حکومت کا کہنا ہے کہ نیگیٹو گیئرنگ اور کیپیٹل گینز ٹیکس میں تبدیلیوں کا مقصد رہائش کے بہتر مواقعے پیدا کرنا اور نوجوان نسل کے لیے گھروں کی خریداری کو منصفانہ بنانا ہے۔ لیکن بعض ماہرین خبردار کر رہے ہیں کہ یہ اصلاحات اُن آسٹریلینز لیے غیر متوقع نتائج بھی پیدا کر سکتی ہیں جو سرمایہ کاری کرنے اور پراپرٹی مارکیٹ میں داخل ہونے کی کوشش کر رہے ہیں۔
گھروں کی ملکیت حاصل کرنے کے لیے نوجوان آسٹریلینزں کی بڑھتی ہوئی تعداد اب روایتی راستوں سے ہٹ کر سوچ رہی ہے۔ کچھ لوگ دوسری ریاستوں میں ایسی جائیدادیں خرید رہے ہیں جہاں وہ خود رہنے کا ارادہ نہیں رکھتے، کچھ کرائے پر رہتے ہوئے دوسری سرمایہ کاری کر رہے ہیں، جبکہ کچھ لوگ ڈپازٹ جمع کرنے کے لیے خاندان کے ساتھ رہ رہے ہیں۔مگر حالیہ ٹیکس تبدیلیاں نوجوان سرمایہ کاروں کو بھی متاثر کر سکتی ہیں۔
اگرچہ کچھ افراد پُرامید ہیں کہ دو ہزار چھبیس کے وفاقی بجٹ میں اعلان کردہ نیگیٹو گیئرنگ اور کیپیٹل گینز ٹیکس اصلاحات تیزی سے بڑھتی قیمتوں اور سرمایہ کاروں کی طلب کو کم کرنے میں مدد دیں گی، لیکن دوسرے افراد کو خدشہ ہے کہ نئی پالیسیاں مارکیٹ میں داخل ہونے کے اُن کے راستے مزید پیچیدہ بنا سکتی ہیں۔
ماہرین کا کہنا ہے کہ کرایہ دار اور نوجوان سرمایہ کار اس صورتحال کے بیچ پھنس سکتے ہیں۔
-SBS اردو SBS South Asian پر。 -حالیہ بجٹ میں وفاقی حکومت نے Negative
Gearing اور Capital Gains Tax میں تبدیلیوں کا اعلان کیا ہے، جس کا مقصد رہائش کے بہتر
مواقع پیدا کرنے کے ساتھ ساتھ نوجوان نسل کے لیے گھروں کی خریداری کے بہتر مواقع اور
سسٹم کو منصفانہ بنانا ہے۔ ماہرین کہتے ہیں کہ کرایہ دار اور نوجوان سرمایہ کار اس صورت
حال کے بیچ پھنس سکتے ہیں۔ تفصیل سنتے ہیں اس نیوز فیچر میں。
گھروں کی ملکیت حاصل کرنے کے لیے نوجوان آسٹریلینس کی بڑھتی ہوئی تعداد اب روایتی
راستوں سے ہٹ کر سوچ رہی ہے۔ کچھ لوگ دوسری ریاستوں میں ایسی جائیدادیں خرید رہے ہیں،
جہاں وہ خود رہنے کا ارادہ نہیں رکھتے。 خود کچھ کرائے پر رہتے ہوئے Investment Property
لے رہے ہیں، جبکہ کچھ لوگ Deposit جمع کرنے کے لیے اپنے والدین کے ساتھ مشترکہ خاندانی
سسٹم میں قیام پذیر ہیں۔ اگرچہ کچھ افراد پر امید ہیں کہ 2026 کے وفاقی بجٹ میں اعلان
کردہ Negative Gearing اور Capital Gains Tax اصلاحات، مکانات کی تیزی سے بڑھتی
قیمتوں اور سرمایہ کاروں کی طلب کو کم کرنے میں مدد دیں گے، لیکن بہت سے ماہرین سمجھتے
ہیں کہ نئی پالیسیاں سرمایہ کاری کے لیے Property Market میں داخل ہونے کے راستے
مزید پیچیدہ بنا سکتی ہے. چھبیس سالہ الیگزینڈر کلاسڈل مستقبل محفوظ بنانے کے لیے
سخت محنت کر رہے ہیں۔ وہ والدین کے ساتھ رہتے ہوئے بچت اور سرمایہ کاری کے لیے رقم
-جمع کر رہے ہیں۔ -I've diligently kind of worked from the
age of kind of like twenty one to twenty six, worked every single day, saved and
invested, kind of done the right things, and then, you know, really into my kind of
-like shares and investments. -گزشتہ سال انہوں نے سڈنی میں ایک Investment
Property خریدنے کا عمل شروع کیا. Mortgage Broker کے ذریعے Pre-Approval حاصل کرنے کے
