Đừng chỉ nhìn giá nhà tăng: Ba chiến lược bất động sản ở Úc quyết định bạn lời hay lỗ

View Transcript

Copy of News+UServices YT Thumbnails (1).jpg

Credit: SBS Vietnamese/Bích Ngọc

Cơm áo gạo tiền

View Podcast Series

Follow and Subscribe

Apple Podcasts Spotify Download (16.07MB)

Download the SBS Audio appAvailable on iOS and Android

Thị trường bất động sản Úc không vận hành theo cảm tính hay kinh nghiệm truyền miệng từ Việt Nam. Đằng sau mỗi quyết định mua nhà là một hệ thống gồm lãi suất, thuế, chi phí vận hành và chiến lược đầu tư dài hạn.

Đầu tư bất động sản từ lâu đã được xem là một trong những con đường phổ biến để xây dựng tài sản tại Úc, đặc biệt trong cộng đồng người Việt. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đằng sau quyết định “mua nhà để đầu tư” là một hệ thống chiến lược phức tạp, đòi hỏi hiểu biết về tài chính, dòng tiền và cả khả năng chịu rủi ro dài hạn.

Đôi dòng về khách mời:

Jeremy Tân Nguyễn là chuyên gia bất động sản, hiện làm việc tại Raine & Horne Unley (Nam Úc).

Anh có hơn 7 năm kinh nghiệm, từng là sale agent và hiện là buyer’s agent. Tốt nghiệp Cử nhân Thương mại chuyên ngành Kế toán & Tài chính.

Anh tập trung hỗ trợ nhà đầu tư mới và xây dựng danh mục bất động sản tại SA, QLD và NSW.

Ba chiến lược đầu tư chính: tăng trưởng, dòng tiền và gia tăng giá trị

Theo chuyên gia bất động sản Tân Nguyễn, cách đơn giản nhất để nhìn thị trường bất động sản Úc là chia thành ba hướng tiếp cận.

Nhóm đầu tiên là chiến lược tăng trưởng vốn (capital growth), trong đó phổ biến nhất là mô hình “mua và giữ” (buy and hold).

“Trong nhóm này, nhà đầu tư mua bất động sản và giữ trong thời gian dài, có thể 15, 20 hoặc 30 năm. Mục tiêu chính là tận dụng sự tăng giá theo thời gian và sự phát triển của thị trường,” Tân Jeremy giải thích.

Chiến lược này thường không yêu cầu can thiệp nhiều sau khi mua, nhưng phụ thuộc lớn vào chu kỳ thị trường và vị trí tài sản.

Nhóm thứ hai là bất động sản dòng tiền, tập trung vào việc tạo thu nhập thuê ổn định ngay từ đầu.

“Ví dụ như mô hình chia phòng cho thuê hoặc các loại hình tạo thu nhập cao. Mục tiêu là đảm bảo dòng tiền đủ mạnh để không phải bù lỗ quá nhiều từ túi tiền cá nhân,” ông nói.

Một số mô hình trong nhóm này còn liên quan đến các chương trình nhà ở chuyên biệt hoặc hình thức cho thuê đặc thù, nơi nhà đầu tư ưu tiên dòng tiền thay vì tăng giá.

Nhóm thứ ba là chiến lược gia tăng giá trị (value-add) – nơi nhà đầu tư chủ động can thiệp vào tài sản.

Có thể là sửa chữa, cải tạo, mua đất rồi phân lô, hoặc phát triển dự án nhỏ. Mục tiêu là biến một tài sản thành nhiều sản phẩm có giá trị cao hơn.

Ba yếu tố then chốt: tăng giá, dòng tiền và khả năng mở rộng

Dù theo đuổi chiến lược nào, theo chuyên gia bất động sản Tân Nguyễn, nhà đầu tư cũng cần đánh giá dự án dựa trên ba tiêu chí cốt lõi.

Thứ nhất là tăng trưởng vốn, tức tài sản có tăng giá ít nhất theo mức lạm phát hay không, và tốt hơn là vượt trội so với thị trường.

Thứ hai là dòng tiền (cash flow) – yếu tố quyết định khả năng nắm giữ tài sản lâu dài.

Tân Jeremy nhấn mạnh: “Chi phí giao dịch ở Úc rất cao, từ thuế trước bạ, phí bán, phí môi giới. Vì vậy bất động sản không phải là thứ mua vào rồi bán nhanh để kiếm lời dễ dàng.”

Thứ ba là khả năng mở rộng danh mục (scalability).

