Thay đổi về việc đánh thuế tài sản 30%, áp dụng thuế đầu tư thua lỗ lên bất động sản mới xây có thể làm thay đổi chiến lược đầu tư, khả năng vay vốn và cả thị trường cho thuê tại Úc.
Các tham vấn dưới đây chỉ mang tính tổng quát, mời quý vị gặp các chuyên gia tài chính để có những lời khuyên phù hợp cho từng trường hợp cụ thể.
Trong cuộc trao đổi với “Cơm áo gạo tiền”, bà Nhuệ Hà, Giám đốc công ty Advanced Partners, cho rằng đây không chỉ là những điều chỉnh kỹ thuật về thuế, mà là sự thay đổi mang tính cấu trúc đối với cách người dân Úc đầu tư và tích lũy tài sản.
Giảm thuế thu nhập cá nhân: “Chỉ thêm được một ly cà phê mỗi tuần”
Một trong những điểm nổi bật của ngân sách là việc giảm thuế thu nhập cá nhân áp dụng từ ngày 1/7.
Theo bà Nhuệ Hà, mức thuế đối với nhóm thu nhập từ 18.200 AUD đến 45.000 AUD sẽ giảm từ 16% xuống còn 15% trong năm tài chính 2026-27. Sau đó, chính phủ cam kết tiếp tục hạ xuống còn 14% trong các năm tiếp theo.
Điều này đồng nghĩa với việc người có thu nhập trên 45.000 AUD sẽ tiết kiệm được khoảng 268 AUD mỗi năm trong giai đoạn đầu, và thêm khoảng 268 AUD nữa ở giai đoạn kế tiếp.
“Đây là nỗ lực của chính phủ nhằm hỗ trợ người có thu nhập trung bình và thấp trong bối cảnh chi phí sinh hoạt và lạm phát vẫn đang cao”, bà Nhuệ Hà nói.
Tuy nhiên, bà cũng thừa nhận tác động thực tế của khoản giảm thuế này tương đối hạn chế.
“Có nhiều người cảm thấy rằng số tiền tiết kiệm thêm đó chỉ tương đương một ly cà phê mỗi tuần.”
Dù mức hỗ trợ không lớn, chính phủ kỳ vọng động thái này sẽ giúp giảm áp lực tài chính cho các hộ gia đình đang phải vật lộn với giá điện, thực phẩm, tiền thuê nhà và lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao.
Capital gains tax: Chính phủ muốn đánh thuế trên “lãi thật”
Một trong những đề xuất gây tranh luận mạnh mẽ nhất là thay đổi cách tính thuế lãi vốn (capital gains tax – CGT).
Hiện nay, nếu một cá nhân hoặc quỹ tín thác sở hữu tài sản đầu tư trên 12 tháng, khoản lãi khi bán tài sản sẽ được giảm thuế 50%. Đây là chính sách đã tồn tại từ năm 1999.
Bà Nhuệ Hà giải thích rằng theo cách tính hiện tại, nếu một người mua nhà với giá 500.000 AUD và bán với giá 800.000 AUD, khoản lãi vốn được tính là 300.000 AUD. Sau khi áp dụng ưu đãi 50%, người đó chỉ phải đóng thuế trên 150.000 AUD.
Tuy nhiên, chính phủ cho rằng cách tính này chưa phản ánh đúng “lãi thực”.
Theo đề xuất mới, yếu tố lạm phát sẽ được đưa vào công thức tính thuế. Nói cách khác, phần tăng giá do trượt giá tiền tệ sẽ không còn bị đánh thuế như lợi nhuận đầu tư thực sự.
Nếu căn nhà mua 10 năm trước với giá 500.000 AUD, thì giá trị tương đương theo lạm phát hiện nay có thể đã là 700.000 AUD. Khi bán với giá 800.000 AUD, lãi thực chỉ còn khoảng 100.000 AUD thay vì 300.000 AUD.
Theo bà, đây là nỗ lực của chính phủ nhằm thay đổi cách đánh thuế tài sản và giảm chênh lệch giàu nghèo.
“Chính phủ cho rằng người có tài sản đang được hưởng ưu đãi thuế quá lớn so với người làm công ăn lương.”
