สรุปประเด็นสำคัญ
- รายงานสำรวจความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยล่าสุดขององค์กรแองกลิแคร์ ออสเตรเลีย (Anglicare Australia) เตือนว่า วิกฤตที่อยู่อาศัยอาจกลายเป็นปัญหาถาวร
- ทั่วประเทศมีที่พักให้เช่าเพียงแห่งเดียวที่ผู้ที่ได้รับเงินช่วยเหลือผู้ว่างงาน JobSeeker สามารถเข้าถึงได้
ห้องเดี่ยวในบ้านเช่าร่วมในเมืองแอดิเลดที่มีค่าเช่าสัปดาห์ละ 125 ดอลลาร์ คือที่พักเพียงแห่งเดียวในประเทศที่ผู้ที่ได้รับเงินช่วยเหลือผู้ว่างงาน จ็อบซีคเกอร์ ( JobSeeker) สามารถจ่ายได้
รายงานสำรวจความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยปี 2026 ขององค์กร แองกลิแคร์ ออสเตรเลีย (Anglicare Australia) ระบุว่า แทบไม่มีที่อยู่อาศัยใดในออสเตรเลียที่คนโสดและไม่มีผู้อยู่ในอุปการะที่ได้รับเงินช่วยเหลือผู้ว่างงาน สูงสุดสัปดาห์ละ 817.50 ดอลลาร์ (จ่ายรายปักษ์) จะสามารถเข้าถึงได้
ตามบรรทัดฐานสากลที่ใช้กันมายาวนาน “ที่อยู่อาศัยที่เข้าถึงได้” หมายถึง ค่าเช่าต้องไม่เกินร้อยละ 30 ของงบประมาณครัวเรือน หากเกินกว่านี้จะเริ่มก่อให้เกิดความตึงเครียดทางการเงิน
สำหรับผู้ที่ได้รับเงิน JobSeeker รวมกับเงินช่วยเหลือด้านพลังงาน และเงินช่วยค่าเช่าสูงสุดจากรัฐบาล ค่าเช่าที่ไม่ก่อให้เกิดภาระทางการเงินไม่ควรเกิน 135.75 ดอลลาร์ต่อสัปดาห์ ซึ่งเป็นระดับที่แทบไม่มีที่พักใดในออสเตรเลียสามารถตอบโจทย์ได้
ร็อบ สโตกส์ ผู้บริหารกลุ่มด้านที่อยู่อาศัยของ แองกลิแคร์ ออสเตรเลีย ระบุว่า ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่าความเป็นจริงของการใช้ชีวิตในออสเตรเลียที่ได้เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง
“ในอดีตความฝันแบบออสเตรเลียคือการมีบ้านเป็นของตัวเอง อยู่ใกล้ครอบครัว เพื่อน และที่ทำงาน แต่ตอนนี้ แค่หาที่เช่าที่ไม่ทำให้ต้องเผชิญภาวะตึงเครียดทางการเงินก็ถือว่าโชคดีแล้ว”
เครือข่ายด้านการดูแลผู้สูงอายุและบริการชุมชนแห่งนี้ติดตามประเด็นความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยมาเกือบ 20 ปี โดยสโตกส์ระบุว่า ปัญหาดังกล่าวมีแต่ “ทวีความรุนแรงและขยายวงกว้างขึ้น”
เขายังกล่าวว่า การถกเถียงแบบ “วนลูป” ประเด็นของอุปสงค์และอุปทานควรยุติลง และประเทศจำเป็นต้องมีการปรับเปลี่ยนนโยบายครั้งใหญ่ เพื่อให้คนออสเตรเลียทุกคนมีความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัย แทนที่จะต้อง “ใช้ชีวิตอย่างหวาดวิตกว่า จะมีเงินพอจ่ายค่าเช่าเพื่อมีที่อยู่อาศัยหรือไม่ หรือจะหาที่อยู่ได้หรือเปล่า”
บ้านเช่าที่ “จ่ายได้” เพียงแห่งเดียวในออสเตรเลีย
ที่พักให้เช่าเพียงแห่งเดียวในประเทศที่ผู้ได้รับเงินช่วยเหลือ JobSeeker สามารถจ่ายได้ คือห้องนอนเดี่ยวในบ้านแชร์ที่มีผู้อยู่อาศัยหลายคน ในย่านแฟร์วิวพาร์ก (Fairview Park) เมืองแอดิเลด รัฐเซาท์ออสเตรเลีย
