนกล่าวว่า การปฏิรูปการหักลดหย่อนภาษีสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และการลดหย่อนภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ รวมถึงการสนับสนุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยและผู้ซื้อบ้านหลังแรก ถูกออกแบบมาเพื่อเพิ่มโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านในระยะยาว
“ตลาดที่อยู่อาศัยจะมีความผันผวนในระยะสั้น แต่เราต้องกำหนดนโยบายสำหรับระยะกลางและระยะยาว” เขากล่าว
“ที่สำคัญที่สุด เราต้องทำอะไรบางอย่างเกี่ยวกับความปรารถนาของชาวออสเตรเลียที่จะซื้อบ้านของตนเอง”
คอนิสบีกล่าวว่า การแก้ไขเพียงเล็กน้อย โดยเฉพาะการมุ่งเป้าไปที่ความต้องการนั้น ไม่ใช่ทางออกที่แท้จริง ยังมีปัญหาอื่นๆ ที่ส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อ รวมถึงปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องในออสเตรเลีย
ในขณะที่ผู้กำหนดนโยบายบางคนโต้แย้งว่าการลดความต้องการของนักลงทุนอาจช่วยให้ราคาบ้านสูงขึ้นได้ แต่เธอเตือนว่า ราคาที่ต่ำลงเพียงอย่างเดียวจะไม่สามารถแก้ปัญหาพื้นฐานได้
แต่ทำไมราคาบ้านในบริสเบนและเพิร์ธถึงยังพุ่งสูงขึ้น?
ในขณะที่คาดการณ์ว่าราคาบ้านในซิดนีย์และเมลเบิร์นจะอ่อนตัวลง แต่กลับกันที่บริสเบนและเพิร์ธคาดว่าจะราคาจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจนถึงสิ้นปี
จากข้อมูลของ Canstar ราคาบ้านในเพิร์ธอาจเพิ่มขึ้นประมาณ 39,000 ดอลลาร์ และในบริสเบนประมาณ 32,000 ดอลลาร์
คอนิสบีกล่าวว่าการเติบโตของประชากรที่แข็งแกร่ง การขาดแคลนที่อยู่อาศัย และแรงกดดันด้านโครงสร้างพื้นฐาน จะแซงหน้าการลดลงของราคา และผลักดันให้ราคาสูงขึ้นในทั้งสองตลาด
“ซิดนีย์ประสบกับการสูญเสียประชากรจากการย้ายถิ่นฐานระหว่างรัฐอย่างมีนัยสำคัญ ในขณะที่เมลเบิร์นมีอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่จำนวนมากและสภาวะเศรษฐกิจที่อ่อนแอลง” เธอกล่าว
“ในทางตรงกันข้าม พื้นที่อย่างเช่นทางตะวันออกเฉียงใต้ของรัฐควีนส์แลนด์และเมืองเพิร์ธ มีการเติบโตของประชากรสูงมากเมื่อเทียบกับระดับการพัฒนาที่เกิดขึ้น”
ติดตามข่าวสารล่าสุดจากเอสบีเอส ไทยได้ที่ เว็บไซต์ เฟซบุ๊กและ อินสตาแกรม