“Nếu bạn chỉ sở hữu một hoặc hai tài sản thì vẫn tốt, nhưng điều đó chưa đủ để thay đổi bức tranh tài chính tổng thể. Chiến lược phải có khả năng nhân rộng"

Một khoản đầu tư có thể tốt về tăng giá nhưng âm dòng tiền, hoặc ngược lại, nhưng không phải lúc nào cũng phù hợp với mọi nhà đầu tư nếu không tính đến khả năng chịu đựng tài chính.

Sai lầm phổ biến: nhìn thị trường như ở Việt Nam

Không có một “lộ trình chung” cho tất cả nhà đầu tư

Chiến lược phải phụ thuộc vào độ tuổi, thu nhập, khả năng chấp nhận rủi ro và cả mục tiêu sống.

“Người trẻ thường có ít vốn và ưu tiên lối sống linh hoạt, họ có thể chấp nhận rủi ro cao hơn. Trong khi các gia đình có con nhỏ thường ưu tiên ổn định và an cư.”

Với nhóm người trẻ, chiến lược phổ biến là mua tài sản có tiềm năng tăng giá dù không sử dụng để ở. Trong khi đó, các gia đình thường chọn mô hình vừa ở vừa đầu tư thêm tài sản thứ hai.

Với nhóm thu nhập cao, chiến lược có thể nghiêng về tối ưu thuế thông qua cấu trúc đầu tư, chấp nhận dòng tiền âm trong ngắn hạn.

“Có những nhà đầu tư sẵn sàng chịu âm trong một hoặc hai năm để đổi lấy lợi thế về thuế và kỳ vọng bất động sản sẽ tăng giá trong dài hạn,” Tân Nguyễn nói với SBS.

Sai lầm phổ biến: nhìn thị trường như ở Việt Nam

Một trong những sai lầm lớn nhất của người Việt khi đầu tư bất động sản tại Úc là áp dụng tư duy từ thị trường Việt Nam.

“Tại Việt Nam, nhiều người có tâm lý cứ có tiền thì mua đất vì giá thường chỉ tăng hoặc đứng yên. Nhưng ở Úc, phần lớn nhà đầu tư phải vay ngân hàng, nên dòng tiền và chi phí vận hành rất quan trọng".

Sai lầm phổ biến là không tính đầy đủ chi phí sở hữu, bao gồm lãi vay, phí quản lý, bảo trì và thuế. Điều này dẫn đến việc nhiều nhà đầu tư có “bức tranh đẹp trước khi mua”, nhưng sau khi sở hữu thì dòng tiền thực tế lại âm đáng kể.

“Có những trường hợp mỗi tháng phải bù vài nghìn đô, tạo áp lực lớn lên tài chính gia đình".

Tuy nhiên, chuyên gia bất động sản Jeremy Tân cũng nhấn mạnh rằng việc âm dòng tiền không phải lúc nào cũng xấu, nếu nhà đầu tư có chiến lược dài hạn và kỳ vọng tài sản tăng giá đủ lớn để bù đắp.

Credit: CC

Renovate và flip: lợi nhuận cao nhưng rủi ro không nhỏ

Chiến lược “mua – sửa – bán” (renovate and flip) được nhiều nhà đầu tư quan tâm vì tiềm năng lợi nhuận nhanh. Tuy nhiên, đây cũng là một trong những mô hình rủi ro nhất.

Theo Jeremy Tân Nguyễn, chi phí cải tạo tại Úc rất cao và khó dự đoán.

“Những vấn đề như hệ thống nước, kết cấu nhà hay các lỗi ẩn chỉ có thể phát hiện khi phá dỡ. Nếu không tính trước, chi phí có thể vượt xa lợi nhuận dự kiến".

Một rủi ro khác là thời điểm thị trường. Việc hoàn thành cải tạo có thể mất 6 đến 12 tháng, và nếu thị trường chững lại, nhà đầu tư có thể bị “kẹt hàng”.

Ngoài ra còn có rủi ro “đầu tư quá tay” khi cải tạo vượt quá mức thị trường sẵn sàng trả.

“Nguyên tắc đơn giản là chi phí cải tạo không nên vượt quá 10–15% giá trị, và lợi nhuận cần đủ để bù các chi phí giao dịch".

Phân lô và phát triển dự án: “đỉnh cao” nhưng không dành cho số đông

Ở cấp độ cao hơn, các chiến lược như phân lô (subdivision) hoặc phát triển dự án thường được xem là đỉnh cao trong đầu tư bất động sản.

“Bạn cần hiểu rõ giá đất đầu vào, chi phí xây dựng, chi phí phân lô và giá bán đầu ra. Nếu thiếu một trong các yếu tố này, rất dễ dẫn đến sai lầm,” ông nói.

