호주 부동산 시장에서 경매 낙찰률 하락과 ‘경매 실패’에 따른 가격 하락 및 낙인 효과가 나타나는 가운데, 양도소득세 개편까지 맞물리며 투자자들의 감정평가 필요성과 시장 구조 변화에 대한 우려가 커지고 있습니다.
Key Points
- 호주 부동산 시장 경매 낙찰률 50%대로 하락…둔화 흐름 뚜렷
- UNSW 연구진, 경매 실패 이후 거래가격 평균 1.3% 하락 ‘낙인 효과’
- 양도소득세 개편 이후, 전문가들 “투자용 부동산 감정평가 필요”
- “호주 부동산 시장, 경매·심리·세제 변화에 따른 구조 변화 단계”
박성일 PD: 매주 복잡한 경제 이슈를 쉽고 친절하게 풀어보는 시간, ‘친절한 경제’입니다. 요즘 호주 부동산 시장을 보면 예전처럼 경매만 열리면 사람들로 북적이던 분위기와는 조금 다른 흐름이 나타나고 있는데요. 경매에 나온 집이 그대로 팔리지 않고 유찰되는 사례도 늘고 있고, 한 번의 경매 실패가 이후 매각 가격에도 영향을 줄 수 있다는 분석까지 나오고 있습니다.
여기에 정부의 양도소득세 개편 논의까지 더해지면서, 시장은 단순한 가격 조정이 아니라 구조적인 변화 국면으로 들어가고 있다는 평가도 나옵니다. 오늘은 이 흐름을 하나씩 짚어보겠습니다. 홍태경 피디와 함께합니다. 안녕하세요?
홍태경 PD: 안녕하세요.
박성일 PD: 사실 호주에서는 집을 팔 때 경매 방식이 굉장히 익숙하잖아요. 특히 시드니나 멜번에서는 “집은 경매로 팔아야하는 것”이라는 얘기가 있을 정도인데요. 그런데 이번 연구에서는 경매 실패가 꽤 큰 금전적 손실로 이어질 수 있다고요?
홍태경 PD: 네, 최근 UNSW 비즈니스스쿨 연구 결과인데요. 뉴사우스웨일스와 빅토리아에서 48만 건이 넘는 부동산 거래를 분석한 결과 경매에서 팔리지 못한 집은 결국 일반 매매 방식으로 팔릴 때 평균 1.3% 정도 더 낮은 가격에 거래된다 합니다. 금액으로 보면 평균 집값 기준으로 최대 약 1만 달러, 실질적으로 꽤 큰 손실이죠.
박성일 PD: 경매에서 한 번 실패했을 뿐인데, 가격이 내려간다는 게 좀 직관적으로는 이해가 잘 안 되는데요 왜 이런 현상이 나타나는 건가요?
홍태경 PD: 여기에는 두 가지 심리가 작용한다고 연구진은 설명합니다. 집의 상태는 여전히 같더라도 ‘사람들의 인식’이 달라졌기 때문입니다. 경매는 굉장히 공개적인 판매 방식이죠. 사람들이 다 지켜보는 가운데 낙찰 여부가 결정됩니다. 그런데 유찰되면 구매자 입장에서는 자연스럽게 “왜 안팔렸지?”, “혹시 집에 문제가 있는 것이 아닐까?” 이런 생각을 하게 된다는 겁니다. 연구에서는 이를 ‘구매자 낙인 효과(buyer's stigma)’라고 설명했습니다.
박성일 PD: 그런데 구매자 심리뿐만 아니라 판매자의 심리도 영향을 받는다고 하던데요?
홍태경 PD: 그렇습니다. 판매자 입장에서도 경매 실패는 굉장히 공개적인 경험이다 보니까 심리적 부담이 커집니다. 처음에는 “이 가격 아니면 안 판다” 했던 분들도 한 번 유찰을 겪고 나면 빨리 팔아야 한다는 압박을 느끼게 되고요. 그러다 보니 이후 협상에서 가격을 더 쉽게 낮추는 경향이 생긴다는 겁니다.
