A circa un mese dai provvedimenti federali in tema affitti durante l’emergenza COVID-19, le linee di condotta per locatori e locatari di immobili residenziali sono state stabilite da alcuni governi statali, dopo che il governo Morrison ha annunciato che la questione è di competenza delle singole giurisdizioni degli Stati e Territori d’Australia.
Le linee generali includono una moratoria sugli sfratti e il divieto di registrazione di chi è in arretrato con il pagamento del canone di locazione al registro degli inquilini morosi. Inoltre, spetta ai singoli locatari e locatori svolgere le negoziazioni, in buona fede e tenendo in conto le difficoltà economiche di entrambe le parti, per affrontare al meglio l’impatto del COVID-19.
SBS Italian ha ricostruito le direttive federali e statali per la negoziazione del pagamento dell’affitto per quanto riguarda gli immobili residenziali.
Normative del governo federale
Nella dichiarazione ai media del primo ministro del 29 marzo, emerge che il National Cabinet ha concordato una moratoria sugli sfratti (moratorium on evictions) per i sei mesi a seguire per “gli affittuari di proprietà residenziali o commerciali che si trovano in difficoltà finanziaria che non sono in grado di attenersi ai propri oneri, a causa dell’impatto del coronavirus”.
Il governo Morrison ha incoraggiato gli affittuari e i locatari di edifici commerciali, assieme alle proprie istituzioni finanziarie, a sedersi a tavolino e trovare una soluzione vantaggiosa sia per la sopravvivenza del business che per gli inquilini. Il Gabinetto Nazionale ha inoltre concordato una serie di principi, approvata dai Tesorieri, che riguardano tuttavia solo le locazioni commerciali.
Di nuovo in una dichiarazione ai media del primo ministro, del 7 aprile scorso, è stata annunciata l’implementazione del Codice di Condotta che gli Stati e i Territori possono implementare nella loro giurisdizione. Codice che è stato approvato dal Gabinetto il 3 aprile e che riguarda nuovamente il settore immobiliare commerciale.
Nella conferenza stampa dello stesso giorno, alla domanda di un giornalista su quale fosse la posizione del governo per gli affitti residenziali, il Primo Ministro ha risposto che "le proprietà residenziali sono ora di competenza delle giurisdizioni dei singoli stati e territori. Il Gabinetto Nazionale si è occupato delle problematiche commerciali, in quanto hanno un impatto più ampio sull’economia nazionale".
Cerchiamo allora di capire meglio le direttive di ogni Stato e Territorio australiano sugli affitti residenziali.
New South Wales
Il NSW è stato il primo stato australiano a prendere in considerazione la problematica degli affitti durante l’emergenza COVID-19. Già il 23 marzo scorso il governo statale aveva annunciato importanti modifiche alla legge statale sull’affitto. Il Parlamento ha infatti approvato un emendamento dei Verdi secondo cui il Ministro degli Alloggi poteva modificare le leggi statali sugli affitti, il Residential Tenancies Act 2010.
Ad oggi, l’unico emendamento preso dal NSW riguarda la moratoria sugli sfratti, secondo cui coloro che hanno perso almeno il 25% del proprio reddito settimanale non possono essere sfrattati per il mancato pagamento dell’affitto per 60 giorni a partire dal 15 aprile, se possono dimostrare di essere in difficoltà causa COVID-19. Dopodiché gli inquilini non potranno essere sfrattati per i sei mesi successivi a causa del mancato pagamento dell’affitto.
Ciò è valido per:
- uno o più membri paganti di un nucleo abitativo, in casi in cui abbiano subito una riduzione o perso il posto di lavoro o il reddito a seguito della chiusura o interruzione dell’attività commerciale per COVID-19
- uno o più membri paganti di un nucleo abitativo, se hanno dovuto smettere di lavorare dopo aver contratto il COVID-19 o per occuparsi di familiari affetti
- casi in cui tali fattori risultino nella riduzione di almeno il 25% delle entrate totali del nucleo familiare (incluse le sovvenzioni statali) e sull’importo al netto delle tasse
Trascorsi i 60 giorni, i locatori dovranno sottostare ad una negoziazione “in buona fede” con gli affittuari per la riduzione dell’affitto. In caso un accordo non sia raggiunto, entrambi le parti possono cercare assistenza al Fair Trading.