โดยห้องดังกล่าวมีพื้นที่ห้องขนาดเพียง 9.29 ตารางเมตร โดยใช้ห้องน้ำ ห้องส้วม และพื้นที่ซักผ้าร่วมกับผู้อื่น และประกาศระบุว่าไม่อนุญาตให้นำสัตว์เลี้ยงเข้าพัก
ห้องดังกล่าวให้เช่าในราคา 125 ดอลลาร์ต่อสัปดาห์ ซึ่งอาจรวมสิทธิ์ใช้ที่จอดรถด้วย
เอสบีเอส นิวส์ได้ติดต่อเจ้าของที่พักเพื่อขอความเห็นในเรื่องนี้
บ้านหลังนี้สร้างขึ้นเมื่อปี 1966 จากข้อมูลระบุว่าเป็นบ้านขนาด 3 ห้องนอน และดูเหมือนจะมีอาคารย่อยหลายหลังภายในพื้นที่เดียวกัน ซึ่งถูกปรับให้เป็นที่พักให้เช่าแยกเป็นสัดส่วน
บ้านหลังนี้ถูกขายครั้งล่าสุดในปี 2002 ในราคา 117,000 ดอลลาร์ และปัจจุบันมีมูลค่าประเมินอยู่ที่ราว 870,000 ดอลลาร์ ข้อมูลจากเว็บไซต์โดเมน (Domain) ระบุว่า ในปี 2003 บ้านทั้งหลังเคยปล่อยเช่าในราคา 200 ดอลลาร์ต่อสัปดาห์
ย่านแฟร์วิวพาร์ก (Fairview Park) เป็นชุมชนที่อยู่อาศัยเงียบสงบ ทางตะวันออกเฉียงเหนือของเมืองแอดิเลด ใกล้เชิงเขาแอดิเลดฮิลส์ ใช้เวลาขับรถประมาณ 40 นาที หรือราว 45 นาทีด้วยระบบขนส่งสาธารณะในการเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมือง
อุปสงค์–อุปทาน
แองกลิแคร์ ออสเตรเลีย เรียกร้องให้มีการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม (social housing) เพิ่มอีกปีละ 10,000 ยูนิตทั่วประเทศ และให้ความสำคัญกับที่อยู่อาศัยราคาที่เข้าถึงได้ในการพัฒนาโครงการใหม่
องค์กรยังเรียกร้องให้รัฐบาลเพิ่มเงินช่วยเหลือ JobSeeker เป็นวันละ 80 ดอลลาร์ เพิ่มเงินช่วยค่าเช่า (Commonwealth Rent Assistance) และเสริมความเข้มแข็งด้านสิทธิของผู้เช่าเพื่อช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อย
นอกจากนี้ ยังเสนอให้ขยายที่พักฉุกเฉินและที่อยู่อาศัยระยะยาวสำหรับผู้รอดชีวิตจากความรุนแรงในครอบครัว รวมถึงเพิ่มบริการป้องกันภาวะไร้บ้านสำหรับผู้สูงอายุในรัฐนิวเซาท์เวลส์
ด้านโฆษกรัฐบาลกลางให้สัมภาษณ์กับเอสบีเอส นิวส์ ว่า รัฐบาลกำลัง “ช่วยเหลือในทุกทางที่ทำได้” แต่ยอมรับว่า “ผู้คนจำนวนมากกำลังเผชิญความยากลำบากอย่างมากในขณะนี้”
โฆษกรัฐบาลกลางกล่าวว่า
“เราได้เพิ่มเงินช่วยค่าเช่า (Commonwealth Rent Assistance) มากกว่าร้อยละ 50 และได้ทำงานร่วมกับรัฐและเขตปกครองต่าง ๆ เพื่อจำกัดการขึ้นค่าเช่าและห้ามการประมูลค่าเช่า นอกจากนี้ เรายังลงทุน 10,000 ล้านดอลลาร์ เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยราคาที่เข้าถึงได้จำนวน 55,000 หลัง”
รัฐบาลผ่านโครงการ Housing Australia Future Fund และมาตรการอื่น ๆ เพื่อตั้งเป้าสร้างที่อยู่อาศัยดังกล่าวให้แล้วเสร็จภายในปี 2029 อย่างไรก็ตาม
โครงการนี้ถูกวิพากษ์วิจารณ์เมื่อต้นปีที่ผ่านมา หลังดำเนินมาแล้วสองปี แต่สามารถสร้างได้เพียงเล็กน้อยมากกว่าร้อยละ 2 ของเป้าหมาย
