สำหรับผู้ซื้อบางราย ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวลงอาจเปิดโอกาสให้พวกเขาสามารถซื้อบ้านที่เคยคิดว่าไกลเกินเอื้อมได้
ฟังพอดคาสต์ในเรื่องอื่นๆ ของเราได้ที่นี่
เมื่อเมห์ดีเดินทางมาออสเตรเลียในฐานะผู้ลี้ภัย เขาไม่เคยคิดว่าวันหนึ่งจะได้มีบ้านเป็นของตัวเอง
ชายชาวอิหร่านวัย 43 ปีรายนี้ เช่าอพาร์ตเมนต์ในเมลเบิร์นมาหลายปี แต่สำหรับผู้ที่สูญเสียขาข้างหนึ่งอย่างเขา ที่พักดังกล่าวทำให้การใช้ชีวิตประจำวันยากลำบากกว่าคนทั่วไปมาก
"มันไม่สะดวกเลยเพราะต้องขึ้นลงบันได บางครั้งมันลำบากมาก" เขาบอกกับ เอสบีเอส นิวส์
"เมื่อสองสามปีก่อน ตอนที่ผมเข้ารับการผ่าตัด ผมเกือบเสียหัวเข่าไป ผมอยากซื้อของเข้าบ้าน แต่มันยากมากเวลาต้องใช้ขาเทียมและเดินขึ้นลงบันได"
"ผมอยากได้บ้านชั้นเดียว"
หลังใช้เวลาดูบ้านประมาณหนึ่งปี สัปดาห์นี้เมห์ดีได้รับการตอบรับข้อเสนอซื้อบ้านสามห้องนอนในพื้นที่รอบนอกทางตอนเหนือของนครเมลเบิร์น ซึ่งเขาระบุว่าเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นได้เพราะตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มชะลอตัวลง
"ในช่วงสามเดือนที่ผ่านมา สถานการณ์เปลี่ยนไป ผมรู้สึกว่าตัวเองมีโอกาส แต่ต้องรีบตัดสินใจให้เร็วที่สุด" เขากล่าว
"ตอนนี้มีตัวเลือกมากขึ้นเพราะภาวะตลาด คนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ลดลงไปบ้างเพราะอัตราดอกเบี้ย"
คาดตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว
การคาดการณ์ล่าสุดจากโดเมน (Domain) ระบุว่า ราคาบ้านในนครซิดนีย์อาจปรับลดลงสูงสุดร้อยละ 7 และในช่วง 12 เดือนข้างหน้า นครเมลเบิร์นอาจลดลงสูงสุดร้อยละ 8 จากแรงกดดันของอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง มาตรการปฏิรูปภาษีในงบประมาณรัฐบาลกลาง และความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก
ขณะที่กรุงแคนเบอร์ราก็มีแนวโน้มที่ตลาดจะชะลอตัวลงเช่นกัน ส่วนราคาบ้านในบริสเบน แอดิเลด และเพิร์ธ คาดว่าจะยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้น โดยมีปัจจัยหนุนจากอุปทานที่อยู่อาศัยตึงตัว และความต้องการซื้อที่ยังคงสูงกว่าหัวเมืองใหญ่ทางตอนใต้ของประเทศ
นิโคลา พาวเวลล์ หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ด้านที่อยู่อาศัยของ Domain กล่าวว่า ความแตกต่างของแนวโน้มราคาบ้านในแต่ละเมืองมีสาเหตุหลักมาจากความอ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย
เธออธิบายว่า เมืองอย่างซิดนีย์ เมลเบิร์น และแคนเบอร์ราได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยมากกว่า เนื่องจากผู้ซื้อบ้านในเมืองเหล่านี้มักกู้ยืมเงินในวงเงินที่สูงกว่า ขณะเดียวกันก็สามารถเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยได้มากกว่าเมืองอื่น
ในทางกลับกัน บริสเบน แอดิเลด และเพิร์ธ ยังคงเผชิญภาวะอุปทานที่อยู่อาศัยไม่เพียงพอต่อความต้องการ ส่งผลให้ราคาบ้านยังมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น แม้อัตราการเติบโตจะชะลอลงก็ตาม
ขณะที่รายงาน Pain and Gain ประจำเดือนมิถุนายนของโคทาลิตี (Cotality) ซึ่งให้ข้อมูลและวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ราคาที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในเดือนพฤษภาคมแทบไม่เปลี่ยนแปลง โดยตลาดในซิดนีย์และเมลเบิร์นเริ่มปรับตัวลดลงแล้ว
