Bài viết chỉ mang tính chất cung cấp thông tin chung và không phải là lời khuyên tài chính, thuế hoặc pháp lý. Người đọc nên tham khảo ý kiến từ cố vấn tài chính được cấp phép, kế toán trước khi đưa ra quyết định.
Downsizing, miễn thuế CGT, reverse mortgage và các giải pháp từ Centrelink: Cách tận dụng giá trị căn nhà mà không đánh đổi sự ổn định tuổi già
Trong những khu phố như Cabramatta ở Sydney hay Footscray tại Melbourne, không khó để tìm thấy những căn nhà cũ kỹ, khiêm tốn bên ngoài nhưng lại có giá trị lên đến cả triệu đô la.
Với nhiều gia đình người Việt, đây là tài sản được mua từ những năm 1980–1990 với giá chỉ khoảng 70.000 đến 100.000 đô la, một khoản đầu tư mà khi đó ít ai nghĩ sẽ tăng giá mạnh đến vậy.
Nhưng sau hơn ba thập kỷ, giá trị bất động sản tăng vọt lại đặt ra một nghịch lý: nhiều người lớn tuổi đang “giàu về tài sản” nhưng lại gặp khó khăn về dòng tiền. Họ sở hữu căn nhà trị giá hơn triệu đô, nhưng thu nhập hằng tháng chỉ dựa vào Age Pension hoặc khoản tiết kiệm hạn chế.
Câu hỏi không còn là “có tài sản hay không”, mà là làm sao để sử dụng tài sản đó một cách hiệu quả, đảm bảo cuộc sống thoải mái hơn trong những năm tháng tuổi già.
Theo chuyên gia cố vấn tài chính Văn Trịnh từ Sunrise Financial Planning, đây là tình huống phổ biến trong cộng đồng người Việt tại Úc.
“Nhiều cô chú đang sống trong những căn nhà giá trị rất cao nhưng lại không biết cách khai thác. Trong khi đó, chi phí sinh hoạt, y tế và nhu cầu chăm sóc tuổi già ngày càng tăng".
Downsizing: Không chỉ là “bán nhà lớn, mua nhà nhỏ"
Một trong những giải pháp đầu tiên được nhắc đến là downsizing – bán căn nhà hiện tại và chuyển sang một nơi ở nhỏ hơn, phù hợp hơn với nhu cầu tuổi già.
Tuy nhiên, điểm quan trọng không chỉ nằm ở việc đổi nhà, mà là cách sử dụng số tiền thu được.
“Downsizer contribution cho phép người từ 55 tuổi trở lên đóng tiền từ việc bán nhà vào quỹ superannuation,” anh Văn Trịnh giải thích.
“Mỗi người có thể đóng tối đa 300.000 đô, tức là một cặp vợ chồng có thể đưa vào super đến 600.000 đô.”
Đây là một công cụ tài chính quan trọng vì tiền trong super thường được đánh thuế thấp hơn so với đầu tư cá nhân. Điều này giúp tối ưu hóa lợi nhuận, đồng thời tạo ra nguồn thu nhập ổn định hơn khi nghỉ hưu.
Tuy vậy, không phải ai cũng có thể tận dụng tối đa mức đóng này. Số tiền đưa vào super không được vượt quá số tiền thực nhận từ việc bán nhà sau khi đã trừ các khoản nợ như home loan.
Ngoài ra, căn nhà phải là nơi ở chính và được sở hữu ít nhất 10 năm – một điều kiện mà phần lớn thế hệ người Việt đầu tiên đều đáp ứng.
Thuế lãi vốn: Nỗi lo có thật
Một trong những rào cản tâm lý lớn khiến nhiều người ngại bán nhà là lo ngại về thuế lãi vốn (Capital Gains Tax – CGT). Khi giá nhà tăng từ vài chục nghìn lên cả triệu đô, khoản “lãi trên giấy” là rất lớn.
Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, nếu đó là căn nhà chính (principal residence), người bán có thể được miễn toàn bộ CGT nếu đáp ứng một số điều kiện cơ bản: sống trong nhà đó suốt thời gian sở hữu, không sử dụng cho mục đích tạo thu nhập và diện tích đất không quá 2 hecta.
“Nhiều trường hợp người dân không cần đóng CGT khi bán nhà chính, nhưng họ không biết nên vẫn ngại thay đổi,” anh Văn Trịnh cho biết.
Trong trường hợp không đáp ứng đầy đủ điều kiện, người bán vẫn có thể được miễn một phần thuế, tùy vào hoàn cảnh cụ thể. Do đó, việc tham khảo ý kiến kế toán hoặc chuyên gia tài chính là bước không thể bỏ qua trước khi đưa ra quyết định.
