จากงบประมาณล่าสุด รัฐบาลประกาศการเปลี่ยนแปลงมาตรการเนกาทีฟเกียริง และภาษีจากกำไรทุนหวังช่วยให้ที่อยู่อาศัยมีราคาที่เข้าถึงได้มากขึ้น และสร้างความเป็นธรรมให้กับคนรุ่นใหม่ แต่นักวิชาการบางส่วนเตือนว่า อาจส่งผลกระทบต่อผู้ที่กำลังเริ่มเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ได้ตั้งใจ เสียงสะท้อนว่าชาวออสเตรเลียกลุ่มใดที่อาจได้รับผลกระทบจากการปฏิรูปภาษีที่อยู่อาศัยในครั้งนี้
ฟังพอดคาสต์เรื่องอื่นของเอสบีเอสไทยที่นี่
ชาวออสเตรเลียรุ่นใหม่หลายคนเริ่มมองหาหนทางนอกกรอบ เพื่อไล่ตามความฝันในการมีบ้านเป็นของตนเอง ไม่ว่าจะเป็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในรัฐอื่นที่พวกเขาไม่ได้วางแผนจะไปอยู่อาศัย การเช่าที่อยู่อาศัยไปพร้อมกับลงทุนในสินทรัพย์อื่น หรือการอาศัยอยู่กับญาติพี่น้องเพื่อเก็บเงินดาวน์บ้าน
ขณะที่หลายฝ่ายมองว่า การปฏิรูปมาตรการเนกาทีฟเกียริง (negative gearing) และภาษีจากกำไรทุน (capital gains tax) ซึ่งประกาศในงบประมาณรัฐบาลกลางปี 2026 จะช่วยชะลอราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้น และลดแรงซื้อจากนักลงทุน แต่บางส่วนกังวลว่านโยบายใหม่เหล่านี้อาจทำให้เส้นทางเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขาซับซ้อนขึ้น
ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ผู้เช่าและนักลงทุนรุ่นใหม่อาจเป็นกลุ่มที่ติดอยู่ตรงกลางของการเปลี่ยนแปลงนี้
อเล็กซานเดอร์ คลิสเดลล์ อายุ 26 ปี ทำงานอย่างหนักเพื่อวางรากฐานให้อนาคตของตนเอง เขาอาศัยอยู่กับครอบครัว ขณะเดียวกันก็เก็บเงินเพื่อออมและลงทุน
“ผมทำงานอย่างหนักมาตั้งแต่อายุประมาณ 21 ถึง 26 ปี ทำงานทุกวัน เก็บออมและลงทุน ทำในสิ่งที่ควรทำ แล้วก็เล่นหุ้นและจริงจังกับการลงทุนของผมมาก”
เมื่อปีที่แล้ว เขาเริ่มกระบวนการเตรียมพร้อมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในซิดนีย์
หลังได้รับการอนุมัติสินเชื่อเบื้องต้นผ่านนายหน้าสินเชื่อที่อยู่อาศัย เขาวางแผนจะเข้าร่วมการประมูลภายในไม่กี่สัปดาห์
แต่อเล็กซ์กล่าวว่า การปฏิรูปเนกาทีฟเกียริงที่ประกาศในงบประมาณเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา จะทำให้ความสามารถในการกู้ยืมของเขาลดลงอย่างมาก
หลังพูดคุยกับนายหน้าสินเชื่อล่าสุด เขาจึงตระหนักว่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวไม่อยู่ในกำลังที่เขาจะซื้อได้อีกต่อไป