อย่างไรก็ตาม แม้ตลาดจะชะลอตัว แต่การขายต่อที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาสแรกของปีถึงร้อยละ 96 และยังคงทำกำไรได้ในเชิงมูลค่า (nominal profit) ซึ่งนับเป็นสัดส่วนสูงที่สุดนับตั้งแต่ปี 2005 โดยได้รับแรงหนุนจากการปรับตัวขึ้นของราคาบ้านในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
จากการที่ธนาคารกลางออสเตรเลีย (RBA) ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายแล้ว 3 ครั้งในช่วงครึ่งแรกของปี 2026 ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยเงินสด (cash rate) อยู่ที่ร้อยละ 4.35 เท่ากับเป็นการลบล้างการปรับลดดอกเบี้ยทั้ง 3 ครั้งที่เกิดขึ้นในปี 2025 และเป็นการเพิ่มแรงกดดันต่อตลาดที่อยู่อาศัย
คาเมรอน คูเชอร์ นักเศรษฐศาสตร์ด้านอสังหาริมทรัพย์อิสระ กล่าวว่า สัญญาณการชะลอตัวของตลาดปรากฏให้เห็นในข้อมูลรายเดือนแล้ว แม้ก่อนที่ Domain จะเผยแพร่รายงานฉบับล่าสุด และเชื่อว่าสถานการณ์อาจชะลอตัวมากกว่าที่คาดการณ์ไว้
"ข้อมูลรายเดือนแสดงให้เห็นว่าราคาบ้านในซิดนีย์และเมลเบิร์นปรับตัวลดลงมาตลอดทั้งปี ขณะที่เมืองหลวงอื่น ๆ แม้ราคายังเพิ่มขึ้น แต่อัตราการเติบโตก็เริ่มชะลอลง" เขากล่าวกับเอสบีเอส นิวส์
คูเชอร์ยังมองว่า เมืองหลวงบางแห่งที่ Domain คาดว่าราคาบ้านจะยังปรับตัวสูงขึ้น อาจเผชิญกับการลดลงของราคาในช่วง 12 เดือนข้างหน้าเช่นกัน
ผู้ได้ประโยชน์และผู้ได้รับผลกระทบ
ผู้ซื้อบ้านหลังแรกกำลังกลายเป็นกลุ่มที่ได้รับประโยชน์จากการชะลอตัวของตลาด โดยคูเชอร์ระบุว่า การแข่งขันจากนักลงทุนลดลง หลังรัฐบาลกลางปรับเปลี่ยนนโยบายรายจ่ายของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเกินกว่าผลตอบแทนที่ได้รับ (negative gearing) และส่วนลดภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ (capital gains tax discount)
เขาอธิบายว่า นักลงทุนและผู้ซื้อบ้านหลังแรกมักแข่งขันซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกัน ดังนั้นเมื่อจำนวนนักลงทุนลดลง ผู้ซื้อบ้านหลังแรกจึงมีโอกาสเข้าสู่ตลาดได้ง่ายขึ้น
"หากคุณอยู่ในสถานะที่พร้อมซื้อบ้านหลังแรก ตอนนี้ถือว่าเป็นช่วงเวลาที่ซื้อได้ง่ายกว่าที่ผ่านมา" เขากล่าว
คาเมรอน คูเชอร์ ระบุว่า ตลาดอพาร์ตเมนต์ในย่านใจกลางเมืองกำลังเป็นโอกาสที่น่าจับตามอง โดยคาดว่าจะมีอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่ตลาดมากขึ้น เมื่อความสนใจจากนักลงทุนเริ่มลดลง อย่างไรก็ตาม เขาเตือนผู้ซื้อว่าไม่ควรรีบตัดสินใจ
"หากคุณซื้อบ้านตอนนี้ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์อาจปรับลดลงในช่วงระยะเวลาหนึ่ง" เขากล่าว
เขาแนะนำว่า ไม่ควรพยายามรอจังหวะซื้อในช่วงที่ราคาต่ำที่สุดของตลาด เพราะเป็นเรื่องที่ทำได้ยากมาก แต่หากพบอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมในราคาที่เหมาะสม ก็ถือเป็นช่วงเวลาที่สามารถต่อรองราคาได้ดี
ด้านเมแกน ลิว นักวิเคราะห์จาก REA Group กล่าวว่า แม้กิจกรรมการค้นหาบ้านของผู้ซื้อจะชะลอลงจากระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในปีที่ผ่านมา แต่ยังคงสูงกว่าค่าเฉลี่ยในช่วงปี 2024–2025 สะท้อนว่าความต้องการซื้อยังคงมีอยู่ แม้ตลาดจะชะลอตัว
