호주 정부가 네거티브 기어링과 양도소득세 개편안을 발표하면서 어떤 집이 ‘신규 주택’으로 인정되는지에 관심이 쏠리고 있습니다.
Key Points
- 2027년 7월부터 네거티브 기어링 혜택 신규 주택에 제한
- 기존의 50% 양도소득세 할인 제도, 물가 상승분을 반영한 실질 수익 기준 과세 방식으로 변경
화요일 밤 발표된 연방 예산안에서 호주 정부가 주택시장 개혁과 관련한 대대적인 세제 개편 방침을 내놨습니다.
정부는 이번 조치가 젊은 세대의 내 집 마련 부담을 줄이고 신규 주택 공급을 확대하기 위한 것이라고 설명하고 있습니다.
이번 개편의 핵심은 기존 투자용 주택에 대한 세제 혜택은 축소하고, 새로 지어지는 주택 투자에는 혜택을 유지하는 데 있습니다.
정부가 네거티브 기어링과 양도소득세(CGT) 제도 개편 방침을 발표하면서, 앞으로 어떤 신규 주택이 혜택 대상이 되는지에도 관심이 쏠리고 있습니다.
정부는 오는 2027년 7월부터 네거티브 기어링 혜택을 신규 주택에만 제한하고, 기존의 50% 양도소득세 할인 제도는 물가 상승분을 반영한 실질 수익 기준 과세 방식으로 변경할 계획입니다.
또 투자자들은 2027년 7월부터 추가 수익에 대해 최소 30%의 세금을 부담하게 됩니다.
네거티브 기어링은 투자용 부동산의 대출 이자와 유지 비용이 임대 수입보다 많을 경우, 그 손실을 다른 소득과 상계해 세금을 줄여주는 제도입니다.
또 양도소득세 할인 제도는 투자 자산을 1년 이상 보유한 뒤 매각할 경우 발생한 차익 가운데 절반에 대해서만 세금을 부과하는 제도입니다.
정부의 이번 개편안은 투자자들이 기존 주택보다 신규 주택에 투자하도록 유도해 주택 공급을 늘리는 데 초점이 맞춰져 있습니다.
앞으로는 기존 주택보다 신규 주택 투자에 세제 혜택이 집중되는 구조로 바뀌게 될텐데요.
그렇다면 네거티브 기어링 혜택 대상이 되는 신규 주택에는 어떤 집이 포함되고, 또 어떤 경우는 제외되는지 살펴보겠습니다.
네거티브 기어링 혜택 대상이 되는 신규 주택에는 한 번도 판매된 적 없는 새 주택이 포함됩니다. 빈 땅에 새로 지은 주택이나, 완공 전 단계에서 분양받는 이른바 ‘오프 더 플랜(off-the-plan)’ 주택도 해당됩니다.
기존 주택을 철거한 뒤 새로 짓는 경우에는 전체 주택 수가 늘어날 때만 혜택 대상이 됩니다. 예를 들어 단독주택 한 채를 허물고 여러 세대를 짓는 경우는 인정되지만, 단순히 오래된 집을 새 집으로 교체하는 경우는 포함되지 않습니다.
또 기존 주택에 그래니 플랫을 추가하거나 침실을 늘리는 리노베이션 역시 신규 공급으로 인정되지 않습니다.
사울 에슬레이크 경제 학자는 SBS 뉴스와의 인터뷰에서 투자자들의 기존 주택 매입이 두 가지 문제를 초래한다고 지적했습니다.
우선 투자자들이 경매에서 첫 주택 구매 희망자들보다 높은 가격을 제시하면서 집값 상승 압력을 키우고, 동시에 더 많은 사람들이 집을 구매하지 못한 채 임대시장에 머물게 되면서 임대 수요 역시 증가시킨다는 설명입니다.
다만 에슬레이크는 이번 개편이 주택 문제를 단번에 해결할 ‘만능 해법’, 즉 ‘실버 불릿’은 아니라고 평가했습니다.
이런 가운데 이번 개혁안 발표와 함께 거론되고 있는 ‘그랜드파더링(grandfathering)’, 즉 기존 투자자 보호 조항에도 관심이 쏠리고 있습니다.
그랜드 파더링은 새로운 규칙이나 법이 도입되더라도 기존 대상자들에게는 예전 규정을 계속 적용해 주는 것을 의미하는데요. 이 표현의 유래는 19세기 말 미국 남부로 거슬러 올라갑니다.
당시 일부 주에서는 흑인 유권자의 투표권을 제한하기 위해 문해력 시험이나 세금 납부 조건 등을 도입했는데, 백인 유권자들의 반발을 피하기 위해 “남북전쟁 이전에 할아버지(grandfather)가 투표권을 가졌던 사람은 예외로 인정한다”는 조항을 만들었습니다. 즉 ‘조부가 이미 권리를 갖고 있었던 사람은 기존 권리를 유지할 수 있다’는 개념에서 ‘grandfather clause’라는 표현이 생겨난 것입니다.
정부는 기존 투자자들의 혼란을 줄이기 위해 그랜드파더링 즉 보호 조항을 두겠다는 방침인데요. 새 규정이 시행되더라도 이미 투자한 사람들에게는 기존 세제 혜택을 유지해 주는 방식입니다.
이에 따라 이전부터 네거티브 기어링 혜택을 받고 있는 기존 투자용 주택은 영향을 받지 않게 되며, 소유주들은 해당 부동산을 매각할 때까지 기존처럼 손실을 세금 공제 대상으로 처리할 수 있습니다.
또 새로운 양도소득세 제도 역시 2027년 7월 이후 발생하는 수익부터 적용됩니다.
딜로이트 액세스 이코노믹스의 경제학자 프라딥 필립 박사는 이번 조치가 젊은 세대의 주택시장 진입을 어렵게 만든 세대 간 불평등 문제를 일부 완화하려는 시도라고 평가했습니다.
그러면서 기존 규정 아래에서 이미 주택을 구매한 사람들의 현실도 고려한 절충안이라고 설명했습니다.
하지만 일부 경제학자들은 이 제도가 기존 투자자들에게 유리하게 작용할 수 있다며 세대 간 형평성 문제를 지적하고 있습니다.
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