Liệu có thể sử dụng hình thức đầu tư âm để bù lỗ cho căn hộ phụ (granny flat) không? Câu hỏi về việc căn hộ phụ sẽ bị ảnh hưởng như thế nào, bởi những thay đổi thuế sắp tới của chính phủ, và liệu chúng có thể tạo ra kẽ hở để lách luật cải cách đầu tư âm hay không, đã được giải đáp.
Trong phiên điều trần của Thượng viện, Thượng nghị sĩ Đảng Tự do Andrew Bragg đã hỏi, liệu chủ sở hữu có thể sử dụng hình thức đầu tư âm, cho một căn hộ phụ mới xây dựng hay không, dựa trên những cải cách thuế được đề xuất sẽ có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2027.
"Đây là điều tôi thực sự muốn tìm hiểu... Căn hộ phụ có được phép đầu tư âm hay không?", Andrew Bragg.
Trong ngân sách liên bang gần đây nhất, chính phủ đã thông báo kế hoạch hạn chế việc đầu tư âm, cho phép các nhà đầu tư bù trừ thu nhập từ đầu tư cho thuê với các khoản lỗ hoặc chi phí, chỉ áp dụng cho các bất động sản nhà ở mới xây dựng.
Thay đổi này, nếu được thông qua, sẽ áp dụng cho các bất động sản được mua sau 7:30 chiều AEST ngày 12 tháng 5 năm 2026.
Để trả lời câu hỏi của ông Bragg, Bộ trưởng Tài chính Jenny Wilkinson đã đọc một đoạn giải thích về thuế trong ngân sách.
"Một căn hộ nhỏ liền kề với một bất động sản hiện hữu, không đủ điều kiện để được khấu trừ thuế đầu tư bất động sản, thì không phải là một công trình xây mới đủ điều kiện. Quy định sẽ xác định định nghĩa về công trình xây mới, sẽ nêu rõ tất cả các chi tiết này”, Jenny Wilkinson.
Câu trả lời này đã gây ra một số nhầm lẫn, trong quá trình thẩm định ngân sách, với việc dân biểu đảng Quốc gia là Anne Webster đặt câu hỏi tương tự.
“Căn hộ nhỏ không thể được khấu trừ thuế đầu tư bất động sản. Một bất động sản hiện hữu, gần đây đã mở rộng một ngôi nhà độc lập, được xây dựng bằng cách phá dỡ và xây dựng lại, thay thế một ngôi nhà độc lập cũ hơn, nhỏ hơn, một căn hộ nhỏ được xây dựng liền kề với một bất động sản hiện hữu, không đủ điều kiện để được khấu trừ thuế đầu tư bất động sản", Clare O'Neil.
Căn hộ nhỏ hay granny flat, ngày càng trở nên phổ biến ở Úc trong những năm gần đây, với một số người cho rằng, chúng có thể giúp giảm bớt cuộc khủng hoảng nhà ở của đất nước.
Trong khi đó những người Úc có thể bị ảnh hưởng, bởi sự thay đổi thuế nhà ở,
Các chuyên gia cho rằng những thay đổi về thuế được thiết kế, để giúp người Úc trẻ tuổi tham gia thị trường nhà ở, cũng có thể tạo ra những hậu quả không lường trước được.
Các chính sách mới về thuế thu nhập từ vốn và khấu trừ lãi vay mua nhà, nhằm mục đích giảm bất bình đẳng giữa các thế hệ.
Tuy nhiên theo một số nhà phân tích, một số người trẻ Úc có thể phải đối mặt với những tác động ngoài ý muốn, khi họ cố gắng tích lũy tài sản trong môi trường mới này.
Chính phủ cho biết, những thay đổi về khấu trừ lãi vay mua nhà và thuế thu nhập từ vốn, được công bố trong ngân sách liên bang, được thiết kế để cải thiện khả năng chi trả nhà ở và tạo ra sân chơi bình đẳng cho các thế hệ trẻ.
Nhưng một số nhà kinh tế, chuyên gia bất động sản và người mua tiềm năng cảnh báo rằng, các cải cách này cũng có thể tạo ra những hậu quả ngoài ý muốn, đối với người Úc đang cố gắng tích lũy tài sản và tham gia vào thị trường bất động sản.
Ngày càng nhiều người trẻ Úc, đang suy nghĩ theo những cách khác, để theo đuổi việc sở hữu nhà, như mua bất động sản ở các tiểu bang khác mà họ không bao giờ có kế hoạch sinh sống, thuê nhà trong khi đầu tư vào các tài sản khác, hoặc sống với người thân để tiết kiệm tiền đặt cọc.
