Quy định chống rửa tiền mới của chính phủ Úc mở rộng trách nhiệm kiểm tra sang một số ngành nghề như kế toán, luật sư và các dịch vụ liên quan đến bất động sản. Người mua nhà có thể bị yêu cầu cung cấp thêm giấy tờ về danh tính, nguồn tiền và người thực sự sở hữu tài sản.
Nếu quý vị đang chuẩn bị mua nhà ở Úc và được luật sư, kế toán hoặc chuyên gia bất động sản yêu cầu cung cấp nhiều giấy tờ hơn trước, điều này không có nghĩa quý vị đang bị nghi ngờ.
Từ ngày 1/7/2026, phạm vi của các quy định về chống rửa tiền và chống tài trợ khủng bố tại Úc được mở rộng sang một số ngành nghề được xem là những “gatekeepers” của nền kinh tế.
Theo bà Nhuệ Hà Nguyễn, Giám đốc điều hành công ty Advanced Partner, chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn thuế và kế toán, những thay đổi này đặc biệt liên quan đến các chuyên gia thường tham gia vào những giao dịch tài sản lớn.
“Quy định về chống rửa tiền và chống tài trợ khủng bố không phải là một quy định mới, nó đã tồn tại từ rất nhiều năm nay rồi,” bà Nhuệ Hà nói.
Điểm thay đổi là phạm vi áp dụng được mở rộng, trong đó có các dịch vụ kế toán, luật sư và một số dịch vụ liên quan đến giao dịch bất động sản.
Vì sao người mua nhà phải cung cấp nhiều giấy tờ hơn?
Theo bà Nhuệ Hà, các ngành nghề này có vai trò quan trọng trong việc xác định khách hàng và nguồn tiền, bởi họ thường tham gia vào những giao dịch có giá trị lớn.
Đặc biệt, bất động sản là một trong những loại tài sản có giá trị cao và thường liên quan đến những khoản tiền lớn.
Khách hàng có thể được yêu cầu cung cấp thông tin thuộc ba nhóm chính: danh tính và địa chỉ, người thực sự đứng sau công ty hoặc quỹ tín thác trust, và nguồn gốc của tiền.
Đối với cá nhân, giấy tờ có thể bao gồm hộ chiếu, giấy tờ căn cước và tài liệu xác minh địa chỉ như sao kê ngân hàng hoặc hóa đơn điện nước.
Nhưng nếu tài sản được mua thông qua một công ty hoặc Trust, việc kiểm tra có thể đi sâu hơn.
Người cung cấp dịch vụ không chỉ muốn biết tên công ty hoặc trust mà còn phải xác định ai đang kiểm soát và ai là người hưởng lợi cuối cùng.
Cha mẹ cho tiền con mua nhà: cần chứng minh thế nào?
Đây có thể là vấn đề đặc biệt đáng lưu ý với nhiều gia đình Việt Nam.
Cha mẹ thường hỗ trợ con cái một khoản tiền lớn để mua căn nhà đầu tiên tại Úc. Khoản tiền này đôi khi được chuyển trực tiếp từ Việt Nam sang Úc.
Theo bà Nhuệ Hà, cần phân biệt vấn đề thuế với việc chứng minh nguồn gốc tiền.
Một khoản tiền cha mẹ cho tặng con, không mang bản chất là thu nhập và vì vậy không phải là vấn đề thuế thu nhập trong trường hợp được mô tả. Tuy nhiên, gia đình vẫn nên giữ hồ sơ để chứng minh đây thực sự là khoản tiền cha mẹ cho con.
Điều này đặc biệt quan trọng nếu khoản tiền rất lớn.
Chỉ nói rằng “bố mẹ cho tôi tiền” có thể chưa giải thích được toàn bộ nguồn gốc của khoản tiền.
Nếu cha mẹ có tiền từ việc bán một bất động sản ở Việt Nam, chẳng hạn, hồ sơ tốt sẽ cho thấy được cả quá trình: tài sản được bán, tiền được chuyển vào tài khoản của cha mẹ, sau đó cha mẹ làm thủ tục cho tặng và chuyển tiền cho con.
“Paper trail” là gì và tại sao quan trọng?
Một khái niệm được nhấn mạnh trong cuộc phỏng vấn là paper trail, tức chuỗi chứng từ cho phép lần theo dòng tiền.
Ví dụ, nếu cha mẹ bán nhà ở Việt Nam để hỗ trợ con mua nhà tại Úc, hồ sơ có thể cho thấy:
- Hợp đồng bán bất động sản của cha mẹ.
- Chứng từ tiền bán tài sản được chuyển vào tài khoản của cha mẹ.
- Văn bản thể hiện khoản tiền được cha mẹ cho tặng con.
- Chứng từ chuyển tiền từ tài khoản của cha mẹ sang tài khoản của người con.
- Chứng từ cho thấy người con sử dụng khoản tiền đó để đặt cọc hoặc mua nhà.
Một hồ sơ như vậy giúp dòng tiền có thể được giải thích từ đầu đến cuối.
“Tiền đi đường nào thì giấy tờ nên đi ở đường đó.”
Chúng ta không nên chờ đến lúc chuẩn bị mua tài sản mới bắt đầu tìm lại giấy tờ.
Có nên làm “deed of gift” khi cha mẹ cho tiền?
Bà Nhuệ Hà cũng khuyến nghị các gia đình cân nhắc lập văn bản tặng cho, được gọi là deed of gift, khi cha mẹ chuyển một khoản tiền lớn cho con.