하지만 흥미로운 부분은 이 ‘가격 하락 효과’는 약 6개월이 지나면 점점 사라지는 경향이 있습니다. 새로운 구매자들은 이전 경매 실패 기록을 잘 모르게 되고, 시장 인식도 점차 희석되기 때문에 ‘낙인 효과’는 시간이 지나면서 약해지는 구조로 나타났습니다.
박성일 PD: 이런 현상이 지금 시장 분위기와도 연결되는 것 같습니다. 최근에는 경매 낙찰률 자체도 많이 떨어지고 있다고 하죠?
홍태경 PD: 맞습니다. 부동산 데이터 분석기관 코탈리티에 따르면 최근 호주 주요 도시 경매 낙찰률이 52% 수준까지 떨어져 2022년 이후 최저 수준입니다.
지난 10년 평균이 약 66%였다는 점을 생각하면 꽤 큰 변화인데요. 전문가들은 지금 시장이 확실히 둔화 국면으로 들어가고 있다고 보고 있습니다.
박성일 PD: 집값은 여전히 비싸다고 느끼는 분들이 많은데, 시장은 둔화되고 있다… 이게 약간 상반돼 보이기도 하는데요, 그렇다면 왜 이렇게 경매 시장이 약해지는 걸까요?
홍태경 PD: 네 지금 시장은 “가격은 높은데 살 수 있는 사람은 줄어드는” 상황에 가깝습니다. 금리와 물가 부담으로 구매 여력이 감소한 상황이고요. 생활비 부담과 대출 상환 부담도 계속되고 있습니다.
거기에 최근 정부의 부동산 세제 개편까지 나오면서 투자 환경의 불확실성이 커졌기 때문에 투자 심리도 예전보다 위축된 상태입니다. 즉 “당장 사야 한다”는 조급함보다는 조금 더 지켜보겠다는 분위기가 강해졌다는 거죠.
여기에 최근에는 집값 상승 속도도 둔화되면서, 더 이상 ‘무조건 오르는 시장’이 아니라는 인식이 퍼지고 있습니다.
박성일 PD: 예전에는 판매자가 가격을 주도했다면, 이제는 조금씩 구매자 쪽으로 힘이 이동하고 있다는 얘기도 나오고 있는데요, 그렇다면 지금은 집을 파는 사람 입장에서 좀 더 불리한 시장이라고 볼 수 있을까요?
홍태경 PD: 그렇게 볼 수 있습니다. 전문가들도 지금 시장을 “판매자 시장에서 구매자 시장으로 넘어가는 과정”이라고 표현합니다. 예전처럼 경쟁 입찰이 과열되기보다는, 구매자들이 가격을 꼼꼼히 비교하고 가격이 맞지 않으면 기다리는 시장으로 바뀌고 있다는 겁니다.
박성일 PD: 그러면 집을 팔려는 분들도 예전처럼 무조건 경매부터 선택하기보다는 전략적으로 접근해야겠군요.
홍태경 PD: 맞습니다. 전문가들도 가장 강조한 부분이 바로 그건데요. 사람들이 보통은 “경매 성공 사례”만 많이 보고 준비하지만, 실제로는 실패 가능성도 충분히 고려해야 한다는 겁니다. 특히 시장 분위기가 둔화되는 시기에는 “내가 원하는 가격에 꼭 팔 수 있을까”, “유찰됐을 때 얼마나 버틸 수 있을까”, “굳이 경매가 맞는 전략일까” 세세한 부분까지 고민해야 한다는 이야기입니다.
특히 경매 실패가 주는 금전적 손실뿐 아니라, 심리적인 부담과 협상력 약화까지 함께 고려해야 한다고 강조합니다.
박성일 PD: 오늘 이야기 들어보니까 경매 실패가 단순히 ‘한 번의 결과’가 아니라 이후 시장 인식과 가격에도 영향을 줄 수 있다는 점, 많은 분들이 참고하시면 좋겠습니다.
그리고 오늘 부동산 시장 이야기에서 하나 더 눈여겨볼 만한 이슈가 있습니다. 부동산 세제 개편이 발표되면서 요즘 투자자들 사이에서는 “집을 언제, 얼마에 파느냐”뿐만 아니라 “세금을 얼마나 내느냐”까지 영향을 주는 변화가 논의되고 있다고요?
