Các tham vấn dưới đây chỉ mang tính tổng quát, trước khi đưa ra bất kỳ quyết định tài chính nào, mời quý vị gặp các chuyên gia để có những lời khuyên phù hợp trong từng trường hợp cụ thể.
Đôi dòng về khách mời: Linh Phạm, Giám đốc điều hành, người sáng lập và chuyên gia môi giới tài chính của công ty MCT Financial Solutions – một trong những doanh nghiệp môi giới vay mua nhà uy tín tại Úc, được thành lập vào năm 2021, văn phòng tại Melbourne.
—
Rất nhiều người mua nhà lần đầu tại Victoria đã vui mừng khi nhận được hỗ trợ miễn hoặc giảm thuế con niêm (stamp duty) từ chính phủ. Tuy nhiên, không ít người lại bất ngờ bị SRO (State Revenue Office) truy thu tiền vì vi phạm điều kiện cư trú – residency requirement mà họ không hề hay biết.
Theo quy định, người mua phải ở trong căn nhà đó tối thiểu 12 tháng liên tục trong vòng 12 tháng kể từ ngày settlement, trừ một số trường hợp đặc biệt như quân nhân tại ngũ.
Thế nhưng, với nhiều người Việt có thói quen đầu tư hoặc mua nhà cho thuê lại ngay, việc này có thể dẫn đến rủi ro tài chính lớn và truy thu hàng chục ngàn đô.
Những yêu cầu và rủi ro mà người mua nhà lần đầu (First Home Buyer) cần biết
1. Hai điều kiện bắt buộc mà người mua nhà lần đầu phải tuân thủ
Để được hưởng các quyền lợi của chương trình First Home Buyer, người mua cần đáp ứng hai yêu cầu chính:
· Phải dọn vào ở (move in) trong vòng 7–12 tháng sau ngày settlement, tùy theo quy định từng tiểu bang: QLD, WA, NSW, VIC: 12 tháng; SA: 6 tháng.
Nhiều trường hợp người mua có người thuê (tenant) đang ở trong nhà và không dọn đi trong vòng 6–12 tháng, dẫn đến vi phạm điều kiện.
Phải sinh sống liên tục ít nhất 12 tháng sau khi dọn vào.
Lưu ý: Tại tiểu bang Victoria, chủ nhà được phép cho thuê phòng cho người khác nhưng vẫn phải sống tại ngôi nhà đó.
Điều kiện cư trú 12 tháng: Quy định nhiều người mua nhà lần đầu vô tình vi phạm.
2. Hậu quả nếu không đáp ứng điều kiện
Nếu người mua không tuân thủ hai điều kiện trên, Chính phủ hoặc Cơ quan SRO (State Revenue Office) có thể yêu cầu hoàn trả lại các khoản đã được nhận, bao gồm:
· Thuế trước bạ (Stamp duty)
· Khoản hỗ trợ mua nhà lần đầu (First Home Owner Grant) – thường từ $10,000–$15,000
· Lender Mortgage Insurance (LMI) – nếu người mua sử dụng chương trình 5% deposit – no LMI
· Tiền lãi ngân hàng đối với khoản hỗ trợ đã nhận
· Phí phạt hành chính
3. Các dấu hiệu khiến SRO nghi ngờ và yêu cầu giải trình
SRO có thể mở cuộc điều tra hoặc yêu cầu người mua chứng minh việc cư trú thực tế nếu phát hiện những điểm bất thường như:
· Địa chỉ cá nhân không trùng khớp với địa chỉ căn nhà trên: Bằng lái xe, hồ sơ ATO, Centrelink, hoặc các giấy tờ ID của chính phủ.
· Địa chỉ trên các hóa đơn (điện, nước, gas, internet) không trùng với căn nhà đã mua.
· Nhà được cho thuê nhưng người thuê lại nhận hỗ trợ tiền thuê nhà từ Centrelink (rent assistance) — điều này có thể kích hoạt việc kiểm tra.
· Cho thuê nhà qua real estate agent cũng có thể bị theo dõi.
4. Trường hợp được xem xét miễn trừ (case-by-case)
Trong một số hoàn cảnh đặc biệt, người mua có thể được miễn trừ nếu chủ động thông báo sớm với SRO, ví dụ:
· Bạo lực gia đình, cần chuyển đi nơi khác để đảm bảo an toàn.
· Công việc yêu cầu bắt buộc di chuyển, như Army, Navy, Airforce.
Quan trọng: Phải liên hệ SRO ngay khi sự việc xảy ra để được xem xét hỗ trợ.
Vi phạm điều kiện cư trú, người mua nhà lần đầu có thể phải hoàn tiền hỗ trợ. Source: SBS
5. Nếu bị SRO yêu cầu giải trình
Khi đã nhận được thư yêu cầu giải trình, thường có nghĩa là sự việc đã bị phát hiện.
Lúc này, người mua chỉ có thể:
· Cung cấp bằng chứng chứng minh cư trú, như hóa đơn tiện ích đứng tên mình.
· Nếu không đủ bằng chứng, buộc phải hoàn trả tiền, hoặc xin trả góp (payment instalment) theo thời gian.
Hiện nay, nhiều người Việt tại Úc đã và đang bị phạt hoặc buộc hoàn trả tiền hỗ trợ vì không đáp ứng đúng điều kiện của chương trình First Home Buyer.
Tuy nhiên, ít người chia sẻ công khai, dẫn đến việc ngày càng có nhiều người vô tình vi phạm mà không hề hay biết về các rủi ro này.
6. Lời khuyên dành cho người mua nhà lần đầu
Tìm hiểu kỹ các quy định của Chính phủ về quyền lợi và điều kiện của chương trình First Home Buyer để tránh vi phạm.
Chủ động trao đổi với broker, conveyancer hoặc chuyên gia để được tư vấn phù hợp với hoàn cảnh của mình.
Nếu buộc phải chuyển ra ngoài, hãy cố gắng duy trì cư trú trong năm đầu tiên để đủ điều kiện, dù phải hy sinh một phần chi phí, rồi sau đó mới cho thuê lại căn nhà.
Mời quý vị nhấn vào audio để nghe toàn bộ bài phỏng vấn.
