Từ ngày 1/7/2027, cách tính capital gains tax, thường được gọi là thuế lợi vốn, tại Úc sẽ có thay đổi đáng kể. Vậy phần lợi nhuận trước và sau thời điểm chuyển tiếp sẽ được tính như thế nào? Có cần bán tài sản trước ngày quy định mới có hiệu lực hay không? Và người sở hữu bất động sản nên chuẩn bị những hồ sơ gì ngay từ bây giờ?
Thông tin khách mời: Chuyên viên thuế trịnh Hữu Lộc có 22 năm làm việc tại Sở Thuế Vụ Úc (ATO). Ông hiện là Giám đốc của công ty Loc Trinh & Associates tại Sunshine, Melbourne.
Xin mời bấm vào audio để nghe toàn bộ nội dung
Những thay đổi này không chỉ ảnh hưởng đến bất động sản đầu tư mua sau ngày quy định có hiệu lực. Người đã sở hữu nhà, cổ phần hoặc những tài sản khác từ trước cũng có thể phải áp dụng hai phương pháp khác nhau khi bán tài sản sau ngày 1/7/2027.
Quy định mới chưa áp dụng trong mùa khai thuế hiện tại
Trong mùa khai thuế 2025–26, người đóng thuế vẫn áp dụng các quy định CGT hiện hành.
Theo đó, cá nhân và trust đủ điều kiện thường có thể được giảm 50% capital gain nếu đã giữ tài sản ít nhất 12 tháng. Phần capital gain còn lại sau khi áp dụng khoản giảm này sẽ được cộng vào thu nhập chịu thuế và tính thuế theo mức thuế suất của người bán.
Từ ngày 1/7/2027, mức giảm cố định 50% đối với cá nhân, partnership và trust sẽ được thay bằng hai cơ chế mới:
- Điều chỉnh cost base, tức giá vốn, theo Chỉ số Giá Tiêu dùng CPI để loại trừ phần tăng giá do lạm phát.
- Áp dụng mức thuế tối thiểu 30% đối với phần lợi nhuận vốn thực phát sinh từ ngày 1/7/2027.
Những người có capital gain vốn đã chịu thuế ở mức từ 30% trở lên có thể không bị ảnh hưởng bởi mức thuế tối thiểu. Một số người nhận trợ cấp có kiểm tra thu nhập, chẳng hạn Age Pension hoặc JobSeeker, sẽ được miễn mức thuế tối thiểu nếu họ nhận khoản trợ cấp đó trong năm tài chính bán tài sản.
Cải cách áp dụng đối với nhiều loại CGT assets, không chỉ bất động sản mà còn có thể bao gồm cổ phần và các khoản đầu tư khác được cá nhân, partnership hoặc trust nắm giữ ít nhất 12 tháng. Riêng nhà ở mới đủ điều kiện sẽ có cơ chế lựa chọn giữa mức giảm 50% và phương pháp mới.
Điều chỉnh theo lạm phát khác gì với mức giảm 50%?
Theo quy định hiện hành, sau khi xác định capital gain, cá nhân hoặc trust đủ điều kiện thường có thể giảm một nửa số tiền này trước khi tính thuế.
Chẳng hạn, nếu capital gain sau khi tính đúng cost base là 200.000 đô la, khoản được đưa vào tính thuế có thể giảm còn 100.000 đô la.
Theo cơ chế mới, người bán không còn tự động được giảm một nửa capital gain. Thay vào đó, cost base sẽ được điều chỉnh theo CPI trong thời gian sở hữu. Thuế sau đó được tính trên phần tăng giá còn lại sau khi đã loại trừ ảnh hưởng của lạm phát.
Ví dụ, một người mua tài sản với giá 500.000 đô la vào tháng 7/2027 và bán sau 10 năm. Nếu cost base sau khi được điều chỉnh theo lạm phát tăng lên đáng kể, chỉ phần chênh lệch giữa giá bán và cost base đã điều chỉnh mới được xem là lợi nhuận thực.
Phương pháp nào có lợi hơn sẽ tùy thuộc vào:
- Thời gian nắm giữ tài sản.
- Mức lạm phát trong thời gian đó.
- Tốc độ tăng giá của tài sản.
- Thu nhập và thuế suất của người bán.