“ประเด็นหลักจริง ๆ คือความสามารถในการชำระหนี้ (serviceability) เพื่อให้กู้ได้เพียงพอกับการลงทุน ซึ่งตอนนี้มันหายไปแล้ว ถ้าจะให้พูด มันรู้สึกเหมือนระบบทำให้คนรุ่นใหม่ล้มเหลว ผมทำทุกอย่างถูกต้องเพื่อให้ตัวเองอยู่ในจุดที่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนได้ มันรู้สึกเหมือนระบบแทบจะพรากสิ่งนั้นไปจากคุณ โดยที่ไม่ใช่ความผิดของผมเลย”
เดิมเนกาทีฟเกียริงสามารถช่วยปรับสถานะกระแสเงินสดของนักลงทุนให้ดีขึ้น โดยนำผลขาดทุนจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนไปหักออกจากรายได้ที่ต้องเสียภาษี ซึ่งนายหน้าสินเชื่อระบุว่า สิ่งนี้ยังส่งผลต่อการคำนวณความสามารถในการกู้ยืมด้วย
ภายใต้การปฏิรูปดังกล่าว สิทธิประโยชน์นี้จะไม่ใช้กับผู้ซื้อบ้านที่มีอยู่เดิมอีกต่อไป แต่จะยังคงใช้ได้กับอสังหาริมทรัพย์สร้างใหม่
การเปลี่ยนแปลงเนกาทีฟเกียริงจะมีการคุ้มครองสิทธิเดิม หมายความว่า ผู้ที่ซื้อก่อนคืนวันประกาศงบประมาณจะยังคงได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีนี้ต่อไป
และภาษีจากกำไรทุนจะเปลี่ยนแปลงตั้งแต่เดือนกรกฎาคมปีหน้าเช่นกัน
ภายใต้ระบบเดิม เมื่อบุคคลขายสินทรัพย์ที่ถือครองมาอย่างน้อยหนึ่งปี จะต้องเสียภาษีเพียงร้อยละ 50 ของกำไรทุนเท่านั้น
ระบบใหม่จะยกเลิกสิทธิประโยชน์นี้ และนำระบบที่ปรับตามอัตราเงินเฟ้อมาใช้แทน
แต่นักลงทุนเดิมจะยังสามารถรักษาสิทธิประโยชน์ทางภาษีเดิมไว้ได้ สำหรับกำไรที่เกิดขึ้นแล้วภายใต้ระบบเก่า
การเปลี่ยนแปลงนี้ใช้กับสินทรัพย์ทุกประเภท ไม่ใช่เฉพาะอสังหาริมทรัพย์
อเล็กซานเดอร์กล่าวว่า การเปลี่ยนแปลงนี้จะส่งผลต่อพื้นที่ที่เขาสามารถซื้อได้
“ความฝันที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เพื่อวางรากฐานให้ครอบครัวของผมในซิดนีย์ ในนิวเซาท์เวลส์ คงไม่น่าจะเกิดขึ้นได้อีกแล้ว”
ขณะนี้อเล็กซานเดอร์กำลังถอยออกมาตั้งหลัก และพิจารณาทางเลือกที่มีราคาย่อมเยากว่าในรัฐอื่น
ส่วนพอร์ตหุ้นของเขา กติกาได้เปลี่ยนไปแล้ว เนื่องจากการยกเลิกส่วนลดภาษีจากกำไรทุน
คนรุ่นก่อน ๆ ได้รับประโยชน์จากสิทธิประโยชน์ด้านกำไรทุนและเนกาทีฟเกียริง และพวกเขาใช้สิ่งเหล่านั้นเป็นประโยชน์ในการสร้างความมั่งคั่ง ส่วนการสร้างความมั่งคั่งของพวกเราในอนาคตจะเป็นอย่างไร ใครจะรู้อเล็กซานเดอร์ คนรุ่นใหม่ที่เก็บเงินซื้อบ้านกล่าว
เรนต์เวสติง (rentvesting) เป็นคำเรียกกลุ่มคนที่เลือกเช่าที่อยู่อาศัย ขณะเดียวกันก็ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในตลาดที่มีราคาย่อมเยากว่า เพื่อก้าวเข้าสู่บันไดตลาดอสังหาริมทรัพย์