Bên cạnh đó, các yếu tố pháp lý, quy hoạch và quy trình phê duyệt có thể kéo dài từ vài tháng đến vài năm, tạo áp lực tài chính lớn trong thời gian chờ đợi.

Chi phí xây dựng cũng là một biến số quan trọng, đặc biệt trong bối cảnh thị trường vật liệu biến động.

“Nếu dự án bị đội chi phí hoặc chậm tiến độ, toàn bộ bài toán lợi nhuận có thể thay đổi".

Mời quý vị nhấn vào audio để nghe toàn bộ bài phỏng vấn.

'Cơm áo gạo tiền' phát thanh hàng tuần vào mỗi tối thứ Ba trên SBS Radio. Tại đây, các chuyên gia về tài chánh, tiền bạc, hưu bổng, thuế vụ, đầu tư, cho vay... sẽ chia sẻ với quý vị phương thức chi tiêu thông minh, cách đầu tư hiệu quả, tư duy đúng đắn về tiền bạc, cũng như những khái niệm căn bản về tiền bạc. Đón nghe và cho chúng tôi biết chủ đề bạn quan tâm bằng cách gửi email về cho SBS: olivia.nguyen@sbs.com.au

Đồng hành cùng chúng tôi tại SBS Vietnamese Facebook và cập nhật tin tức ở sbs.com.au/vietnamese

Chúng tôi cũng có mặt trên YouTube

Nghe SBS Tiếng Việt trên ứng dụng miễn phí SBS Audio, tải về từ App Store hay Google Play

Cơm áo gạo tiền: Bao nhiêu tiền thì đủ về hưu an nhàn ở Úc?

Cơm áo gạo tiền: Centrelink tăng trợ cấp từ ngày 20/3, hơn 1 triệu người chưa nhận tiền hoàn trả Medicare

Cơm áo gạo tiền: Bỏ tiền mặt vào ngân hàng 'nhỏ giọt' và không khai báo nguồn tiền, bạn có thể gặp rủi ro...

Cơm áo gạo tiền: Tiềm năng cho thuê nhà ngắn hạn tại Úc

Cơm áo gạo tiền: Dùng quỹ hưu bổng đầu tư vào bất động sản

Phần "Transcript" do Trí tuệ Nhân tạo AI tạo ra. Đọc thêm về việc SBS sử dụng AI:

https://www.sbs.com.au/aboutus/sbs-guiding-principles-for-use-of-ai/

Transcript

spk_0

Quý vị đang nghe SPS tiếng Việt.

spk_0

Quản lý tài chính, chi tiêu, tiết kiệm, đầu tư, hưu bổng, cơm áo gạo tiền mỗi tối thứ 3 hàng tuần trên làn sóng của SBS Việt ngữ.

spk_0

Thưa quý vị thính giả đầu tư bất động sản tại Úc từ lâu đã được xem như là một cái con đường để xây dựng tài sản bền vững rồi. Thế nhưng đằng sau hai chữ đầu tư là hàng loạt cái chiến lược khác nhau và mỗi hướng đi thì lại phù hợp với một mục tiêu tài chính và cái khẩu vị rủi ro riêng của mỗi người.

spk_0

Vậy thì đâu là cách tiếp cận ờ phù hợp cho người Việt tại Úc? Đó sẽ là chủ đề mà chúng ta sẽ cùng trao đổi ngày hôm nay với khách mời là anh Tân Nguyễn, Jeremy. Hiện tại thì anh Jeremy Tân Nguyễn đang làm việc tại Raine & Horne Unley là chuyên gia bất động sản với cả nền tảng tài chính và kế toán rất là vững chắc. thì anh đã có bảy năm kinh nghiệm từ sale agent cho đến buyer agent và anh hiện đang tập trung hỗ trợ

spk_0

cho những nhà đầu tư mới và những người muốn mở rộng danh mục bất động sản của mình lên nhiều cái căn nhà hơn và thị trường mà anh đang theo đuổi là tại Nam Úc, Queensland và New South Wales. rất là cảm ơn anh Tân Nguyễn Jeremy đã tham gia cơm áo gạo tiền tuần này cùng với Bích Ngọc.

spk_1

Xin chào chị Bích Ngọc và xin chào tất cả khán thính giả của chương trình. à

spk_0

Như Bích Ngọc có đề cập ban đầu đó, rõ ràng là người Việt của mình ai cũng rất là thích đầu tư bất động sản.

spk_0

Đây có thể nói là cái cái giấc mơ rất là lớn không chỉ là sở hữu một cái căn nhà riêng cho bản thân mà còn là xây dựng một cái portfolio với nhiều loại hình khác nhau. Thì trước tiên á để có một cái nhìn tổng thể thì chúng ta cần hiểu rõ cái bức tranh toàn cảnh của thị trường. Vậy đối với anh Tân Nguyễn á, anh có thể chia những cái chiến lược đầu tư bất động sản tại Úc thành những cái nhóm chính thì anh sẽ phân loại như thế nào ạ?