Reverse mortgage: Giữ nhà, mở dòng tiền
Không phải ai cũng sẵn sàng bán nhà. Với nhiều người lớn tuổi, căn nhà không chỉ là tài sản mà còn là nơi gắn bó cả đời, là ký ức gia đình và cảm giác an toàn.
Trong trường hợp này, reverse mortgage hay còn gọi là “vay thế chấp ngược” trở thành một lựa chọn đáng cân nhắc.
Hình thức này cho phép chủ nhà vay tiền dựa trên giá trị căn nhà, mà không cần bán đi. Người vay có thể nhận tiền một lần, nhận định kỳ hoặc kết hợp cả hai.
Ưu điểm lớn nhất là bạn không cần chứng minh thu nhập và không phải trả nợ định kỳ như vay mua nhà thông thường. Bạn vẫn được ở trong nhà, và khoản vay sẽ được hoàn trả sau này, thường là khi bán nhà hoặc từ tài sản thừa kế.
Thông thường, người vay có thể tiếp cận khoảng 15–20% giá trị căn nhà, trong một số trường hợp có thể lên đến 30–35%.
Khoản tiền này có thể được sử dụng cho nhiều mục đích: sửa chữa nhà, chi phí y tế, hỗ trợ con cái hoặc đơn giản là nâng cao chất lượng cuộc sống.
Tuy nhiên, reverse mortgage cũng đi kèm với rủi ro. Lãi suất thường cao hơn vay thông thường và được cộng dồn theo thời gian, khiến khoản nợ tăng lên đáng kể nếu kéo dài nhiều năm.
Tác động đến Age Pension: Chi tiết quyết định kết quả
Một trong những yếu tố quan trọng nhất khi cân nhắc reverse mortgage là ảnh hưởng đến Age Pension.
Theo cố vấn tài chính, bản thân khoản tiền vay không bị tính là thu nhập. Nhưng cách sử dụng số tiền đó sẽ quyết định liệu trợ cấp có bị ảnh hưởng hay không.
Nếu dùng tiền để chi tiêu sinh hoạt, sửa nhà hoặc chi phí y tế thì thường không ảnh hưởng. Nhưng nếu giữ tiền trong ngân hàng hoặc đem đầu tư, Centrelink sẽ tính vào tài sản và có thể làm giảm hoặc mất Age Pension.
Đối với khoản tiền nhận một lần, người vay có 90 ngày miễn trừ trước khi bị áp dụng asset test. Sau thời gian này, mọi khoản tiền còn lại hoặc đầu tư đều có thể ảnh hưởng đến mức trợ cấp.
Điều này đòi hỏi người vay phải có kế hoạch sử dụng tiền rõ ràng, thay vì chỉ giữ tiền “cho chắc”.
Reverse mortgage cho phép bạn vay tiền bằng việc sử dụng căn nhà của bạn làm vật thế chấp. Số tiền bạn vay sẽ được trả cho bạn theo một trong những hình thức sau:
- Lump sum: nghĩa là trả một số tiền nào một lần mà thôi, hoặc
- Income stream: trả đều đặn theo định kỳ, ví dụ hàng tuần, fortnight, hàng tháng, hoặc
- Sự kết hợp giữa hai loại hình trên
Reverse mortgage phù hợp cho những người cao tuổi, đã nghỉ hưu và gặp khó khăn về tài chính. Họ cần tiền để trang trải cuộc sống mà không phải bán nhà của mình.
Một số lý do điển hình khi vay tiền từ reverse mortgage bao gồm: sửa chữa nhà, chi phí chữa bệnh, giúp đỡ con cái hoặc muốn có thêm luồng tiền để nâng cao chất lượng cuộc sống khi nghỉ hưu.
Thông thường độ tuổi tối thiểu để vay tiền từ reverse mortgage là 60 và trong phần lớn trường hợp số tiền bạn được vay là khoảng từ 15% - 20% của equity căn nhà của bạn, một số ít có thể vay tới khoảng 30% - 35% equity.
Lợi ích của reverse mortgage là gì?
- Bạn có thể vay tiền mà không cần phải chứng minh thu nhập (giống như khi vay tiền từ home loan thông thường)
- Bạn vẫn có thể được ở trong căn nhà của mình (thay vì phải bán đi để huy động tiền)
- Bạn không cần phải trả nợ định kì giống như khi vay tiền home loan thông thường. Tiền lãi của số tiền bạn vay sẽ được tính toán định kỳ và cộng thêm vào reverse mortgage. Cả gốc và lãi của Reverse mortgage có thể được thanh toán từ số tiền thu được khi bạn bán nhà trong tương lai hoặc được trừ đi từ khoản thừa kế bạn để lại cho người thân khi qua đời.