นิโคลา พาวเวลล์ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและเศรษฐศาสตร์ของโดเมนกล่าวว่า การปฏิรูปภาษีครั้งนี้ได้เปลี่ยนแนวโน้มสำหรับกลุ่มเรนต์เวสเตอร์ และคนรุ่นใหม่กลุ่มอื่น ๆ ที่พยายามสร้างความมั่งคั่ง
“เราเห็นคนรุ่นใหม่เลือกเส้นทางที่หลากหลาย เพื่อสร้างความมั่งคั่งและเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัย เส้นทางเหล่านั้นรวมถึงเรนต์เวสติง ซึ่งเกิดขึ้นจากต้นทุนที่สูงในเมืองหลวงหลักบางแห่งของเรา และจากความพยายามของคนรุ่นใหม่ในการสร้างเส้นทางสู่การมีบ้านเป็นของตนเอง แต่เรายังเห็นจำนวนคนที่ลงทุนใน ETFs และในหุ้นเพิ่มขึ้นด้วย เพื่อทำให้ความมั่งคั่งของพวกเขาเติบโต และเก็บเงินดาวน์เพื่อซื้อบ้านหลังแรก และท้ายที่สุด ตอนนี้พวกเขาจะทำสิ่งนั้นได้ยากขึ้น เพราะการเปลี่ยนแปลงภาษีจากกำไรทุนส่งผลต่อทุกอย่าง”
อย่างไรก็ดี ทิม ลอว์เลส ผู้อำนวยการบริหารฝ่ายวิจัยประจำภูมิภาคเอเชีย-แปซิฟิกของโคทาลิตีกล่าวว่า ข้อมูลการปล่อยสินเชื่อชี้ว่า เรนต์เวสติงยังคงเป็นกลยุทธ์ที่มีสัดส่วนค่อนข้างเฉพาะกลุ่มเท่านั้น
“มีข้อมูลบางส่วนจากเอบีเอส จากข้อมูลตัวชี้วัดการปล่อยสินเชื่อที่พวกเขาเผยแพร่ทุกไตรมาส และมีชุดข้อมูลย่อยชุดหนึ่ง ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรกที่กู้ในฐานะนักลงทุน และมีเพียงประมาณร้อยละ 5.6 ของผู้ซื้อบ้านหลังแรกทั้งหมดเท่านั้นที่กู้ยืมหรือขอสินเชื่อเพื่อวัตถุประสงค์ที่ไม่ใช่การอยู่อาศัยเอง”
สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก พาวเวลล์กล่าวว่า การปฏิรูปนี้อาจลดการแข่งขันจากนักลงทุนในตลาดบ้านที่มีอยู่เดิม และทำให้คนรุ่นใหม่เข้าสู่ตลาดได้ง่ายขึ้น
อย่างไรก็ตาม เธอเตือนว่า สิ่งนี้อาจทำให้ความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของผู้เช่าแย่ลง
“เราอาจจะได้เห็นความเปลี่ยนแปลงว่าใครเป็นเจ้าของบ้าน และเราจะเห็นการมีส่วนร่วมมากขึ้นจากผู้ซื้อบ้านครั้งแรก แต่คนที่ยังเหลืออยู่ในตลาดเช่าจะเป็นฝ่ายรู้สึกถึงผลกระทบ และคนที่จะยังอยู่ในตลาดเช่าก็คือครัวเรือนรายได้น้อย ซึ่งโอกาสในการซื้อบ้านแทบไม่มีสำหรับพวกเขา และก็จะมีกลุ่มผู้เช่ารายใหม่เข้ามาในตลาดเช่า ไม่ว่าจะเป็นคนที่ย้ายออกจากบ้านครอบครัว และเริ่มเส้นทางของตัวเอง หรือผู้อพยพใหม่ที่เข้ามาในออสเตรเลีย ฉันคิดว่าความย้อนแย้งในเรื่องนี้คือ ผู้เช่าที่พยายามเก็บเงินดาวน์จะเผชิญความท้าทายจากผลกระทบของค่าเช่าที่สูงขึ้น”