spk_1

Thì để trả lời câu hỏi này của

spk_1

chị Bích Ngọc á, em xin phép là giải thích là ở thị trường ở Úc thì các chiến lược đầu tư có thể gọi là hệ thống hóa dễ nhất cho mọi người mường tượng là có ba nhóm, 3 nhóm chính là cái nhóm thứ nhất á là để tăng trưởng vốn hay là bên tiếng Anh, nó còn gọi là capital growth. Trong cái nhóm này á, thì gồm có là bao gồm cái chiến lược là buy and hold, nghĩa là mua và giữ, nghĩa là mua một cái nhà xong mình giữ 15, 20 năm, 30 năm.

spk_1

hoặc là rentvesting, nghĩa là cái chiến lược là thuê cái nơi mình thích và tiện cho mình đi làm việc và mua ở một nơi mà nó có tiềm năng tăng giá cao hơn. Thì cái chiến lược này tận dụng sức mạnh của thời gian là cái thứ nhất, cái thứ hai là dựa theo là đà tăng trưởng của thị trường, thường là mình sẽ không có phải động tay động chân gì nhiều lắm.

spk_1

Còn cái nhóm thứ hai là nhóm ờ bất động sản dòng tiền, tập trung với những mô hình mà để có cái dòng tiền thuê rất là cao, ví dụ như là coliving, nghĩa là một nhà chia ra cho nhiều người thuê rooming house hoặc là NDIS, thì mục tiêu là để tạo ra cái thu nhập thụ động ngay lập tức, bảo đảm là cái dòng tiền nó tương đối để nó không có bị gọi là phải vay, nghĩa là phải bù vào nhiều.

spk_1

quá để ờ đầu tư bất động sản. Còn cái nhóm thứ ba là gia tăng giá trị thì cái nhóm này thường là value add, nghĩa là mình phải làm một cái gì đó đối với cái bất động sản mình mua có thể là mình sửa hoặc là mình mua mình làm subdivision, mình chia ra, mình develop mình xây, sau đó mình có thêm từ một cái bất động sản mình có thêm 2-3 sản phẩm để mình bán, ví dụ như vậy. Tuyệt

spk_0

vời quá ha. Thường thì mình chỉ nghĩ đến cái việc đầu tư bất động sản là mình mua, xong rồi mình chờ mình

spk_0

để đó đến khi tăng giá rồi sau đó thì mình bán ra thì mình có lời thôi, nhưng mà khi nghe qua cái phân tích của Jeremy Tân Nguyễn thì chúng ta thấy là có rất là nhiều chiến lược bên cạnh cái buy and hold thì nó còn có rentvesting rồi việc mình tạo ra cái à dòng tài sản thụ động, rồi chưa kể cũng thấy rất là nhiều người Việt thì họ thích mua một cái bất động sản cũ chẳng hạn rồi họ renovate, họ sửa sang cho nó tốt hơn để họ có thể bán lại với cái giá cao hơn.

spk_0

Thì khi mà nói đến một cái chiến lược tốt thì mỗi người có một cái tiêu chí đánh giá khác nhau như nãy giờ anh Tân Nguyễn Jeremy trình bày thì mình thấy có rất là nhiều những chiến lược, có người thì họ ưu tiên cái tăng trưởng về tài sản nè, có người thì họ rất là cần cái dòng tiền ổn định. Vậy theo anh đâu là những cái yếu tố quan trọng nhất để mình đánh giá một cái chiến lược đầu tư hiệu quả ạ?

spk_1

Ở trong bất động sản thì cái này là do em đúc kết được thôi chứ cũng không phải là sách vở gì hết. Em thấy là có ba cái yếu tố mà mình phải coi trọng nhất. Cái thứ nhất là về capital growth, nghĩa là cái tài sản đó có tăng giá so với thị trường hay không, ít nhất nó phải bằng được với lại cái tỷ lệ lạm phát inflation. Còn nếu như mà nó vượt hơn cái mức inflation nữa thì càng rất là tốt. Cái thứ hai á là cash flow, nghĩa là mình có giữ được cái tài sản này lâu dài hay không? Tại vì

spk_1

bất động sản ở Úc, mỗi lần mua vào và bán ra thì các bạn vô hình chung đã mất 10% trong thuế trước bạ cũng như là khi mà bán cái chi phí bán, chi phí cho agent, chi phí đưa lên để quảng cáo thì mình phải đảm bảo được làm sao để mình giữ cái tài sản đó được lâu dài, chứ mình không thể nào mua với cái mục đích là mua xong cứ để thằng Nam bán là lời 50%, cái đó không có, thường là không có. Cuối cùng là cái scale ability, nghĩa là scaleability