Bà cho biết thống kê của chính phủ cho thấy giá nhà tại Úc đã tăng khoảng 400% kể từ cuối thập niên 1990, trong khi thu nhập chỉ tăng khoảng gấp đôi.
“Người có tài sản càng ngày càng tích lũy được nhiều tài sản hơn, còn người làm công ăn lương thì không có ưu đãi tương tự.”
Negative gearing bị siết: Thị trường địa ốc đối mặt thay đổi lớn
Nếu capital gains tax là phần gây tranh cãi về nguyên tắc công bằng thuế, thì thuế khấu trừ đầu tư thua lỗ (negative gearing) lại là vấn đề làm rung chuyển giới đầu tư bất động sản.
Negative gearing là cơ chế cho phép nhà đầu tư dùng khoản lỗ từ bất động sản đầu tư để khấu trừ vào thu nhập khác, thường là tiền lương.
Tại Úc, chính sách này tồn tại từ năm 1936 và được xem là động lực lớn thúc đẩy đầu tư vào thị trường nhà ở.
Theo bà Nhuệ Hà, trong bối cảnh lãi suất cao hiện nay, nhiều chủ đầu tư đang rơi vào trạng thái “thu không đủ bù chi”.
“Tiền thuê nhà không đủ bù tiền lãi ngân hàng, nên phần âm đó được gọi là negative gearing.”
Tuy nhiên, chính phủ hiện muốn giới hạn ưu đãi này chỉ dành cho nhà ở mới xây (new builds), thay vì áp dụng cho mọi loại bất động sản nhà ở như trước đây.
Các bất động sản hiện hữu được ký hợp đồng mua sau 7 giờ 30 tối ngày 12/5 sẽ không còn đủ điều kiện negative gearing.
Theo bà, mục tiêu của chính phủ là chuyển dòng vốn đầu tư từ nhà cũ sang nhà mới nhằm tăng nguồn cung nhà ở.
“Nhà mới” không có nghĩa chỉ là xây lại
Một điểm mà bà Nhuệ Hà đặc biệt lưu ý là định nghĩa “new builds” trong chính sách mới.
Nhiều nhà đầu tư cho rằng chỉ cần đập nhà cũ xây lại là đủ điều kiện hưởng negative gearing. Tuy nhiên, điều này không chính xác.
“Nếu chỉ đập một căn nhà cũ để xây lại đúng một căn mới thì chưa chắc được xem là new build.”
Theo giải thích của bà, chính phủ muốn khuyến khích việc tăng thêm số lượng nhà ở trên thị trường, ví dụ như phát triển townhouse hoặc subdivide để tạo thêm nguồn cung thực tế.
“Họ muốn có thêm nhà ở mới cho thị trường chứ không chỉ thay thế nhà cũ bằng một căn mới.”
Điều này buộc nhiều nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản phải xem xét lại toàn bộ chiến lược đầu tư trong tương lai.
Khả năng vay vốn có thể giảm tới 30%
Một trong những tác động tức thời mà bà Nhuệ Hà ghi nhận là các ngân hàng đang phải tính toán lại năng lực vay của khách hàng.
Trước đây, negative gearing được xem là một phần hỗ trợ dòng tiền khi ngân hàng đánh giá khả năng trả nợ của người vay.
Khi ưu đãi này bị hạn chế, nhiều người sẽ không còn được cộng phần hoàn thuế vào thu nhập khả dụng.
“Có nhiều trường hợp 'borrowing capacity', tức hạn mức vay, có thể giảm khoảng 30%.”
Điều đó đồng nghĩa nhiều người dù vẫn muốn mua nhà nhưng không còn đủ khả năng vay số tiền như trước.
“Nhu cầu mua nhà vẫn có, nhưng khả năng vay thì giảm.”
Theo bà, đây cũng chính là mục tiêu mà chính phủ hướng tới: giảm sức mua trên thị trường nhà ở hiện hữu để hạ nhiệt giá bất động sản.
Chính phủ kỳ vọng thêm 75.000 căn nhà mới
Chính phủ liên bang cho rằng việc giới hạn negative gearing sẽ tạo thêm nguồn thu ngân sách và đồng thời thúc đẩy xây dựng nhà mới.