Solo se falliscono i trattati il proprietario dell’immobile potrà terminare il contratto d’affitto e spetterà poi al Tribunale Civile e Amministrativo (NCAT) del NSW valutare se la richiesta di sfratto sia ragionevole oppure no. I padroni di casa potranno infatti fare richiesta di sfratto al Tribunale nel caso in cui sono in grado di dimostrare che stanno passando un genuino periodo di difficoltà.
I proprietari di immobili residenziali devono inoltre dare un preavviso di 90 giorni al termine di un contratto di locazione a tempo determinato per sfrattare gli inquilini, i quali non possono essere l'inquilino al database di inquilini morosi per il mancato pagamento dell'affitto.
Il NSW ha infine annunciato un pacchetto di aiuti per gli affitti che darebbe benefici fiscali sulle tasse fondiarie ai proprietari di immobili che offrono una riduzione dell’affitto agli inquilini. Tuttavia l’efficacia di tale provvedimento è stata messa in discussione da esperti e parlamentari e le misure saranno votate l'11 maggio.
Per maggiori informazioni consultare il sito del Tenants’ Union del New South Wales e il sito del NSW Fair Trading. Per assistenza, contattare il proprio Tenants Advice and Advocacy Services di riferimento.
Australian Capital Territory
Il 22 aprile è entrato in vigore, nello stato della capitale australiana, il regolamento sugli affitti che riguarda coloro che hanno perso il 25% del proprio reddito settimanale durante l’emergenza coronavirus e che abbia diritto ai programmi JobSeeker o JobKeeper.
Come per gli altri stati, anche nel ACT è in vigore il divieto di sfratto e di aumento dell’affitto, che tuttavia si applicano dal 23 aprile per i tre mesi successivi e potrà essere prorogato.
Il Territorio della capitale ha inoltre annunciato due pacchetti di stimoli. Nel primo è stato annunciato uno sconto di 150 dollari su tutte le tariffe fisse residenziali per il 2020-21, mentre nel secondo sono previste riduzione sulle tasse fondiarie ai proprietari che riducono di almeno il 25% l’affitto ai propri inquilini a partire dal 1° aprile. Il tetto dello sconto è stato fissato a 100 dollari a settimana e, per accedervi, i proprietari degli immobili devono ridurre l’affitto di almeno 200 dollari a settimana.
Per maggiori informazioni consultare il sito del ACT government e del Legal Aid ACT.
Victoria
Nello Stato del Victoria continua ad essere in vigore il Residential Tenancies Act 1997 ed è stato emesso il COVID-19 Omnibus (Emergency Measures) Act 2020, che sarà valido per sei mesi dal 29 marzo 2020.
Le nuove regole riguardano la moratoria sugli sfratti, gli sgravi degli affitti per gli inquilini ammissibili, la sospensione degli aumenti degli affitti, le riduzioni delle tasse fondiarie e i differimenti per i proprietari e un nuovo processo di risoluzione delle controversie.
Il governo Andrews ha inoltre annunciato, il 15 aprile, un pacchetto per gli affitti dal valore di $500 milioni per inquilini e proprietari in tutto lo stato. Pacchetto che non è ancora stato discusso in Parlamento.
Il rent relief grant permetterà uno sconto sull’imposta fondiaria per i proprietari di immobili residenziali che garantiscono una riduzione del canone d’affitto e il pagamento, da parte degli inquilini ammissibili, di $2000 versati direttamente al locatore.
Per attingere al pacchetto gli inquilini devono dimostrare di:
- essere in difficoltà economiche e dimostrare di pagare più del 30% del loro salario o diritti in affitto
- avere meno di $5000 in risparmi in banca
I proprietari, per aver diritto ad uno sconto del 25% sull'imposta fondiaria e a differire il pagamento dell'imposta fondiaria residua a marzo 2021, devono invece dimostrare di aver stretto un accordo con gli inquilini per ridurre l'affitto e registrarlo presso il Consumer Affairs Victoria.
Nell’attesa che il Governo Andrews, sollecitato dal Tenants Victoria e da altre istituzioni, legiferi sul tema, si possono trovare consigli e form su diversi siti governativi su come affrontare le negoziazioni.
Per maggiori informazioni consultare il sito del Consumer Affairs Victoria e Tenants Victoria.
