要點：
- 澳洲首府城市樓市表現分化，預計 2026 年將出現升跌不一的情況。
- 隨著買家在市場日益緊張下借貸增加，專家指業主風險亦隨之上升。
今年以來，全球衝突及不確定性拖慢樓市增長，兩個最大市場的樓價出現回落，但有首府城市逆市而上。
珀斯有物業在數日內售出，樓價創新高。有地產專家形容市場已達極度緊張水平。
根據 Cotality 最新房地產報告，珀斯房屋平均僅需 9 天可售出，遠快於全國約 30 天的平均水平。
供應有限，推高價格，截至 3 月的一年內，珀斯房價升幅超過 20%，領先其他首府城市。
專家表示，需求超越供應情況下，全國多地樓價仍可能繼續上升，增加借貸風險。
惟有兩個城市已在 2026 年錄得樓價下跌，預計全年將進一步回落。
珀斯及西澳地區錄得最強升幅
截至今年 3 月，過去一年珀斯樓價升幅最大，布里斯本、阿德雷德及達爾文均錄得升幅。
西部首府珀斯過去 12 個月內，樓價升 24.3%，跑贏其他市場。
珀斯 Investors Edge Real Estate 董事總經理馬洪 (Jarrod Mahon) 向 SBS News 表示，買家能成功購置物業的時間窗口極短。
他說：「市場已無法更緊張，因物業在周一或周二上架，通常周末已售出。」
「截至 3 月季度前的六至九個月內，我幾乎不需調整任何物業的價格。」
他表示，目前需求水平前所未見。「該季度平均成交價高於叫價 99,000 元，這是非常瘋狂。」
他又指，該州買家較過去數十年更需要在物業面積或地段上，作出取捨。「過去約 60 萬元可以買到一間房屋，現在選擇變成位置不錯的單位或公寓。因此買家寧願選擇這類物業，而非搬到偏遠地區。」
他將增長歸因於兩個主要因素：現有住房供應不足及建築成本急升，令不少人不願自行興建房屋。
他表示：「建築動工及竣工數量連續四個季度下跌，近期通脹亦推高建築成本。」
澳洲城市發展研究所 (The Urban Development Institute of Australia) 3 月發表年度《土地狀況報告》，分析全國住宅發展情況。預測至 2030 年，將短缺 38 萬個新住宅單位，並預計 2026 年建屋量將下降 11%，原因包括成本上升、勞工短缺及建築業波動。
其他市場已接近極限
珀斯今年初錄得 7.3% 升幅，是全國平均的三倍以上，其他城市卻表現不一。
布里斯本升 5.1%，其次為阿德雷德 3.6%，達爾文升 3.4%。
截至 4 月份的三個月內，雪梨及墨爾本樓價分別下跌 0.2% 及 0.6%。
Cotality 研究主管伯格 (Gerard Burg) 向 SBS News 表示，各首府城市樓價「開始失去動力」。
他說：「澳洲儲備銀行連續加息，市場不確定利率會否進一步上升，加上能源市場亦存在不確定性。這些因素結合，開始對潛在買家的需求產生實質影響。」
中東戰事推高依賴燃料的行業成本，亦包括建築業。
在美伊停火背景下，國際基準油價回落至每桶 95 美元 (約 134.9 澳元)，仍高於戰前約每桶 70 美元 (約 99.4 澳元) 的水平。
建築業協會表示，燃料成本上升導致建材運輸成本增加 10%。
澳洲儲備銀行貨幣政策委員會於 3 月，將官方現金利率由 3.85% 上調至 4.10%。
伯格表示，墨爾本及雪梨樓價下跌，反映買家購買能力已達極限，導致需求略為減弱。
根據 ANZ 數據，雪梨 4 月房屋中位價為 160 萬元，墨爾本為 98 萬元。
他說：「現實是大部份買家若沒有重大資助，如『父母銀行』，難以進入這類價位的市場。」
「隨著布里斯本及珀斯房價突破百萬大關，這種情況將越來越普遍。」
布里斯本房屋平均價格約為 120 萬元，珀斯中位價為 106 萬元。
高槓桿借貸風險上升
ANZ 預測，大多數首府城市房價將上升，進一步加重借款人壓力。
預計至 2026 年底，珀斯、達爾文、布里斯本、阿德雷德及荷伯特房價升幅，將超越去年 3.4% 的工資增長。
珀斯房價預計將再上升 12.3%，即增加 51,569 元。雪梨及墨爾本房價預料分別下跌 0.7% 及 1.7%。
價格比較網站 Canstar 數據洞察總監廷德爾 (Sally Tindall) 向 SBS News 表示，早前兩次減息，對澳洲家庭來說，預算仍然緊張。
她說：「對仍在尋找物業的買家而言，房價下跌的消息是利好，但遠未解決問題。事實是購買房屋預算下降幅度，大於雪梨及墨爾本房價跌幅。」
她指，隨著按揭借款人傾向借至能力上限，澳洲樓市對買家的風險不斷上升。
她說：「部份借款人感到進退兩難，因雪梨等地樓價過高，似乎只能借至上限，否則無法置業。」
「但不應盲目借取銀行可貸款的最高金額，應清楚了解還款後的生活承受能力。」
她表示有些人可能會選擇購買較不理想的物業，避免改變生活方式或承擔過高風險。
她說：「風險在於借貸達至上限，是假設房價持續上升。一旦利率、就業或經濟環境等情況改變，部份家庭可能面臨過度負債。」
偏遠地區樓價升 租賃壓力加劇
Cotality 表示，今年第一季及截至 4 月的一年內，偏遠地區市場錄得最大樓價升幅。
伯格指，這主要受首府城市負擔能力限制所推動。
他表示，自 2023 年中以來，人口開始由主要城市遷往偏遠地區。「很多人，包括首次置業者及尋求轉換生活方式人士，正轉向這些市場，因為他們的資金可發揮更大效用。」
「在這一輪遷移中，越來越多人選擇內陸偏遠地區，而非沿海偏遠地區，而這些市場提供最高的負擔能力。」
另一個推動人口外移的因素，是城市租盤供應不足，遠低於過去十年的平均水平。全國空置率於 3 月為 1.6%，低於十年平均 2.5% 的水平，求過於供下，變相推高租金。
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