يعيش السوق العقاري الأسترالي لحظة حرجة مع تُثبّيت الفائدة مؤقتا، وتعثر وعود الحكومة ببناء 1.2 مليون منزل فالأسعار ما زالت مرتفعة، والعرض منكمش، وتكاليف البناء تقفز بوتيرة تصاعدية وتهدد بخنق مشاريع الإسكان، حتى قبل أن تبدأ.
الخبير العقاري يوسف مرتضى اكد لـ"أس بي أس عربي" ان الضغوط التضخمية لا تزال قائمة ، واصفا قرار مصرف الاحتياط الأسترالي بتثبيت الفائدة بأنه "استراحة مؤقتة"، لكنه نفى أن يكون الوضع الحالي شبيهاً بأزمة الرهن العقاري العالمية، وتوقع استمرار ارتفاع الأسعار خلال الــ 12 إلى 18 شهرا المقبلة.
واستهل مرتضى حديثه بتعريف الفقاعة الاقتصادية بوصفها "ارتفاعا غير طبيعي في أسعار سلعة أو أصل مالي مثل العقارات، مدفوعا بالمضاربة أو الطلب الزائد، لا بقيمة حقيقية مستدامة".
وقال إن "السوق لا يزال يعاني من اختلال واضح بين العرض والطلب، والأسعار أصبحت مرتفعة بشكل لا يتناسب مع متوسط الدخل، مع نقص كبير في المعروض".
لكنه نفى أن يكون الوضع الحالي شبيهاً بأزمة الرهن العقاري العالمية، مشيرا إلى أن "ما نشهده اليوم هو تضخم حاد ناجم عن نقص المعروض وتباطؤ البناء، لا مجرد مضاربات وهمية".
يوسف مرتضى : تثبيت الفائدة .. استراحة لا تعكس استقرارا طويل الأمد
ووصف مرتضى قرار مصرف الاحتياطي الأسترالي بتثبيت الفائدة بأنه "استراحة مؤقتة" لا تعكس استقراراً طويل الأمد، مؤكدًا أن الضغوط التضخمية لا تزال قائمة.
وأضاف أن "مصرف الاحتياط بدأ يدرك حدود فعالية رفع الفائدة، خاصة وأن تلك السياسات لم تُحل أزمة العرض، بل فاقمت من معاناة المشترين والمطورين على حد سواء".
أوضح مرتضى أن هدف الحكومة ببناء 1.2 مليون منزل بات مهددا بشدة، مؤكدا أن تكاليف البناء ارتفعت بنسبة تجاوزت 30 بالمائة منذ عام 2020، وتضاعفت أسعار بعض المواد الأساسية.
ولفت إلى أن هذا "التصاعد في التكاليف قد يؤدي إلى توقف عدد كبير من المشاريع أو عدم انطلاقها أساساً، ما يعني استمرار أزمة العرض وارتفاع الأسعار".
ومع نقص أكثر من 83 ألف عامل ماهر في قطاعات البناء، يبدو أن المشكلة أعمق من فائدة أو قرض، إنها بنية سوق مهددة بالانكماش، وبنية تكلفة تتضخم .
في المقابل، يبحث الأستراليون عن حلول بديلة، من إعادة هيكلة القروض، إلى آليات الدفع لتقليل الفوائد.
وأشار الخبير العقاري يوسف مرتضى الى أن نقص العمالة الماهرة، والذي يتجاوز 83 ألف وظيفة شاغرة في قطاع البناء، يمثل أحد أبرز التحديات.
وسلط الضوء على مشكلات إضافية مثل سلاسل التوريد، وتعقيد الموافقات التنظيمية، وصعوبة التمويل نتيجة تشدد شروط البنوك، ما يجعل الأزمة أعمق من مجرد نقص أيدٍ عاملة.
وتحدث مرتضى عن معضلة الشراء في 2025 و2026، وقال إن الأمر يعتمد على الغرض من الشراء والموقع والقدرة المالية للمشتري.
وأوضح أن "الشراء بهدف السكن مع تمويل جيد قد يكون فرصة في مناطق النمو، في حين أن الشراء لأغراض المضاربة يعَد مخاطرة عالية في السوق الحالي".
ولفت الى أن المدن الكبرى مثل سيدني وملبورن وصلت إلى مستويات "مشبعة سعريا"، داعياً إلى التوجه نحو المدن الإقليمية القريبة من البنى التحتية، مثل وولنغونغ في ولاية نيو ساوث ويلز وجيلونغ في ولاية فيكتوريا ، باعتبارها مناطق واعدة ومستقرة نسبياً.
يوسف مرتضى .. آليات ذكية لتقليل الفوائد وتقليص أصل القرض
شرح آلية الدفع كل أسبوعين، مشيرا إلى أن هذه الطريقة تُسرّع من تقليص أصل القرض وتقلل من إجمالي الفوائد المدفوعة.
وضرب مثالا بحساب فائدة على قرض قيمته 600 ألف دولار، موضحا أن الدفع كل أسبوعين يوفر أكثر من 160 ألف دولار من الفوائد، ويُسرّع سداد القرض بخمس سنوات تقريباً مقارنة بالدفع الشهري.
واستعرض فوائد حساب الأوفسيت، موضحا أنه يُحسب كرصيد خصم من أصل القرض عند احتساب الفائدة، ما يساعد على تقليص التكلفة دون الحاجة لإغلاق الأموال في القرض.
وأكد أن استخدام هذا النوع من الحسابات يمنح المقترض مرونة في التحكم بالأموال دون التأثير على جدول السداد.
ودعا الحكومة إلى تسريع التراخيص وتقديم الحوافز للمطورين، خاصة للمشاريع الصغيرة ومبادرات الإسكان الاجتماعي.
وأشار إلى ضرورة أن يتحلى المصرف الاحتياطي بالمرونة، وعدم الاعتماد على رفع الفائدة كأداة وحيدة، مشددا على أهمية التنسيق بين السياسات المالية والنقدية.
ورأى مرتضى أن "الهجرة المدروسة يمكن أن تساهم في سد فجوة العمالة الماهرة"، لكن بشرط ألا تزيد الضغط على الخدمات والسكن، داعياً إلى "توجيه العمال المهرة إلى المدن الإقليمية بدل الاقتصار على التجمعات الحضرية الكبرى".
ونصح مرتضى البائعين في المواقع المرغوبة بالاستفادة من ارتفاع الأسعار حاليا، بينما دعا المشترين إلى التخطيط طويل الأمد، والاستعانة بخبراء عقاريين وماليين قبل اتخاذ القرار.
وخلص الى القول إن السوق لا يتوقف، ومن يخطط جيداً سيجد فرصته مهما كانت الظروف.
وتوقع مرتضى استمرار ارتفاع الأسعار خلال الـــ 12 إلى 18 شهراً المقبلة، مع احتمال حدوث تصحيحات محدودة في بعض المناطق.
ومضى إلى القول إن الطلب سيبقى مرتفعاً، لكن التكاليف المتصاعدة ستُبطئ البناء، ما يعني أن الأزمة لن تنتهي قريبا ، وختم مؤكدا "الحذر مطلوب، لكن ليس الخوف".
يمكنكم الاستماع للتقرير في التدوين الصوتي أعلاه.
هل أعجبكم المقال؟ استمعوا لبرنامج "أستراليا اليوم" من الاثنين إلى الجمعة من الساعة الثالثة بعد الظهر إلى السادسة مساءً بتوقيت الساحل الشرقي لأستراليا عبر الراديو الرقمي وتطبيق Radio SBS المتاح مجاناً على أبل وأندرويد.