Vì vậy, không thể mặc định rằng quy định mới lúc nào cũng khiến số thuế phải trả tăng lên. Theo các ví dụ của Bộ Ngân khố, người sở hữu tài sản có mức tăng giá thấp, gần bằng lạm phát, có thể trả ít thuế hơn. Ngược lại, tài sản tăng giá nhanh hơn nhiều so với lạm phát có thể chịu số thuế cao hơn so với mức giảm 50% hiện nay.
Tài sản mua trước ngày 1/7/2027 được tính như thế nào?
Đối với tài sản mua và bán trước ngày 1/7/2027, cách tính hiện hành vẫn được giữ nguyên.
Nếu một tài sản đã được sở hữu trước ngày 1/7/2027 nhưng được bán sau thời điểm này, capital gain có thể được chia thành hai phần:
- Phần tăng giá từ ngày mua đến ngày 1/7/2027 tiếp tục được tính theo quy định hiện hành, bao gồm mức giảm 50% nếu đáp ứng điều kiện.
- Phần tăng giá từ ngày 1/7/2027 đến ngày bán sẽ áp dụng cơ chế điều chỉnh cost base theo lạm phát và mức thuế tối thiểu 30%.
Ví dụ, một căn nhà được mua với giá 500.000 đô la và có giá trị 700.000 đô la vào ngày 1/7/2027. Nếu sau đó được bán với giá 800.000 đô la, phần tăng giá trước và sau ngày chuyển tiếp sẽ được tính riêng theo hai cơ chế.
Giá trị tài sản tại ngày 1/7/2027 vì vậy trở thành một mốc rất quan trọng. Khi bán tài sản, người đóng thuế có thể sử dụng kết quả định giá tại thời điểm đó hoặc áp dụng công thức phân bổ do ATO quy định. Công thức này sẽ ước tính giá trị dựa trên tốc độ tăng giá trong toàn bộ thời gian nắm giữ tài sản.
Người sở hữu những tài sản có giá trị lớn hoặc khó xác định giá thị trường có thể cân nhắc xin báo cáo định giá độc lập. Tuy nhiên, không nhất thiết mọi người đều phải lập báo cáo vào đúng ngày 1/7/2027, vì việc xác định giá trị có thể được thực hiện trong năm tài sản được bán.
Có nên bán bất động sản trước ngày 1/7/2027?
Quy định chuyển tiếp được thiết kế để phần tăng giá phát sinh trước ngày 1/7/2027 vẫn được hưởng cách tính hiện hành. Vì vậy, việc bán tài sản ngay trước ngày này không phải là cách duy nhất để giữ mức giảm 50% cho phần lợi nhuận đã tích lũy.
Quyết định bán bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như giá thị trường, chi phí giao dịch, khoản vay còn lại, thu nhập trong năm bán và mục tiêu tài chính của người sở hữu.
Việc bán sớm chỉ vì lo ngại thay đổi thuế có thể không phù hợp nếu hoa hồng đại lý, chi phí pháp lý, stamp duty khi mua tài sản khác hoặc những yếu tố thị trường lớn hơn lợi ích thuế dự kiến.
Nhà ở chính có tiếp tục được miễn CGT?
Main residence exemption, tức quy định miễn CGT dành cho nhà ở chính, vẫn được giữ nguyên. Điều này có nghĩa thay đổi đối với CGT discount không khiến tất cả chủ nhà phải đóng thuế khi bán căn nhà đang ở.
Tuy nhiên, người sử dụng một phần căn nhà như một nơi kinh doanh thực sự có thể chỉ được miễn CGT đối với phần còn lại của căn nhà.
Chẳng hạn, một khu vực được bố trí cố định làm tiệm cắt tóc, phòng làm nail, phòng khám hoặc nơi thường xuyên tiếp khách có thể được xem là place of business. Khi bán nhà, phần capital gain liên quan đến diện tích và thời gian sử dụng khu vực đó để kinh doanh có thể không được main residence exemption bảo vệ.
Điều này khác với trường hợp chỉ làm việc tại nhà bằng máy tính, sử dụng bàn ăn hoặc một phòng ngủ không dành riêng cho hoạt động kinh doanh. Theo ATO, nếu người làm việc tại nhà chỉ yêu cầu khấu trừ những chi phí vận hành như điện, internet hoặc thiết bị, thông thường việc đó không tự động làm phát sinh hệ quả CGT.
CGT có thể phát sinh nếu một phần căn nhà có tính chất là cơ sở kinh doanh và chủ nhà đủ điều kiện khấu trừ occupancy expenses như một phần lãi vay mua nhà, council rates, land tax hoặc bảo hiểm.