بعد وہ چند ہفتوں میں Auction میں بولی لگانے کا ارادہ رکھتے تھے، لیکن ان کا کہنا
ہے کہ مئی کے بجٹ میں اعلان کردہ Negative Gearing اصلاحات ان کی قرض لینے کی صلاحیت
کو نمایاں طور پر کم کر دے گی۔ Broker سے بات کرنے کے بعد انہیں احساس ہوا کہ اب وہ
-یہ Property خریدنے کی استطاعت نہیں رکھتے۔ -And really the main thing is having the
service ability
to, to get the loan to meet the investment, which is now, which is now
gone. If anything, like it feels like almost like the, the system has kind of
failed like the younger generation. You know, I did all the right things to, to
get myself in a position where I could purchase an investment like that. Um, and
then out of no fault of my own, it feels like the, the system's almost just, just
taken that away from you.
Negative Gearing سرمایہ کاروں کو یہ سہولت دیتی ہے کہ وہ Investment Property میں ہونے
والے نقصان کو اپنی قابل ٹیکس آمدنی کو کم کرنے کے لیے استعمال کر سکیں. Brokers کے
مطابق اس کا اثر قرض کے حساب کتاب پر بھی پڑتا ہے۔ اصلاحات کے تحت یہ فائدہ اب گھروں
کے مالکان کو دوسرے استعمال شدہ گھر خریدنے کے لیے حاصل نہیں ہوگا، تاہم نئے تعمیر شدہ
مکانات کے لیے Negative Gearing برقرار رہے گی۔ Negative Gearing میں تبدیلیاں فوری طور
پر لاگو ہو چکی ہیں اور اگلے سال جولائی سے Capital Gains Tax میں بھی تبدیلی ہو گی۔
پرانے نظام کے تحت اگر کوئی شخص کم از کم ایک سال تک کسی اثاثے کا مالک رہنے کے بعد
اسے فروخت کرتا تھا، تو اسے صرف پچاس فیصد Capital Gain پر ٹیکس ادا کرنا پڑتا تھا.
نئے نظام میں یہ رعایت ختم کر کے افراد ذرت سے منسلک نظام متعارف کروایا جا رہا ہے۔
الیگزینڈر کا کہنا ہے کہ ان تبدیلیوں سے اس بات پر اثر پڑے گا کہ وہ کہاں جائیداد خرید
-سکتے ہیں۔ -That dream of, you know, purchasing
investment property to, to build, you know, for my family, set up my family
in Sydney, in New South Wales, it's probably not going to happen anymore.
الیگزینڈر ایک قدم پیچھے ہٹ کر دوسری ریاستوں میں نسبتاً سست جائیدادوں پر نظر
رکھ رہے ہیں۔ جہاں تک ان کے شیئر Portfolio کا تعلق ہے، ان کا کہنا ہے کہ Capital Gains
Tax Discount ختم ہونے کے بعد کھیل بدل گیا ہے۔
That older generation, you know, they had the, the benefits of capital gains
benefits, negative gearing, and that's what they used in terms of their benefit
to build their wealth.
What our wealth building looks like in the future,
who knows?
Rentvesting اس عمل کو کہا جاتا ہے، جس میں لوگ خود کرائے پر رہتے ہوئے نسبتاً سستی
Markets میں Property خریدتے ہیں تاکہ Property Market میں قدم جما سکیں. Domain
کی Head of Research and Economics نکولا پاول کا کہنا ہے کہ ٹیکس اصلاحات نے
Rentvesters اور سرمایہ کاری کرنے کی کوشش کرنے والے دوسرے نوجوانوں کے امکانات بدل
-دیے ہیں۔ -We've seen the younger generation take
different paths in order to, uh, build wealth and to get into the housing market.