Theo các tính toán được công bố, thay đổi này có thể giúp ngân sách thu thêm hơn 20 tỷ AUD trong vài năm tới, trong bối cảnh ngân sách liên bang vẫn đang thâm hụt khoảng 28 tỷ AUD.
Ngoài ra, chính phủ kỳ vọng chính sách mới sẽ giúp tạo thêm khoảng 75.000 căn nhà mới.
Họ cũng dự đoán giá nhà có thể giảm khoảng 2% do nhu cầu đầu tư vào bất động sản hiện hữu suy yếu.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia và tổ chức tài chính lại hoài nghi về những dự báo này.
Giá thuê nhà có thể tăng thêm 7%?
Theo bà Nhuệ Hà, nhiều ý kiến từ giới kinh tế và truyền thông tài chính cho rằng việc hạn chế negative gearing có thể khiến nhà đầu tư rời khỏi thị trường.
“Nếu nhà đầu tư cảm thấy thuế quá cao và lợi nhuận giảm, họ có thể không muốn tiếp tục đầu tư nữa.”
Điều này có thể dẫn đến tình trạng thiếu nguồn vốn cho các dự án nhà ở mới, trái ngược với mục tiêu ban đầu của chính phủ.
Một mối lo khác là giá thuê nhà có thể tăng mạnh. Bà Nhuệ Hà nhắc lại giai đoạn 1985-1987, khi Úc từng tạm thời bãi bỏ negative gearing.
“Các nghiên cứu thời điểm đó cho thấy giá thuê nhà tại Sydney và Perth đã tăng lên đáng kể.”
Theo một số dự báo hiện nay, giá thuê có thể tiếp tục tăng thêm khoảng 7% nếu chính sách mới được triển khai toàn diện.
Tuy nhiên, tác động thực tế vẫn còn là dấu hỏi lớn.
“Chính phủ có thể dùng negative gearing để khuyến khích hoặc hạn chế đầu tư tùy vào mục tiêu kinh tế từng thời kỳ.”
Nhà đầu tư và doanh nghiệp nhỏ cần làm gì?
Điều quan trọng nhất hiện nay là người dân cần rà soát lại chiến lược tài chính và đầu tư thay vì chỉ phản ứng theo tâm lý thị trường.
Những người đang có ý định mua bất động sản đầu tư cần đặc biệt lưu ý đến thời điểm ký hợp đồng, loại tài sản mua và định nghĩa pháp lý của “new build”.
Trong khi đó, các doanh nghiệp nhỏ và gia đình sử dụng cấu trúc quỹ tín thác cũng sẽ cần chuẩn bị cho những thay đổi lớn sắp tới liên quan đến thuế tối thiểu đối với discretionary trust.
“Chúng ta phải kiểm tra rất rõ định nghĩa và quy định mới để có kế hoạch tài chính phù hợp.”
Giai đoạn tới sẽ là thời điểm mà việc lập kế hoạch thuế (tax planning) trở nên quan trọng hơn bao giờ hết.
“Đây không còn chỉ là chuyện khai thuế cuối năm, mà là câu chuyện tái cấu trúc cách đầu tư và quản lý tài sản trong dài hạn.”
Mời quý vị nhấn vào audio để nghe toàn bộ bài phỏng vấn. Mời đón nghe phần 2 vào thứ Ba tuần sau.
'Cơm áo gạo tiền' phát thanh hàng tuần vào mỗi tối thứ Ba trên SBS Radio. Tại đây, các chuyên gia về tài chánh, tiền bạc, hưu bổng, thuế vụ, đầu tư, cho vay... sẽ chia sẻ với quý vị phương thức chi tiêu thông minh, cách đầu tư hiệu quả, tư duy đúng đắn về tiền bạc, cũng như những khái niệm căn bản về tiền bạc. Đón nghe và cho chúng tôi biết chủ đề bạn quan tâm bằng cách gửi email về cho SBS: olivia.nguyen@sbs.com.au
Đồng hành cùng chúng tôi tại SBS Vietnamese Facebook và cập nhật tin tức ở sbs.com.au/vietnamese
Nghe SBS Tiếng Việt trên ứng dụng miễn phí SBS Audio, tải về từ App Store hay Google Play