spk_1

theo cái này á là mình có thể nhân rộng cái mô hình này của mình ra hay không. Tại vì nếu như mà chỉ dừng lại ở một hoặc hai căn thì nó cũng vẫn là tốt, nghĩa là vẫn có đầu tư nhưng mà nó cũng không thể thay đổi toàn bộ cái bức tranh tài chính của mình được. Thì ví dụ á, thì một ví dụ như một cái deal mà growth rất là tốt nhưng mà cash flow lại quá âm, thì đối với một gia đình mà có thể nói là không có thể chịu cái à cái mức độ âm này ví dụ như một tháng phải bù tới 3.000.

spk_1

hoặc là 2.000 thì nó ảnh hưởng vô cái bức tranh tài chính mỗi tháng sẽ sẽ dẫn tới gia đình rất stress để cái mặt tài chính. Thì bạn nếu mà bạn không giữ nổi một thời gian rất dài thì nó cũng không phải là một good deal. Deal mà cash flow rất tốt nhưng mà lại không tăng giá thì bạn mua vào thì bạn chỉ có thể là trả tiền ngân hàng hàng tháng nhưng mà nó không có cái khả năng gọi là tăng giá để mình rút cái tiền đó ra để mình đặt cho cái căn tiếp theo. Có một deal tốt nhưng mà không có thể scale là bị

spk_1

bạn kẹt, bạn bị kẹt luôn ở một hoặc hai tài sản đó. Vì vậy là cái chiến lược nó sẽ tốt hơn và cái chiến lược này nó phù hợp tùy theo cái đối tượng, nghĩa là cái độ tuổi cũng như là cái sở thích về cái khả năng mạo hiểm của mình và cái khả năng gọi là có muốn kiểu sắn tay áo lên mà làm không đó. Dạ.

spk_0

Bich1 Ngọc rất là thích khi mà anh Tân Nguyễn phân tích cái cá nhân hóa chiến lược á, rõ ràng mỗi hoàn cảnh đó thì nó đều khác nhau, không phải ai bước vào thị trường cũng có cùng một cái xuất phát điểm.

spk_0

Vậy thì theo anh á, nhà đầu tư có nên đi theo một cái lộ trình chung nào đó mà nó an toàn không? Tức là có một cái lộ trình nó an toàn cho những người mới bắt đầu chẳng hạn, hay là mỗi người cần một cái chiến lược riêng phù hợp với hoàn cảnh của mình?

spk_1

Thì tùy theo thường thấy nếu như mà bất động sản á, thì nếu như mà đã có một cái chiến lược rõ ràng, nghĩa là mình đã đi theo con đường đó, mình biết được là tất cả những cái đó là nó sẽ xảy ra, ví dụ như là

spk_1

ở cái giai đoạn mà mình trẻ, mình có thể gọi là mình à đi làm cái công việc full của mình, nhưng mà mình có thể đi làm thêm những công việc khác để tạo thêm dòng tiền khác, để chịu cái chịu cái mức độ rủi ro nó cao hơn thì mình lại mua theo chiến lược kiểu khác.

spk_1

Đó, thì ví dụ như thường em thấy những cái nhóm mà tiếp cận em để đầu tư ờ bất động sản thì nếu mà người trẻ từ 20, 20 tuổi cũng có, nhưng mà từ 20 tới 30 tuổi đó, là thường đặc điểm là ít vốn và họ thích cái là họ thích cái lifestyle của họ, họ chưa có cần cái gọi là an cư lạc nghiệp, họ chưa có cần cái nhà ở, thì cái chiến lược mà thích hợp cho họ trong cái thời điểm đó thường là sẽ là buy and hold.

spk_1

Thì sở hữu tài sản nhưng mà không cần nhất thiết là ở cái nơi mình ở. Còn nếu như một cái gia đình mà ví dụ như có đã có con rồi, à có một bé hoặc hai bé thì muốn có cái sự ổn định á, thì có thể là đã có nhà ở nghĩa gọi là ở trong cái thuật ngữ của Mortgage Brooking là đã có Principal place of resident, thì cái chiến lược có thể là buy and hold mua thêm một, hai tài sản khác, tư duy là vừa an cư vừa build wealth.