โมเดลของรัฐบาลชี้ว่า การเปลี่ยนแปลงภาษีจะทำให้การเติบโตของราคาบ้านชะลอลงประมาณร้อยละ 2 ต่อปี ขณะที่ค่าเช่ามัธยฐานจะเพิ่มขึ้นเพียง 2 ดอลลาร์ต่อสัปดาห์
แต่พาวเวลล์สงสัยว่า ผลกระทบจะมากกว่านั้น
โดยเธอยกนิวซีแลนด์เป็นกรณีศึกษา
รัฐบาลนิวซีแลนด์เคยนำการปฏิรูปมาใช้ในปี 2021 ซึ่งลดการหักลดหย่อนภาษีสำหรับนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่นโยบายดังกล่าวถูกยกเลิกหลังมีการเปลี่ยนรัฐบาล
“สิ่งที่พวกเขาเห็นก็คือ ค่าเช่าเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ และจากผลดังกล่าว พวกเขาจึงปรับให้คงเดิม และนำเนกาทีฟเกียริงกลับมาใช้ใหม่ ฉันจึงคิดว่า มีบทเรียนที่ควรเรียนรู้จากประเทศไม่ไกลจากเรา ซึ่งสามารถบอกเราได้ว่า ผลกระทบต่อค่าเช่าจะกว้างมาก และฉันหวังว่ารัฐบาลจะประเมินถูกว่ามันจะเพิ่มขึ้นเพียง 2 ดอลลาร์ต่อสัปดาห์ แต่ฉันสงสัยว่าผลกระทบต่อค่าเช่าจะมากกว่านั้นมาก”
เนท เพโดรตติ อายุ 29 ปี กำลังเช่าอยู่กับคู่หมั้นของเขาในเมลเบิร์น ขณะที่ทั้งคู่เก็บเงินเพื่อซื้อบ้าน
แม้เขาเชื่อว่าค่าเช่าอาจเพิ่มขึ้นได้ แต่เขาก็มีกำลังใจจากมาตรการที่รัฐบาลนำเสนอในงบประมาณ
มันแค่ทำให้สนามแข่งขันเท่าเทียมขึ้นเล็กน้อย ระหว่างคนอย่างผมที่กำลังพยายามเข้าสู่ตลาด กับคนที่อาจกำลังซื้อบ้านหลังที่สาม สี่ หรือห้าเนท ผู้ที่กำลังเก็บเงินซื้อบ้านกล่าว
เขาหวังว่ารัฐบาลรัฐจะรับผิดชอบในเรื่องการทำให้ค่าเช่ามีเสถียรภาพมากขึ้น โดยกำหนดเพดานว่าผู้ให้เช่าสามารถขึ้นราคาได้มากเพียงใด
สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก การเปลี่ยนแปลงนี้อาจลดการแข่งขันในตลาดบ้านที่มีอยู่เดิม
แต่เมื่อสิทธิประโยชน์จากเนกาทีฟเกียริงยังคงอยู่สำหรับบ้านสร้างใหม่ สิ่งนี้อาจผลักให้นักลงทุนไหลเข้าสู่ตลาดเหล่านั้น
ดังนั้น แม้การเปลี่ยนแปลงในงบประมาณจะถูกออกแบบมาเพื่อลดแรงกดดันต่อผู้ซื้อบ้านครั้งแรก ลอว์เลสกล่าวว่า บ้านใหม่ตามชานเมืองอาจกลายเป็นจุดเสียดทาน ซึ่งทำให้ผู้ซื้อเหล่านี้ต้องแข่งขันกับนักลงทุนมากขึ้น
และสำหรับผู้ที่ใฝ่ฝันอยากมีบ้านอย่างอเล็กซานเดอร์ อนาคตยังคาดเดาได้ยาก
“สำหรับผมตอนนี้ ถามว่าผมจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้าหรือไม่ อาจจะไม่ ผมคิดว่าขั้นตอนที่ดีที่สุดสำหรับผมคือถอยออกมาตั้งหลัก ดูว่าตลาดจะปรับสมดุลใหม่อย่างไร ดูว่ากระดานใหม่จะมีหน้าตาเป็นอย่างไร แล้วค่อยเดินต่อจากตรงนั้น”
ติดตามเอสบีเอส ไทย ได้อีกทาง เว็บไซต์ เฟซบุ๊ก และ อินสตาแกรม