홍태경 PD: 그렇습니다. 부동산 투자를 하고 있는 분들은 “지금 당장 부동산에 대한 독립 감정평가(independent valuation)를 받아두는 게 유리할 수 있다”는 경고가 나오고 있습니다. 이유는 양도소득세(CGT) 개편 때문인데요. 자칫하면 나중에 실제보다 더 많은 세금을 낼 수도 있다는 겁니다.
박성일 PD: 특히 이번 세제 개편은 단순한 세율 조정이 아니라, “언제 가격이 올랐는지를 나눠서 과세한다”는 방식이라고 들었는데요. 이게 왜 투자자들에게 불리하게 작용할 수 있다는 얘기가 나오는 건가요?
홍태경 PD: 정부는 최근 예산안에서 기존의 CGT 할인 제도를 일부 조정하고, 대신 인플레이션을 반영하는 물가연동제 방식으로 바꾸겠다고 발표했습니다. 문제는 기존 투자용 부동산을 어떻게 계산하느냐인데요. 2027년 7월을 기준으로, 그 이전 상승분과 이후 상승분을 나눠서 과세하게 됩니다. 쉽게 말하면 “언제 오른 가격인지”를 나눠서 세금을 매기겠다는 구조입니다.
박성일 PD: 그래서 감정평가가 중요해진다는 얘기군요.
홍태경 PD: 그렇습니다. 바로 이 기준 시점의 ‘집값’을 어떻게 정하느냐가 중요해질 것으로 보입니다. 만약 정식 감정평가가 없으면 국세청이 보유 기간을 기준으로 단순하게 나눠 계산할 가능성이 있습니다. 문제는 이 방식이 실제 시장 상황과 다를 수 있다는 점입니다.
예를 들어 어떤 집이 코로나 시기에 크게 올랐다고 해도, 평균으로 나누면 “나중에 오른 것처럼” 계산될 수 있고, 그만큼 세금이 늘어날 수 있다는 겁니다.
박성일 PD: 그렇다면 결국 지금 시점에서 중요한 건 “집을 얼마에 샀느냐”보다 “언제 얼마만큼 올랐는지를 증명할 수 있느냐”가 되는 거네요.
홍태경 PD: 일단 감정평가를 해두면 “2027년 시점 이 집의 실제 가치는 이 정도였다”는 공식 근거가 생깁니다. 이걸 기준으로 하면 과세 구간을 더 정확하게 나눌 수 있고, 결과적으로 세금을 수만 달러까지 줄일 수 있는 가능성도 있다는 게 전문가들의 설명입니다.
박성일 PD: 수만 달러까지 세금을 줄일 수 있다면 금액 차이가 상당히 커질 수 있다는 것이군요.
홍태경 PD: 한 투자 사례를 보면요. 2015년에 100만 달러에 산 집이 2032년에 200만 달러에 팔린다고 가정했을 경우, 감정평가가 없으면 약 22만 달러 정도의 CGT가 나올 수 있는데요. 하지만 2027년 시점에 177만 달러 정도로 평가가 잡히면 세금이 약 18만 1천 달러 수준으로 줄어들 수 있어서, 약 3만달러에서 4만 달러 정도 차이가 발생할 수 있다는 분석입니다.
박성일 PD: 생각보다 차이가 꽤 크네요.
홍태경 PD: 네, 그래서 투자자들 입장에서는 지금 비용 500달러 정도로 감정 평가를 받는 것이 나중에 수만 달러를 아낄 수 있는 방법이 될 수 있습니다. 특히 최근 몇 년간 집값이 크게 오른 지역들, 예를 들면 퍼스, 브리즈번, 애들레이드, 그리고 시드니 같은 고가 시장일수록 영향이 더 클 수 있다는 분석입니다.
박성일 PD: 알겠습니다. 지금 부동산 시장은 경매 시장도 흔들리고 있고, 거래 심리도 바뀌고 있고, 여기에 세금 구조까지 바뀌는 상황인데요. 이 전체 흐름을 보면 호주 부동산 시장이 지금 단순한 가격 조정 국면이라기보다 구조적으로 전환되는 과정이라고도 볼 수 있을 것 같습니다. 친절한 경제, 오늘은 여기까지 듣겠습니다.
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