โฆษกยังชี้ถึง “การเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญของสวัสดิการสังคม” ภายใต้รัฐบาลพรรคแรงงาน
“ผู้ที่ได้รับเงินบำนาญผู้พิการ (Disability Support Pension) ในอัตราสูงสุด จะมีรายได้เพิ่มขึ้นมากกว่า 5,500 ดอลลาร์ต่อปี นับตั้งแต่พรรคแรงงานเข้าบริหารประเทศ”
โดยเฉลี่ยแล้ว ออสเตรเลียมีการสร้างบ้านใหม่ราว 145,000 หลังต่อปี แต่ความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง
ทั้งนี้จากการวิเคราะห์ของแองกลิแคร์ ออสเตรเลีย พบว่า ครัวเรือนจำนวนมาก โดยเฉพาะผู้ที่พึ่งพารายได้จากสวัสดิการหรือค่าจ้างระดับต่ำ ไม่สามารถจ่ายค่าเช่าในตลาดที่อยู่อาศัยได้
“การเพิ่มจำนวนที่อยู่อาศัยโดยรวม ไม่ได้ช่วยแก้ปัญหานี้ หากที่อยู่อาศัยเหล่านั้นเข้าสู่ตลาดในราคาที่ประชาชนยังเอื้อมไม่ถึง” องค์กรระบุ
การเปลี่ยนแปลงเชิงนโยบาย
สำหรับผู้เช่าที่มีงานทำ สถานการณ์ก็ไม่ได้ดีขึ้นมากนัก ในอดีต ครอบครัว 4 คนที่มีรายได้จากค่าแรงขั้นต่ำ 2 คน สามารถเข้าถึงที่พักให้เช่าได้มากกว่าหนึ่งในสี่ของตลาดทั่วประเทศ
แต่ปัจจุบัน ตัวเลขดังกล่าวลดลงเหลือเพียงร้อยละ14.8 ขณะที่ผู้ปกครองเลี้ยงเดี่ยวสามารถเข้าถึงได้เพียงร้อยละสาม และสำหรับคนโสดที่มีรายได้ค่าแรงขั้นต่ำ สามารถเข้าถึงตลาดเช่าได้เพียงร้อยละ 0.56 เท่านั้น
โดยผลการศึกษาชี้ให้เห็นว่า ความสัมพันธ์ระหว่างค่าจ้างและค่าเช่าได้เปลี่ยนไป ส่งผลให้สัดส่วนที่อยู่อาศัยที่เข้าถึงได้สำหรับครัวเรือนกลุ่มนี้ลดลงอย่างต่อเนื่อง
รายงานระบุว่า ระบบที่อยู่อาศัยของออสเตรเลียไม่ได้เกิดขึ้นโดยบังเอิญ แต่เป็นผลจากการตัดสินใจเชิงนโยบายตลอดช่วงสองทศวรรษที่ผ่านมา
โดยชี้ว่า มาตรการลดหย่อนภาษีกำไรจากการขายทรัพย์สิน (capital gains tax: CGT) และนโยบายรายจ่ายของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเกินกว่าผลตอบแทนที่ได้รับ (negative gearing)
ที่รัฐบาลผสมภายใต้การนำของ จอห์น ฮาวเวิร์ด ที่นำมาใช้ในปี 1999 ได้ “กำหนดทิศทางตลาด” มาอย่างต่อเนื่อง รายงานยังระบุเกี่ยวกับผลกระทบของนโยบายนี้ว่า
“แทนที่จะส่งเสริมการจัดหาที่อยู่อาศัยให้เช่าราคาที่เข้าถึงได้ ระบบกลับให้รางวัลกับการเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน”
การปรับนโยบายภาษีที่อาจเกิดขึ้น
รัฐบาลได้ส่งสัญญาณว่า กำลังพิจารณาปรับนโยบาย CGT และ negative gearing ในงบประมาณกลางปีที่จะประกาศในวันที่ 12 พฤษภาคม
หนึ่งในแนวคิดสำคัญของงบประมาณครั้งนี้คือ “ความเป็นธรรมระหว่างรุ่น” (intergenerational fairness) ซึ่ง จิม ชาลเมอร์ส รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวถึงในการให้สัมภาษณ์กับรายการซันไรซ์ (Sunrise) ของชาแนลเซเวน (Channel Seven)
เกี่ยวกับรายงานวิเคราะห์งบประมาณของ ธนาคารคอมมอนเวลธ์ (Commonwealth Bank of Australia) ระบุว่า การเปลี่ยนแปลง CGT “มีแนวโน้มจะเกิดขึ้นแน่นอน” ขณะที่นโยบาย negative gearing อาจถูก “ยกเลิก” ได้ทั้งหมด