Trong khi một số người lạc quan rằng, các cải cách sẽ giúp hạ nhiệt giá cả tăng vọt và nhu cầu của nhà đầu tư, những người khác lo ngại rằng các chính sách mới, có thể làm phức tạp thêm con đường tham gia thị trường của họ.
Trước đây, các nhà đầu tư có thể bù trừ khoản lỗ, từ bất động sản cho thuê vào thu nhập chịu thuế, để giảm hóa đơn thuế của họ.
Nhưng theo các cải cách, lợi ích đó sẽ không còn áp dụng cho người mua nhà hiện có, nhưng vẫn sẽ được áp dụng cho các bất động sản mới xây.
Những thay đổi về khấu trừ thuế đối với khoản vay mua nhà sẽ được giữ nguyên, nghĩa là những người đã mua trước đêm công bố ngân sách, sẽ vẫn được hưởng lợi ích về thuế.
Thuế thu nhập từ vốn cũng sẽ thay đổi từ tháng 7 năm sau, với mức giảm giá 50% hiện tại, sẽ được thay thế bằng hệ thống điều chỉnh theo lạm phát.
Nó sẽ được giữ nguyên một phần, cho phép các nhà đầu tư hiện tại, giữ nguyên mức thuế hiện hành đối với lợi nhuận thu được, trước khi các quy định mới có hiệu lực.
Sự thay đổi này áp dụng cho tất cả các loại tài sản, không chỉ bất động sản.
Đây là một số nhóm mà các chuyên gia cho rằng, có thể bị ảnh hưởng, đặc biệt là các nhà đầu tư trẻ
Ở tuổi 26, Alexander Clisdell đã làm việc chăm chỉ để chuẩn bị cho tương lai, sống cùng gia đình trong khi dành dụm tiền để tiết kiệm và đầu tư.
Anh ấy đã đầu tư vào cổ phiếu và quỹ giao dịch chứng khoán (ETF), và năm ngoái đã bắt đầu việc mua một bất động sản đầu tư.
Sau khi được phê duyệt trước, thông qua một nhà môi giới, anh ấy dự định tham dự một cuộc đấu giá bất động sản, ở Sydney vào cuối tuần tới.
Nhưng anh cho biết, những cải cách về chính sách khấu trừ thuế đối với khoản lỗ đầu tư bất động sản được công bố hôm thứ Ba, sẽ làm giảm đáng kể khả năng vay vốn của ông.
Sau khi nói chuyện với người môi giới, ông nhận ra rằng việc mua bất động sản đó, không còn nằm trong tầm tay nữa.
Chính sách khấu trừ thuế đối với khoản lỗ đầu tư bất động sản, có thể cải thiện dòng tiền của nhà đầu tư, bằng cách sử dụng các khoản lỗ từ bất động sản đầu tư để giảm thu nhập chịu thuế, điều mà các nhà môi giới cho rằng, cũng có thể ảnh hưởng đến các tính toán vay vốn.
Anh nói với SBS News.
“Tôi đã làm tất cả những điều đúng đắn, để có thể mua một khoản đầu tư như vậy, và rồi, không phải lỗi của tôi, dường như hệ thống đang tước đoạt điều đó khỏi tôi. Giấc mơ mua một bất động sản đầu tư, để ổn định cuộc sống gia đình ở Sydney, New South Wales, có lẽ sẽ không còn thành hiện thực nữa”, Alexander Clisdell.
Hiện tại, anh đang lùi lại một bước và xem xét các lựa chọn hợp lý hơn ở các tiểu bang khác.
Về việc đầu tư cổ phiếu của mình, ông cho biết cuộc chơi đã “hoàn toàn thay đổi”, do việc bãi bỏ khoản giảm thuế thu nhập từ lãi vốn.
“Thế hệ trước, họ được hưởng lợi từ các ưu đãi thuế thu nhập từ lãi vốn, khấu hao tài sản, và đó là những gì họ đã sử dụng để xây dựng sự giàu có của mình. Tương lai xây dựng sự giàu có của chúng ta sẽ như thế nào? Ai mà biết được”, Alexander Clisdell.
Chúng tôi cũng có mặt trên YouTube
Đồng hành cùng chúng tôi tại SBS Vietnamese Facebook và cập nhật tin tức ở sbs.com.au/vietnamese
Nghe SBS Tiếng Việt trên ứng dụng miễn phí SBS Audio, tải về từ App Store hay Google Play