Xem Hướng dẫn của ATO về kinh doanh tại nhà và CGT
Cost base không chỉ là giá mua căn nhà
Một trong những sai lầm thường gặp là lấy giá bán trừ trực tiếp giá mua rồi cho rằng phần chênh lệch chính là capital gain.
Trên thực tế, cost base có thể bao gồm nhiều khoản khác, tùy theo hoàn cảnh, chẳng hạn:
- Giá mua tài sản.
- Stamp duty.
- Chi phí conveyancing và pháp lý khi mua hoặc bán.
- Hoa hồng đại lý và chi phí quảng cáo khi bán.
- Chi phí định giá đủ điều kiện.
- Chi phí cải tạo hoặc nâng cấp có tính chất vốn.
- Một số chi phí phát sinh để thiết lập, bảo vệ hoặc duy trì quyền sở hữu tài sản.
Một số chi phí nắm giữ như tiền lãi vay, council rates, land tax, bảo hiểm và chi phí bảo trì cũng có thể được tính vào cost base trong những trường hợp nhất định. Tuy nhiên, người đóng thuế không được cộng lại khoản chi đã được khấu trừ hoặc có thể được khấu trừ trước đó.
Capital works deductions đã hoặc có thể được yêu cầu cũng có thể làm giảm cost base. Đây là lý do người sở hữu bất động sản không nên tự động cộng tất cả hóa đơn, tiền lãi vay hoặc chi phí sửa nhà vào giá vốn mà không kiểm tra điều kiện.
Xem Hướng dẫn của ATO về cost base
Nếu bán tài sản bị lỗ thì sao?
Nếu số tiền thu được khi bán thấp hơn reduced cost base, người bán có thể phát sinh capital loss.
Capital loss không được dùng để giảm trực tiếp tiền lương hoặc những loại thu nhập thông thường khác. Khoản lỗ này có thể được sử dụng để bù trừ capital gains trong cùng năm hoặc được chuyển sang những năm sau.
Không có giới hạn chung về thời gian carry forward một net capital loss. Điều đó có nghĩa ngay cả khi nhiều năm sau người đóng thuế mới bán một tài sản khác có lời, khoản lỗ cũ vẫn có thể được sử dụng nếu còn đủ hồ sơ chứng minh.
Xem Hướng dẫn của ATO về capital losses
Những hồ sơ nên giữ ngay từ bây giờ
Do bất động sản thường được sở hữu trong nhiều năm, việc tìm lại hồ sơ khi bán nhà có thể rất khó khăn. Người sở hữu tài sản nên lưu:
- Contract of sale khi mua và bán.
- Statement of adjustment.
- Hồ sơ vay mua tài sản.
- Biên lai stamp duty và chi phí pháp lý.
- Hóa đơn sửa chữa, cải tạo và capital improvements.
- Hợp đồng và hoa hồng của đại lý bán nhà.
- Hồ sơ cho thuê hoặc sử dụng tài sản để kinh doanh.
- Ngày thay đổi mục đích sử dụng tài sản.
- Tài liệu định giá tại những thời điểm có ý nghĩa về thuế.
Theo ATO, hồ sơ liên quan đến CGT thường phải được giữ trong suốt thời gian sở hữu và ít nhất năm năm sau CGT event, chẳng hạn sau khi tài sản được bán.
Xem Hướng dẫn lưu hồ sơ của ATO
Những thay đổi từ ngày 1/7/2027 sẽ khiến việc xác định thời điểm phát sinh lợi nhuận, giá trị tài sản tại ngày chuyển tiếp và cost base trở nên quan trọng hơn. Người sở hữu bất động sản chưa nhất thiết phải bán sớm, nhưng nên bắt đầu sắp xếp hồ sơ và tìm tư vấn phù hợp trước khi thực hiện một giao dịch lớn.
Thông tin trong bài mang tính hướng dẫn chung. Hoàn cảnh thuế của mỗi người có thể khác nhau; người sở hữu tài sản nên tham khảo ý kiến chuyên gia thuế trước khi bán hoặc thay đổi mục đích sử dụng bất động sản.
Đồng hành cùng chúng tôi tại SBS Vietnamese Facebook và cập nhật tin tức ở sbs.com.au/vietnamese
Chúng tôi cũng có mặt trên YouTube
Nghe SBS Tiếng Việt trên ứng dụng miễn phí SBS Audio, tải về từ App Store hay Google Play