อย่างไรก็ตาม ชาลเมอร์สกล่าวว่า
“เราเหลือเวลาไม่ถึงสองสัปดาห์ก่อนการประกาศงบประมาณ ซึ่งจะมีการคาดการณ์เรื่องต่างๆ มากมาย และในตอนนี้งบประมาณยังไม่เสร็จสมบูรณ์”
“และการพิจารณาในหลายประเด็นยังไม่ได้ข้อสรุป”
อ่านเพิ่มเติม
'ไร้บ้านทั้งๆ ที่มีงานทำ' วิกฤตบ้านเช่าในออสเตรเลีย
แองกลิแคร์ ออสเตรเลีย ระบุว่า การปรับเปลี่ยนระบบภาษีที่ “ยังคงแรงจูงใจเดิมไว้” มีแนวโน้ม “ไม่สามารถเปลี่ยนพฤติกรรมได้อย่างมีนัยสำคัญ”
“ระบบปัจจุบันเอื้อให้เกิดการสะสมทรัพย์สินในกลุ่มที่มีฐานะดีอยู่แล้ว มากกว่าจะขยายโอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย” รายงานระบุ
ด้านรัฐบาลพรรคแรงงานให้เหตุผลว่า ปัญหาความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยเป็นประเด็นด้าน “อุปทาน” เป็นหลัก และเป็นปัญหาที่รัฐบาลผสมในอดีตละเลย
ขณะที่ แองกัส เทย์เลอร์ ผู้นำพรรคร่วมฝ่ายค้าน ซึ่งเข้ารับตำแหน่งตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ ได้ยกประเด็นค่าครองชีพด้านที่อยู่อาศัยและการมีบ้านเป็นของตนเองเป็นนโยบายสำคัญ
เทย์เลอร์เชื่อมโยงปัญหาที่อยู่อาศัยราคาแพงเข้ากับการย้ายถิ่นฐานและการถือครองโดยชาวต่างชาติ โดยมองว่าการลดจำนวนผู้อพยพย้ายถิ่นเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อลดความต้องการในตลาด
เขายังระบุว่าจะคัดค้านการเปลี่ยนแปลงนโยบาย negative gearing โดยให้เหตุผลว่าเป็น “การเก็บภาษีที่อาจผลักภาระไปสู่ราคาบ้าน” และเตือนว่าหากเก็บภาษีบ้านจะยิ่งทำให้มีบ้านน้อยลง” เทย์เลอร์กล่าวถึงผลกระทบของการปฏิรูปภาษีดังกล่าว
“นี่คือการโจมตีความฝันแบบออสเตรเลีย และความมุ่งหวังของผู้คน”
ด้าน จิม ชาลเมอร์ส ระบุว่า
“หัวใจสำคัญของความฝันแบบออสเตรเลียคือการมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่หากอุปทานที่อยู่อาศัยกำลังเดินไปในทิศทางที่ผิด ความฝันนั้นก็จะไม่มีทางเป็นจริงได้”
ชาลเมอร์สยังตอบโต้คำวิจารณ์ของ แองกัส เทย์เลอร์ โดยกล่าวว่า เทย์เลอร์ “เติบโตมาพร้อมทุกอย่างที่ถูกจัดเตรียมไว้ให้” และ “ไม่เข้าใจความฝันที่แท้จริงของชาวออสเตรเลียทั่วไป”
การวิเคราะห์ของ แองกลิแคร์ ออสเตรเลีย ระบุว่า มากกว่าครึ่งหนึ่งของประโยชน์จากนโยบาย negative gearing ตกอยู่กับกลุ่มผู้มีรายได้สูงสุด 25% ของประเทศ ซึ่งยังได้รับประโยชน์จากส่วนลดภาษีกำไรจากการขายทรัพย์สิน (CGT) มากกว่า 80%
“การปฏิรูประบบภาษีเพียงอย่างเดียว ไม่สามารถแก้ไขช่องว่างระหว่างรายได้กับค่าเช่าได้” รายงานระบุ
“แต่จะช่วยเปลี่ยนหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่กำหนดการทำงานของตลาด และส่งผลต่อการประเมินมูลค่าและการใช้ประโยชน์จากที่อยู่อาศัยในระยะยาว”
ติดตามข่าวสารล่าสุดจากเอสบีเอส ไทยได้ที่ เว็บไซต์ เฟซบุ๊กและ อินสตาแกรม