Một số điểm cần lưu ý đối với reverse mortgage:
- Lãi suất thường cao hơn lãi suất của home loan thông thường.
- Lãi suất được tích lũy vì thế số tiền bạn vay sẽ lớn dần theo thời gian. Người việt mình thường nói là “lãi mẹ đẻ lãi con”.
- Có thể ảnh hưởng đến Age Pension nếu như người vay reverse mortgage đang được nhận Age Pension.
Giải pháp từ Centrelink: Lãi suất thấp, điều kiện cao
Ngoài các sản phẩm từ ngân hàng, chính phủ Úc cũng cung cấp một lựa chọn tương tự thông qua Home Equity Access Scheme.
Chương trình này cho phép người cao tuổi vay tiền dựa trên giá trị căn nhà, với lãi suất thấp hơn đáng kể – khoảng dưới 4% tại thời điểm hiện tại.
“Đây là một lựa chọn rất tốt về mặt chi phí,” cố vấn tài chính Văn Trịnh nhận định. “Nhưng điều kiện tham gia cũng chặt chẽ hơn, ví dụ phải đủ tuổi nhận Age Pension và đáp ứng nhiều tiêu chí khác.”
Tương tự như reverse mortgage, bạn có thể dùng căn nhà của mình làm vật thế chấp để vay. Số tiền bạn được nhận cũng có thể được trả dưới dạng dịnh kỳ mỗi fortnight, hoặc lump sum, hoặc kết hợp của cả hai.
Ưu điểm của hình thức vay này là lãi suất rất ưu đãi. Ở điểm hiện tại của buổi phỏng vấn này, mức lãi suất chỉ là 3.95%.
Để có thể vay Home Equity Access Scheme bạn cần hội đủ những điều kiện sau:
- Bạn hoặc bạn đời của bạn phải ở độ tuổi Age Pension hoặc cao hơn
- Bạn đang được nhận hoặc đủ điều kiện được nhận Age Pension hoặc Carer Payment hoặc Disability Support Pension.
- Bạn hoặc bạn đời sở hữu một bất động sản có thể sử dụng làm vật thế chấp
- Bạn hoặc bạn đời chưa từng bị phá sản
- Bạn có bảo hiểm nhà cho căn nhà được dùng làm vật thế chấp.
So với Reverse Mortgage thì Home Equity Access Scheme của Centrelink có lãi suất ưu đãi hơn rất nhiều. Nhưng điều kiện để có thể vay thì khắt khe hơn vì bạn cần phải thỏa mãn nhiều điều kiện hơn như vừa liệt kê.
Đối với nhiều gia đình người Việt, căn nhà là biểu tượng của sự ổn định, là thành quả của cả một hành trình di cư và làm việc vất vả. Việc bán nhà hoặc thế chấp nó có thể mang ý nghĩa lớn về mặt cảm xúc.
“Điều quan trọng nhất là phải có kế hoạch. Dù là downsizing, vay thế chấp ngược, mục tiêu cuối cùng vẫn là giúp người lớn tuổi có cuộc sống thoải mái, an toàn và chủ động hơn về tài chính, theo cách phù hợp nhất với hoàn cảnh và mong muốn cá nhân.
Mời quý vị nhấn vào audio để nghe toàn bộ bài phỏng vấn.
'Cơm áo gạo tiền' phát thanh hàng tuần vào mỗi tối thứ Ba trên SBS Radio. Tại đây, các chuyên gia về tài chánh, tiền bạc, hưu bổng, thuế vụ, đầu tư, cho vay... sẽ chia sẻ với quý vị phương thức chi tiêu thông minh, cách đầu tư hiệu quả, tư duy đúng đắn về tiền bạc, cũng như những khái niệm căn bản về tiền bạc. Đón nghe và cho chúng tôi biết chủ đề bạn quan tâm bằng cách gửi email về cho SBS: olivia.nguyen@sbs.com.au
Đồng hành cùng chúng tôi tại SBS Vietnamese Facebook và cập nhật tin tức ở sbs.com.au/vietnamese
Chúng tôi cũng có mặt trên YouTube
Nghe SBS Tiếng Việt trên ứng dụng miễn phí SBS Audio, tải về từ App Store hay Google Play