Lý do là tiền mặt hoặc những khoản tiền không có chứng từ rõ ràng sẽ khó chứng minh về sau.
“Nhiều khi mình không nên tiếc tiền mà đi qua luật sư để làm việc này để hợp pháp hóa được cái tiền đó là tiền cho tặng.”
Việc có tài liệu chính thức sẽ giúp gia đình giải thích rõ hơn khi được yêu cầu chứng minh nguồn gốc khoản tiền.
Nếu không muốn nói nguồn tiền thì có được không?
Khách hàng có thể không muốn trả lời những câu hỏi về nguồn tiền vì cho rằng đó là thông tin tài chính riêng tư.
Tuy nhiên, theo bà Nhuệ Hà, nếu khách hàng không cung cấp đủ thông tin để đơn vị chuyên môn hoàn tất việc xác minh, đơn vị đó có thể không tiếp tục cung cấp dịch vụ.
“Nếu mà tôi không kiểm tra được, xác định được danh tính của người mà muốn chúng tôi cung cấp dịch vụ thì chúng tôi cũng không thể cung cấp dịch vụ cho họ.”
Nói cách khác, việc không cung cấp thông tin có thể khiến một giao dịch không thể tiếp tục với kế toán, luật sư hoặc đơn vị chuyên môn liên quan.
Nếu kế toán nghi ngờ nguồn tiền thì sao?
Các chuyên gia thuộc phạm vi quy định có thể có nghĩa vụ báo cáo những giao dịch mà họ có cơ sở xem là đáng ngờ.
Bà Nhuệ Hà đưa ra ví dụ về một người có thu nhập khai báo tương đối thấp nhưng đột nhiên có một khoản tiền rất lớn để mua tài sản mà không thể giải thích nguồn gốc.
Những dấu hiệu khác có thể bao gồm các khoản tiền đến từ tài khoản không rõ nguồn gốc hoặc dòng tiền được chia nhỏ thành nhiều khoản.
Trong những trường hợp thuộc diện phải báo cáo, khách hàng có thể không được thông báo về việc báo cáo này.
Bà Nhuệ Hà đề cập đến quy định “tipping off”, theo đó chuyên gia không được thông báo cho người liên quan rằng họ đã hoặc sẽ báo cáo thông tin đáng ngờ.
Mua nhà qua công ty hoặc trust có phải công khai người sở hữu thực sự?
Việc sử dụng công ty hoặc trust để nắm giữ tài sản khá phổ biến tại Úc.
Các gia đình có thể sử dụng những cấu trúc này vì nhiều lý do, trong đó có quản lý tài sản hoặc quản lý thuế.
Tuy nhiên, cấu trúc pháp nhân không đồng nghĩa với việc người đứng sau hoàn toàn không cần được xác định.
Theo bà Nhuệ Hà, quy định về Know Your Client không chỉ áp dụng cho khách hàng cá nhân. Khi khách hàng là một doanh nghiệp hoặc pháp nhân, chuyên gia còn phải thực hiện việc tìm hiểu về doanh nghiệp, hay Know Your Business.
Trong đó có việc xác định ultimate beneficial owner, tức là người hưởng lợi cuối cùng của pháp nhân.
Trong một số trường hợp, nếu quyền sở hữu của một bên từ 25% trở lên, việc xác minh có thể phải đi sâu hơn theo quy định được áp dụng.
Người mua nhà cần chuẩn bị gì?
Điều quan trọng nhất là chuẩn bị trước.
Đừng đợi đến khi đã ký hợp đồng mua nhà hoặc tiền đã được chuyển đến Úc mới bắt đầu tìm giấy tờ chứng minh nguồn tiền.
Nếu tiền đến từ cha mẹ, hãy lưu lại giấy tờ về khoản cho tặng và nguồn tiền của cha mẹ.
Nếu tiền đến từ việc bán tài sản, giữ lại hợp đồng mua bán và chứng từ ngân hàng.
Nếu sử dụng công ty hoặc trust, giữ giấy tờ về cấu trúc pháp nhân, người điều hành và người thụ hưởng.
Đồng thời, nên hạn chế nhận những khoản tiền qua các kênh không chính thức hoặc từ những tài khoản mà bản thân người nhận cũng không thể giải thích nguồn gốc.
Mời quý vị nhấn vào audio để nghe toàn bộ bài phỏng vấn.
'Cơm áo gạo tiền' phát thanh hàng tuần vào mỗi tối thứ Ba trên SBS Radio. Tại đây, các chuyên gia về tài chánh, tiền bạc, hưu bổng, thuế vụ, đầu tư, cho vay... sẽ chia sẻ với quý vị phương thức chi tiêu thông minh, cách đầu tư hiệu quả, tư duy đúng đắn về tiền bạc, cũng như những khái niệm căn bản về tiền bạc. Đón nghe và cho chúng tôi biết chủ đề bạn quan tâm bằng cách gửi email về cho SBS: olivia.nguyen@sbs.com.au
Đồng hành cùng chúng tôi tại SBS Vietnamese Facebook & SBS Vietnamese Instagram, và cập nhật tin tức ở sbs.com.au/vietnamese
Chúng tôi cũng có mặt trên YouTube
Nghe SBS Tiếng Việt trên ứng dụng miễn phí SBS Audio, tải về từ App Store hay Google Play