And those different paths have been rentvesting, which is a, you know,
something that has been born out of
the high cost in some of our major capital cities
and
younger generations
trying to build a path to home ownership. But it's also seen a rise in people
investing in EFTs, as you mentioned, in shares in order to grow their wealth,
to get that deposit to buy their first home. And ultimately,
it is going to be harder for them to do that now because the CGT changes affect
-everything. -تاہم Cotality Asia Pacific Division کے
Executive Research Director ٹیم لاولس کا کہنا ہے کہ قرضوں کے اعداد و شمار سے ظاہر
ہوتا ہے کہ Rentvesting اب بھی نسبتاً محدود حکمت عملی ہے۔
So there is some data here from the ABS. It's from the lending indicators data they
put out every quarter. And there's a subset of the data which is first home
buyers borrowing as investment. And it's roughly about five point six percent.
پاول کے مطابق یہ اصلاحات موجودہ گھروں کے مالکان کے بجائے پہلی جائیداد خریدنے والے
نوجوانوں کے لیے Market میں داخل ہونا آسان بنا سکتی ہیں، تاہم وہ خبردار کرتی ہیں کہ
اس سے کرایہ داروں کے لیے رہائش مزید مہنگی ہو سکتی ہے۔ حکومتی modeling کے مطابق ٹیکس
کی یہ تبدیلیاں گھروں کی قیمتوں میں اضافے کی رفتار کو سالانہ تقریباً دو فیصد کم کریں
گی، جبکہ اوسط کرایہ صرف دو ڈالر فی ہفتہ بڑھے گا. لیکن پاول کو شبہ ہے کہ اثرات اس
سے کہیں زیادہ ہوں گے۔ نیوزی لینڈ کی مثال دیتے ہوئے ان کا کہنا ہے کہ وہاں حکومت نے
2021 میں ایسی اصلاحات متعارف کروائی تھیں، تاہم بعد میں حکومت کی تبدیلی کے بعد یہ
-Policy ختم کر دی گئی۔ -And they saw as a result,
uh, rental prices increase significantly. And as a result of that, they then wound
back the changes that they made and reintroduced negative gearing.
So I think that there are lessons to be learnt from not far away that can tell us
that the impact on rents is going to be vast. And I hope that the government are
right with where it's only just two dollars a week. But I suspect the impacts
on rents are going to be much greater than that.
انتیس سالہ نیٹ پڑاوٹی اپنے منگیتر کے ساتھ میلبورن میں کرائے پر رہتے ہیں، جبکہ وہ گھر
خریدنے کے لیے بچت کر رہے ہیں۔ اگرچہ ان کے خیال میں کرایوں میں اضافہ ممکن ہے، لیکن
وہ بجٹ میں ان تبدیلیوں کو حوصلہ افزا قرار دیتے ہیں۔
Just evens the playing field a little bit between, you know,
people like myself who are trying to break into the market and, you know, people who
are maybe buying their third, fourth, fifth house.
وہ امید کرتے ہیں کہ ریاستی حکومت کرایوں کو مستحکم رکھنے کے لیے بھی ذمہ داریاں لے گی۔
بجٹ تبدیلیوں کا مقصد پہلی بار گھر خریدنے والوں پر دباؤ کم کرنا تھا. لاولس کا کہنا
ہے کہ شہری حدود کے نئے گھروں میں اب انہیں زیادہ سرمایہ کاروں سے مقابلہ کرنا پڑ سکتا
ہے۔ الیگزینڈر جیسے گھر خریدنے کے خواہشمند افراد کے لیے مستقبل کی پیشن گوئی کرنا مشکل
-ہے۔ -For me now, will I be purchasing an
investment property in the next few months? Maybe not. I think the best step
for me is kind of take a step back, see how the market recalibrates.
بجٹ تبدیلیوں پر SBS News کی جوزی ہاروی کے نیوز فیچر کو ریحان علوی نے اردو سامعین کے
-لیے پیش کیا۔ -SBS اردو SBS South Asian پر۔