Queensland
Il Governo del Queensland aveva annunciato, in un comunicato stampa del 9 aprile firmato da Jackie Trad, Vice Primo Ministro, e Mick de Brenni, Ministro degli alloggi e dei lavori pubblici, l’impossibilità di sfratto al termine di un contratto d’affitto durante l’emergenza COVID-19 e una serie di misure e criteri di accessibilità ai sussidi per l’affitto da implementare per gli inquilini che si trovano in difficoltà economiche. Infine, ha annunciato misure ad hoc per chi presentava casi di violenza domestica.
Le misure sono risultate in un disegno di legge depositato in Parlamento il 22 aprile: il Residential Tenancies and Rooming Accommodation (COVID-19 Emergency Response) Regulation 2020.
Coloro che hanno subito l'impatto del coronavirus sono:
- coloro che hanno contratto il coronavirus, sono in quarantena o auto-isolamento o non possono lavorare a causa delle restrizioni sanitarie (su luogo di lavoro, trasporti e commercio),
- coloro che hanno subito una perdita del reddito di almeno il 25%, oppure
- coloro il cui affitto corrisponde ad almeno il 30% del reddito
Nel caso in cui più persone siano registrate nel contratto d’affitto, il reddito e lo stato di difficoltà tiene in conto la situazione complessiva degli inquilini.
Il reddito viene considerato al netto delle tasse e settimanalmente, ed include i sussidi statali.
Anche in Queensland non è possibile sfrattare gli inquilini che hanno mancato il pagamento dell’affitto a causa delle difficoltà causate dall’emergenza, così come non possono essere iscritti al database degli inquilini che non hanno ottemperato agli obblighi di locazione. Inoltre, i locatori saranno tenuti ad estendere il contratto d’affitto nel caso in cui termini entro il 29 settembre 2020.
I proprietari degli immobili potranno comunque mettere termine ai contratti d’affitto per ragioni valide che verranno valutate dal Residential Tenancy Authority, la quale valuterà anche le negoziazioni tra locatari e locatori degli immobili le quali, si legge, devono avvenire prima che eventuali provvedimenti vengano presi.
Infine, assieme al disegno di legge, è stata stilata e pubblicata un guida per aiutare le parti a comprendere i propri diritti e doveri: la Residential Tenancies Practice Guide ed ha ampliato la gamma di sussidi per far fronte alle spese di locazione.
Per maggiori informazioni consultare il sito del Tenants QLD e il Residential Tenants Hub del Governo del QLD.
South Australia
Il governo del South Australia incoraggia gli inquilini a pagare l’affitto in quanto obbligo prioritario, cercando sostegno da organizzazioni umanitarie locali per il reperimento di beni di prima necessità.
I proprietari possono rilasciare un preavviso di sgombero (notice to vacate) se gli inquilini hanno accumulato un ritardo del pagamento dell’affitto di 14 giorni, ma non possono sfrattarli così come da leggi federali. Nel caso di mancato pagamento dopo la sollecitazione al pagamento, si terrà un’udienza al South Australian Civil and Administrative Tribunal (SACAT), il quale valuterà se sfrattare gli inquilini.
Durante la pandemia COVID-19, gli inquilini possono comunque negoziare una dilazione nel pagamento se si trovano in difficoltà economica, tuttavia il governo non ha ancora specificato tali criteri di eleggibilità.
Per maggiori informazioni consultare il sito del governo del SA, del South Australian Tenants' Information and Advisory Service (TIAS) e del Consumer and Business Services.
Western Australia
Anche per il Western Australia le leggi che prevalgono sono quelle emanate a fine marzo dal Governo Morrison e i divieti di sfratto e di aumento dell’affitto sono in vigore dal 30 marzo.
Per maggiori dettagli consultare la scheda informativa del governo del WA e il sito del Tenancy Western Australia.
Tasmania
In Tasmania il Residential Tenancy Act 1997 è stato modificato per evitare lo sfratto degli inquilini morosi durante il periodo di emergenza che, si legge sul sito, “non è una vacanza dal pagamento dell’affitto”.
La Tasmania ha applicato le leggi federali in materia d’affitto durante l’emergenza, con il divieto di sfratto valido fino al 30 giugno 2020.
Al momento non sono stati annunciati pacchetti di incentivi.
Per maggiori informazioni consultare il sito del governo della Tasmania e del Consumer, Building and Occupational Services.
Northern Territory
Il governo del territorio non ha ancora legiferato in materia di affitti residenziali e, pertanto, sono valide le norme federali.
Per maggiori dettagli consultare la scheda del governo del NT.
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