Bạn có thể đang đầu tư bất động sản đúng cách… nhưng lại đóng thuế nhiều hơn cần thiết. Chỉ một chiến lược khấu hao đúng có thể giúp giữ lại hàng ngàn, thậm chí hàng chục ngàn đô mỗi năm, phần lớn chúng ta vẫn đang bỏ lỡ. Vì sao?
Các tham vấn dưới đây chỉ mang tính tổng quát, mời quý vị gặp các chuyên gia tài chính để có những lời khuyên phù hợp cho từng trường hợp cụ thể.
Đôi dòng về khách mời
Ms. Nhuệ Hà Nguyễn, Giám đốc điều hành của công ty Advanced Partners, là chuyên gia tư vấn và đưa ra giải pháp về thuế, hoạch định cấu trúc sở hữu tài sản, bất động sản và sáp nhập doanh nghiệp. Chị cũng là một trong 10 ủy viên của Ủy ban Victoria Public Practice Committee, ủy ban đại diện cho các công ty kế toán thuộc Hiệp hội CPA Australia tại Victoria.
—
Đầu tư bất động sản: lợi nhuận không chỉ đến từ giá tăng
Đối với nhiều gia đình người Việt tại Úc, bất động sản từ lâu được xem là kênh giữ tài sản an toàn và ổn định. Tuy nhiên, theo chuyên gia thuế vụ Nhuệ Hà Nguyễn, Giám đốc công ty Advanced Partners, cách nhìn phổ biến này vẫn chưa đầy đủ.
“Rất nhiều người nghĩ lợi nhuận chỉ nằm ở việc giá nhà tăng lên theo thời gian. Nhưng trên thực tế, một phần lợi nhuận đáng kể nằm ở việc tối ưu thuế và đặc biệt là tận dụng khấu hao,” chị Nhuệ Hà nói với SBS.
Điều đáng chú ý là chỉ khoảng 20% nhà đầu tư thực sự khai thác hiệu quả khoản khấu hao (depreciation), trong khi đây là công cụ hợp pháp giúp giảm thu nhập chịu thuế đáng kể.
Negative gearing: “lỗ trên giấy” nhưng có lợi về thuế
Một trong những khái niệm then chốt trong đầu tư bất động sản tại Úc là negative gearing hay còn gọi là “đòn bẩy âm”.
Về bản chất, đây là tình huống khi tổng chi phí sở hữu bất động sản (lãi vay, bảo trì, bảo hiểm, thuế đất…) cao hơn thu nhập từ tiền thuê.
Khoản lỗ này có thể được khấu trừ vào thu nhập từ lương, từ đó giảm số thuế phải đóng.
Khấu hao: chia làm hai loại, nhưng thường bị bỏ sót
Theo quy định thuế tại Úc, khấu hao bất động sản được chia thành hai nhóm chính:
1. Khấu hao kết cấu (Capital works)
Bao gồm các thành phần cố định của căn nhà như: Tường, mái, nền, khung nhà; công trình xây dựng.
Khoản này được khấu hao trong vòng 40 năm, tương đương 2,5% mỗi năm.
2. Khấu hao tài sản rời (Plant & equipment)
Bao gồm các thiết bị có thể tách rời: Máy lạnh, rèm cửa, thiết bị bếp, đồ gia dụng. Các tài sản này có tuổi thọ ngắn hơn nên được khấu hao nhanh hơn.
“Rất nhiều người không biết rằng những thứ như máy lạnh hay thiết bị nấu ăn cũng có thể khấu hao và chính những khoản này giúp tăng đáng kể mức khấu trừ thuế".
Báo cáo khấu hao: chi phí nhỏ, lợi ích lớn
Để xác định chính xác giá trị khấu hao, nhà đầu tư cần một báo cáo chuyên môn từ quantity surveyor (chuyên gia định giá xây dựng).
Chi phí: khoảng 600–800 AUD, thực hiện một lần cho mỗi bất động sản.
Báo cáo này giúp phân tách rõ: Giá trị phần xây dựng, giá trị thiết bị. Từ đó tối đa hóa khoản khấu trừ hợp lệ.
Sai lầm phổ biến của nhà đầu tư
Nghĩ nhà cũ không được khấu hao
Nhiều người cho rằng nhà xây trước năm 1985 không thể khấu hao. Thực tế là nếu bạn có sửa chữa, nâng cấp sau này (đặc biệt sau 1992), vẫn có thể khấu hao phần đó.
Tối ưu thuế không phải là quyết định từng năm, mà là chiến lược dài hạn ngay từ khi mua tài sản.
Hiểu sai quy định sau năm 2017
Từ tháng 5/2017: Không được khấu hao tài sản second-hand (đã qua sử dụng). Nhưng bạn vẫn được khấu hao phần kết cấu.
“Quy định này khiến nhiều người nghĩ rằng họ không còn quyền lợi gì nữa, điều đó là không chính xác,” chị Nhuệ Hà.
Không lưu giữ hồ sơ chi phí
Cấu trúc sở hữu sai lầm
Một sai lầm lớn là dồn tài sản vào một người có thu nhập cao để tận dụng negative gearing.
Thuế đất: “cú sốc” khi sở hữu nhiều bất động sản
Thuế đất tại Úc do từng tiểu bang quản lý, ví dụ như Victoria có mức thuế lũy tiến tương đối cao.
“Có những trường hợp một người đứng tên ba bất động sản và phải trả thuế đất rất lớn, trong khi nếu phân bổ hợp lý giữa vợ chồng thì chi phí có thể thấp hơn đáng kể”.
Cấu trúc sở hữu: quyết định ngay từ đầu
Theo chuyên gia, việc đứng tên tài sản không nên chỉ dựa vào thu nhập hiện tại.
Các yếu tố cần cân nhắc:
- Thuế thu nhập
- Thuế đất
- Thuế lãi vốn
- Kế hoạch dài hạn
Ngoài cá nhân, có thể cân nhắc: công ty, trust (quỹ tín thác).
Mời quý vị nhấn vào audio để nghe toàn bộ bài phỏng vấn.
'Cơm áo gạo tiền' phát thanh hàng tuần vào mỗi tối thứ Ba trên SBS Radio. Tại đây, các chuyên gia về tài chánh, tiền bạc, hưu bổng, thuế vụ, đầu tư, cho vay... sẽ chia sẻ với quý vị phương thức chi tiêu thông minh, cách đầu tư hiệu quả, tư duy đúng đắn về tiền bạc, cũng như những khái niệm căn bản về tiền bạc. Đón nghe và cho chúng tôi biết chủ đề bạn quan tâm bằng cách gửi email về cho SBS: olivia.nguyen@sbs.com.au
Đồng hành cùng chúng tôi tại SBS Vietnamese Facebook và cập nhật tin tức ở sbs.com.au/vietnamese
Nghe SBS Tiếng Việt trên ứng dụng miễn phí SBS Audio, tải về từ App Store hay Google Play