spk_1

Còn những người mà họ có thu nhập rất là cao, ví dụ như một hộ gia đình có thu nhập từ 300.000-400.000, thì cái mục đích của họ thường á là sẽ tập trung về negative gearing nhiều hơn. Họ có thể chịu những cái gọi là short term pay, nghĩa là

spk_1

ờ trong từ tiếng Việt của mình gọi nôm na có thể gọi là ngậm đấm ăn xôi đó. Có thể là chịu khó một, hai năm họ có thể chịu negative gearing rất là nhiều tại vì cái income của họ rất là cao, nhưng mà đổi lại là họ lấy được tax benefit từ negative gearing với cái điều kiện là cái bất động sản đó tăng giá. Còn nếu như mà cái bất động sản đó tăng giá thì thực sự là một cái chiến dịch đầu tư nó không có hiệu quả. Còn đối với những nhà

spk_1

đầu tư mà chủ động, rồi ví dụ như những cái đầu tư chủ động thường là những người như thế nào, những người mà họ có làm nghề ví dụ như họ có làm thợ điện, thợ nước hoặc là họ có làm nghề handyman, có cái khả năng value add vô một cái nhà rất là cao thì họ có thể những cái chiến lược thích hợp với họ á, họ có thời gian, họ rảnh, sau khi mà giờ làm thì họ có thể tới cái nhà của họ, họ sửa, đó, hoặc là họ họ quen biết về cái luật xây dựng hơn, họ quen biết với cái cách mà để làm subdivision trong từng

spk_1

khu hơn, thì những cái chiến lược ví dụ như là Flip, renovate flip hoặc là subdivision sẽ thích hợp hơn với họ. Đầu tư có thể là rất là nâng cao luôn á, là những cái đầu tư ví dụ như họ có thể là cái này thì hiếm thôi, tại vì những cái này thì thường là mình sẽ không có báo đài thì sự sẽ không báo tới, nhưng mà những cái chiến lược của họ là vốn rất là lớn và phải có cái độ dài kinh nghiệm rất là cao, thì họ có thể làm subdivision ví dụ như 50 block, 100 block.

spk_1

Và họ thường chỉ làm subdivision đất thôi, chứ họ không đụng tới xây dựng, họ chỉ subdivide đất ra và xong họ bán là những ờ gọi là đại công trình đó. Khi mà nói

spk_0

chuyện với à Jeremy Tân Nguyễn, Ngọc được biết là trước đây á, anh làm cái công việc là sale agent, tức là mình đại diện cho một người bán nhà, mình bán một cái căn nhà.

spk_0

Và bây giờ thì hiện anh đang làm cái công việc đó là B agent, tức là mình đại diện cho khách hàng của mình, mình ờ tìm kiếm những cái bất động sản phù hợp với họ để cho họ có thể đầu tư ờ tùy theo từng cái chiến lược riêng của mỗi người. Thì khi có một cái kinh nghiệm ở cả hai cái lĩnh vực ờ mua và bán như vậy á

spk_0

Thì anh nhận thấy cái sai lầm phổ biến à của người Việt của mình khi mà mới sang Úc nó là gì? Bởi vì Bến Ngọc thấy là rất là nhiều người họ thường tìm đến cái chiến lược buy and hold tức là nó an toàn, nó dễ tiếp cận, nhưng mà thực tế có phải lúc nào cũng vậy không? Những cái sai lầm lớn nhất mà anh quan sát trong cái quá trình anh làm việc ờ thường mắc phải là gì?

spk_1

cái tâm lý này thường là do ảnh hưởng ở bất động sản ở Việt Nam. Tại vì bất động sản Việt Nam á, nó chỉ lên hoặc là nó đóng băng, chứ nó không có xuống, nên cái ảnh hưởng của cái tâm lý ở Việt Nam là thôi có tiền thì cứ mua đất. Thì ở Việt Nam khi mà mua thường là mua đất mua nhà á, thường là tiền tiền là tiền không phải là tiền đi vay. Còn bất động sản bên này thường mua á là phải đi vay, nghĩa là mình phải tính toán cái gì.

spk_1

thì mình phải tính toán cash flow. Nghĩa là sao? Cái bất động sản đó, ví dụ như là có một miếng đất có cái nhà thì cái nhà có thể cho thuê nó tạo ra một cái dòng tiền, đồng ý. Nhưng mà cái dòng tiền đó đủ để gánh cái nợ hay không. Đó là cái câu hỏi mà thường người ta sẽ không hỏi trước khi mà người ta mua người ta cứ nhắm chừng nhắm chừng thôi. Nhưng mà dẫn tới cái việc á là khi mà mua xong á, những cái chi phí phát sinh từ một sở hữu một cái bất động sản bên này.