เธอกล่าวว่า ขณะนี้ยังมีช่องว่างระหว่างความคาดหวังด้านราคาของผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งอาจทำให้ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองมากขึ้น เมื่อภาวะตลาดเริ่มกลับเข้าสู่สมดุล และผู้ขายทยอยปรับความคาดหวังด้านราคาให้สอดคล้องกับสภาพตลาดมากขึ้น
สำหรับผู้ที่อาจได้รับผลกระทบมากที่สุด คาเมรอน คูเชอร์ มองว่าเป็นกลุ่มนักลงทุนและผู้ที่มีภาระหนี้สินสูง
"ผู้ที่เสียประโยชน์มากที่สุดคือกลุ่มนักลงทุน เพราะมีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในมาตรการภาษี" เขากล่าว
เขาเสริมว่า ผู้ที่มีหนี้สินจำนวนมากก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน เนื่องจากต้องเผชิญทั้งอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและมูลค่าทรัพย์สินที่ลดลง
"ผมคิดว่าผู้ที่ได้รับประโยชน์มากที่สุดคือกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก"
รัฐบาลโต้คาดการณ์ไม่ตรงกับข้อมูลของกระทรวงการคลัง
ขณะเดียวกัน รายงานคาดการณ์ของ Domain ได้รับเสียงตอบโต้จากรัฐบาล โดยรัฐมนตรีว่าการกระทรวงศึกษาธิการ เจสัน แคลร์ ไม่เห็นด้วยกับการประเมินที่ว่าราคาบ้านเฉลี่ยในนครซิดนีย์อาจลดลงสูงสุดถึง 122,000 ดอลลาร์ออสเตรเลีย พร้อมระบุว่า ตัวเลขดังกล่าวไม่สอดคล้องกับการคาดการณ์ของกระทรวงการคลัง
"นั่นไม่ใช่ตัวเลขคาดการณ์ของกระทรวงการคลัง ผมมองรายงานนี้ด้วยความระมัดระวังพอสมควร" เขากล่าวกับ สำนักข่าวเอบีซี (ABC News) เมื่อวันพฤหัสบดีที่ผ่านมา
แคลร์กล่าวว่า คำแนะนำจากกระทรวงการคลังคือ ราคาที่อยู่อาศัยจะยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อไป แต่จะเป็นการเติบโตในระดับที่ยั่งยืนมากกว่าเดิม
ด้านเดวิด ลิตเทิลพราวด์ อดีตหัวหน้าพรรคเนชันแนลส์ กล่าวหารัฐบาลแรงงานว่าใช้นโยบายหนักมือจนกระทบตลาดที่อยู่อาศัย
เขากล่าวว่า ผู้ที่กำลังจะขายบ้านต้องสูญเสียมูลค่าทรัพย์สิน พร้อมเสนอว่า หากรัฐบาลต้องการทำให้ที่อยู่อาศัยมีราคาที่ประชาชนเข้าถึงได้ ควรลดการใช้จ่ายภาครัฐเพื่อลดแรงกดดันต่ออัตราดอกเบี้ย และเพิ่มค่าจ้างที่แท้จริงของประชาชน ซึ่งเขามองว่ายังไม่เกิดขึ้นภายใต้รัฐบาลของนายกรัฐมนตรีแอนโทนี อัลบานีซี
'อย่างน้อยตอนนี้ผมก็มีบ้าน'
สำหรับเมห์ดี การถกเถียงทางการเมืองเหล่านี้ดูห่างไกลจากความเป็นจริงที่เขากำลังเผชิญ เมื่อเดินทางมาถึงออสเตรเลีย การมีบ้านเป็นของตัวเองไม่ใช่สิ่งที่เขาเคยนึกฝัน
"ตอนที่ผมย้ายมาใหม่ ๆ ผมป่วยมาก เดินได้ไม่ถึง 500 เมตรก็ล้มหรือเจ็บแล้ว" เขาเล่า
"ผมใช้เวลานานกว่าจะฟื้นตัวทางร่างกาย กลับมาเคลื่อนไหว ออกกำลังกาย และหางานทำได้ มันเป็นการเดินทางที่ยาวนานมาก"
ขณะนี้เมห์ดีได้วางเงินมัดจำและลงนามในสัญญาซื้อบ้านเรียบร้อยแล้ว แต่เขายอมรับว่าการตัดสินใจครั้งนี้มาพร้อมกับความกังวลและความเสี่ยง
"คุณตัดสินใจด้วยความกลัว เพราะมันเป็นภาระผูกพันระยะยาว ต้องใช้เวลาหลายปีกว่าจะผ่อนหมด แต่เมื่อถึงสถานการณ์แบบนี้ คุณก็ต้องยอมรับมัน"
เขาหวังว่าในอนาคตสถานการณ์จะดีขึ้น เพื่อให้สามารถนำเงินไปสร้างความมั่งคั่งของตัวเอง แทนที่จะจ่ายค่าผ่อนบ้านให้กับเจ้าของบ้านคนอื่น
"ผมอาจต้องทำงานหนักขึ้นเพื่อผ่อนบ้าน แต่สุดท้ายแล้ว อย่างน้อยผมก็มีบ้านของตัวเอง อย่างน้อยผมก็มีหลังคาคุ้มหัว"
ติดตามข่าวสารล่าสุดจากเอสบีเอส ไทยได้ที่ เว็บไซต์ เฟซบุ๊ก อินสตาแกรม และยูทูบ