spk_1

Nếu như bạn vay ít, 10%, 20% và bạn nợ nhiều, thì những cái chi tiết phát sinh ví dụ như tiền cao rate thường mọi người không tính vào, quản lý nhà thì mọi người thường sẽ không tính vào, dẫn tới cái việc là lúc mà mua thì có một cái bức tranh nó rất hoàn hảo, mua xong thì lật

spk_1

Thực ra thì cái bức tranh nó rất là xấu thì dẫn tới là lãi suất chi phí không có cái chiến lược dài hạn, thì ví dụ như là những cái chiến lược dài hạn là như thế nào? Nghĩa là mình biết trước mình sẽ lỗ cái căn này về cái mặt trên giấy tờ là mình phải bù vào 10.000₫ một tháng, 10.000₫ một năm.

spk_1

Thì nếu như mà mình chịu 10.000₫ một năm đó thì mình chịu 3 năm, căn nhà này lên tổng cộng trị giá 200.000₫, thì nghĩa là vô hình chung, nghĩa là mình chịu mỗi năm âm 10.000₫, nhưng mà tới lúc bán hoặc là mình lúc mình revalue để mình lấy cái tiền đó ra thì mình lại lợi 200.000₫. Bởi vì ở cái bức tranh bất động sản ở Úc á, là cái bức xanh bất động sản cộng thêm cái bức tranh tài chính nó đi đôi chung với nhau.

spk_0

à Như vậy khi mà chúng ta mua bất động sản á thì mình cũng ờ cần phải làm việc với các kế toán, các chuyên gia thuế vụ và cả những người cố vấn về tài chính Financial advisor để họ có thể cho mình một cái bức tranh rất là toàn cảnh ờ không phải chỉ riêng là mình mua một cái bất động sản như anh Tân Nguyễn vừa mới trình bày mà là mình phải coi cái bức tranh tài chính của gia đình, thu nhập làm sao, chịu thuế như thế nào, bởi vì nó cũng sẽ ảnh hưởng đến

spk_0

à cái số tiền nó vô túi mình rất là nhiều. Rồi bây giờ chúng ta nói đến một cái hình thức mà hồi nãy anh Tân Nguyễn anh Jeremy có à đề cập tới mà Bích Ngọc thấy rất là hay nhiều người Việt trong cộng đồng của mình đang làm đó là renovate and flip là một cái chiến lược mua sửa bán nhanh để kiếm lời, phía sau cái lợi nhuận tiềm năng đó là không ít cái rủi ro.

spk_0

Thì theo anh cái rủi ro lớn nhất mà những cái nhà đầu tư trong cái hình thức này á, họ không có lường trước được thường là gì ạ?

spk_1

Nếu như mà cái mảng renovate and flip thì em thấy là những người mà họ có tay nghề á thì thường là sẽ đỡ hơn. Còn nếu như mà thường mà không có tay nghề, nghĩa là mình có thể làm một cái công việc white collar và mình chưa có bao giờ làm những cái công việc tay chân á, thì mình sẽ under estimate cái chi phí sửa chữa nhà rất là nhiều.

spk_1

thì cái giá à xây dựng cũng như sửa chữa ở bên Úc so với Việt Nam là rất khác nhau, cái chi phí nó hoàn toàn rất là khác nhau, nên thường á là cứ nghĩ là những cái vấn đề nó không có cái gì đâu, nhưng mà đụng tới một cái là chi phí nó rất là lớn. Ví dụ như những cái như là plumbing à cống rảnh nè, hoặc là những cái về structure, những cái mà

spk_1

Thường á, bạn đi vô một căn nhà bạn nhìn bạn không có bao giờ bạn biết được cái đó là những vấn đề trừ khi đập tường rồi mới biết thôi. Đó. Hoặc là ví dụ như là cái cống nó bị tắt thì trong cái lúc mà bạn qua nhà hoặc là cho dù người làm building and nhiều lúc họ cũng không biết được nữa.

spk_1

Thì đó là những cái chi phí mình phải làm sao, trong một cái deal, lúc nào mình đi vô mình cũng có tâm lý là có khả năng cái chuyện đó xảy ra, để làm chi. Nếu mà nó xảy ra thì cái khoảng lời của mình nó đủ để nó cover những cái chi phí này. Cái lỗi thứ hai á, thường là market timing, nghĩa là lúc mà mua vào thì lúc đó thị trường rất là hot, tới lúc mà set đồ xong.

spk_1

Tới lúc xếp đồ xong, sửa chữa xong có thể là 6 tháng hoặc 12 tháng, tùy vào cái độ sửa chữa của một căn nhà. Có thể tới lúc đó thị trường nó lại đứng rồi. Thì tới lúc này á thì khi mà thị trường chậm lại thì bạn vô khả năng là bị kẹt hàng, tại thường khi mà cái nhà mà mới sửa xong á, thường bạn sẽ không muốn cho thuê ra. Tại vì sao? Nếu như mà bạn cho thuê ra thì người ta vô ở, người ta làm cái nhà xấu đi thì tới lúc bán hàng á, cái mặt hàng nó lại không đẹp. ờ Còn một cái nữa là overcapitalization thì cái này là nếu như mà flip cái căn đầu tiên á, thường sẽ muốn sửa rất là mỹ miều, rất là đẹp. Nhưng mà cái chi phí

spk_1

sửa chữa, đôi lúc nó quá so với cái giá thị trường muốn trả cái công thức mà dễ nhất cho mọi người tính là nếu như mà cái giá mà mua của cái sản phẩm đó là một, thì cái giá bán của cái sản phẩm đó phải là thêm 40% nữa thì nó mới đáng.

spk_0

Rồi cuối cùng mình nói đến những cái chiến lược có thể tạo ra lợi nhuận cao như là à subdivision đúng không hay là development thì nhiều người cho rằng đây là cái đỉnh cao của đầu tư bất động sản, mua được cái căn nhà mà 700m² của mình subdivide ra được hai miếng đất hoặc là mình xây được 3 cái unit á là coi như là mình l khá rồi, đặc biệt là với những ai mà họ là builder, họ có cái khả năng, cái kỹ năng để mà quản lý cái dự án nhưng mà cái rào cản thực sự nó nằm ở đâu?

spk_1

ờ cái rào cản á, thì ai cũng nghĩ là vốn, nhưng mà nếu mà có vốn mà làm sai thì thành ra là lỗ. Nên thật sự cái mà rào cản em thấy mạnh nhất á là kinh nghiệm. Ví dụ như đặt trường hợp vô em cho dù làm ở trong thị trường, nhưng mà nếu mà kêu em làm subdivision ở một cái thị trường mà em không biết thì em sẽ không làm. Và cái bước đầu tiên em phải hiểu cái thị trường nó đã, nghĩa là sao? Hiểu thị trường là

spk_1

giá cái miếng đất mình mua vào là bao nhiêu, cái giá subdivision là bao nhiêu, cái giá xây dựng là bao nhiêu và cái giá bán ra là bao nhiêu. Thì đó, phải hiểu bốn cái đó thì là mình mới hiểu được cái giá, rồi tới cái rào cản thứ hai, cái rào cản thứ hai mà em thường thấy nhiều nhất á là pháp lý với lại quy hoạch là zoning.

spk_1

hoặc là hoặc là cái approval process của nó sẽ mất bao nhiêu. Thì thường tiền để làm subdivision mua một miếng đất để hold nó cho tới lúc mà được approval chia ra xây này nọ thì là có thể là 6 tháng tới 8 tháng, và trong cái thời gian đó mình trả lại ngân hàng. Những cái construction cost thì nó có thể bị blowout và nó thường nó sẽ bị blowout rất là nhiều. Ví dụ như trong trường hợp hiện tại là mình đang ờ ở cái thời điểm hiện tại là tháng 4 năm 2026 thì đang có

spk_1

ờ oil crisis ở Trung Đông dẫn tới sắp tới thì cái giá xây dựng chắc chắn nó sẽ sẽ tăng thêm giống như đợt COVID.

spk_0

Rất là mong những cái chia sẻ vừa rồi của anh Tân Nguyễn Jeremy à sẽ giúp cho quý vị có thêm những cái góc nhìn rõ ràng hơn để chúng ta tự tin xây dựng cái hành trình đầu tư bất động sản tại Úc. Cảm ơn anh à Jeremy Tân Nguyễn ngày hôm nay đã tham gia cơm áo gạo tiền cùng với Bích Ngọc ạ.

spk_1

Xin cảm ơn chương trình, xin cảm ơn chị

spk_0

Ngọc. trước khi kết thúc ở tiết mục cơ máu gạo tiền ở tuần này, Bích Ngọc cũng xin lưu ý quý vị là tất cả những cái thông tin mà anh Jeremy Tân Nguyễn vừa chia sẻ trong tiết mục cơ máu gạo tiền chỉ mang tính chất tham khảo tổng quát mà thôi. Nếu như mà quý vị có đưa ra những cái quyết định tài chánh ờ nào đó thì mời quý vị sẽ tham vấn với các chuyên gia của mình để có những cái lời khuyên phù hợp với từng hoàn cảnh cụ thể.

spk_2

Quý vị muốn nghe những câu chuyện tương tự có trên Apple Podcast, Google Podcast, Spotify hoặc tải về để nghe bất cứ lúc nào.

END OF TRANSCRIPT