Các tham vấn dưới đây chỉ mang tính tổng quát, trước khi đưa ra bất kỳ quyết định tài chính nào, mời quý vị gặp các chuyên gia để có những lời khuyên phù hợp trong từng trường hợp cụ thể.
Đôi dòng về khách mời: Chuyên gia bất động sản Anh Minh Vũ hiện đang là giám đốc công ty Leo Real Estate Agent, văn phòng tại Braybrook, Victoria. Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản tại Victoria, anh là một chuyên gia giàu kiến thức về thị trường.
—
Trong bối cảnh giá nhà ở các thành phố lớn ngày càng leo thang, nhiều người bắt đầu nhìn về vùng ngoại ô và nông thôn như một lối thoát để sở hữu mái ấm hoặc tìm kiếm cơ hội đầu tư.
Thế nhưng, không phải ai cũng có cùng mục tiêu và cách tiếp cận. Người mua để ở và nhà đầu tư thường nhìn vào cùng một căn nhà nhưng lại thấy hai bức tranh hoàn toàn khác nhau. Hiểu rõ sự khác biệt này là bước đầu tiên để tránh sai lầm và giảm rủi ro tài chính.
Với người mua để ở, ưu tiên hàng đầu là chất lượng cuộc sống. Họ tìm kiếm một không gian an toàn, gần trường học, có tiện ích hàng ngày và hàng xóm thân thiện. Thời gian nắm giữ thường dài, có thể lên tới 10–30 năm, nên các yếu tố như sân vườn rộng rãi, phong cách kiến trúc hay cộng đồng xung quanh lại trở thành điểm nhấn quan trọng.
Ngược lại, nhà đầu tư không mua bằng cảm xúc mà bằng con số. Họ quan tâm đến tỷ suất sinh lời, chi phí quản lý, tỷ lệ trống phòng, thanh khoản và triển vọng tăng trưởng việc làm trong khu vực. Thời hạn nắm giữ có thể ngắn hơn và mục tiêu rõ ràng: dòng tiền phải đủ để bù đắp chi phí vay, hoặc ít nhất là triển vọng tăng giá trong tương lai.
Yếu tố quyết định giúp bất động sản giữ giá và cho thuê ổn định
Để hạn chế rủi ro, nhà đầu tư cần tập trung vào các động lực cung – cầu thuê:
· Nhu cầu thuê ổn định thường đến từ bệnh viện, đại học, khu công nghiệp, hoặc những vùng có dân cư nhập cư vì hạ tầng.
· Nguồn cung cần kiểm soát: tránh những nơi chuẩn bị bung ra hàng ngàn căn hộ mới.
· Chất lượng tài sản: thiết kế phù hợp gia đình, ít tốn kém sửa chữa.
Ví dụ: Thị trấn gần bệnh viện hoặc trường đại học thường có nhu cầu thuê ổn định từ nhân viên y tế, sinh viên và gia đình. Ngược lại, các khu vực gần mỏ hoặc dự án năng lượng có thể cho yield cao trong ngắn hạn, nhưng chịu rủi ro chu kỳ rất lớn.
Rủi ro lớn nhất ở ngoại ô và cách giảm thiểu
Để giữ giá trị và có nhu cầu thuê ổn định, yếu tố quan trọng nhất chính là cầu thuê thực sự của khu vực.
Những thị trấn gần bệnh viện, trường đại học hoặc khu công nghiệp thường có dòng người thuê đều đặn: nhân viên y tế, sinh viên hay gia đình.
Trong khi đó, các khu vực dựa vào khai thác mỏ hoặc du lịch có thể mang lại lợi nhuận ngắn hạn cao, nhưng lại dễ rơi vào chu kỳ bùng nổ rồi suy thoái.
Một ngôi nhà đẹp thôi chưa đủ, mà phải phù hợp với đối tượng thuê điển hình của địa phương, có thể là gia đình, công nhân, hay sinh viên.
1. Phụ thuộc vào ngành đơn lẻ như du lịch hay khai khoáng, sẽ dễ rơi vào chu kỳ nở rộ rồi leo dốc.
2. Thanh khoản thấp: khó bán nhanh, dễ phải giảm giá.
3. Thiên tai và chi phí bảo hiểm: cháy rừng, lũ lụt, xói lở ven biển.
4. Biến động chính sách tài chính & thuế.
5. Tâm lý FOMO, một số vùng giá nhà tăng đột biến: mua giá cao vượt giá trị thực.
Cách giảm thiểu rủi ro
· Kiểm tra nền kinh tế địa phương: tỷ lệ thất nghiệp, dự án hạ tầng.
· Xem bản đồ rủi ro thiên tai từ hội đồng địa phương; gọi thử hãng bảo hiểm để biết chi phí.
· So sánh giá bán thực tế trong 90–180 ngày gần nhất, không chỉ dựa vào giá nhà trung bình cũ.
Đừng chỉ mua căn nhà, hãy mua cả nền kinh tế của thị trấn. Source: AAP
Checklist thực tế trước khi mua
Trước khi ký hợp đồng, hãy tự trả lời hoặc yêu cầu agent cung cấp thông tin:
1. Giao dịch bán gần nhất trong 90–180 ngày.
2. Vacancy rate và mức thuê điển hình.
3. Người thuê chính ở khu vực là ai (gia đình, công nhân, sinh viên?).
4. Kế hoạch hạ tầng/công trình lớn của địa phương.
5. Rủi ro thiên tai và chi phí bảo hiểm.
6. Nguồn cung sắp bung ra (dự án mới).
7. Thời gian trung bình bán nhà (days on market).
8. Phí quản lý & bảo trì.
9. Tình trạng nhà: tuổi, cần sửa chữa gì.
10. Chiến lược bán lại: khi nào và ai sẽ mua lại căn này?
Mời quý vị nhấn vào audio để nghe toàn bộ bài phỏng vấn.
'Cơm áo gạo tiền' phát thanh hàng tuần vào mỗi tối thứ Ba trên SBS Radio. Tại đây, các chuyên gia về tài chánh, tiền bạc, hưu bổng, thuế vụ, đầu tư, cho vay... chia sẻ với quý vị phương thức chi tiêu thông minh, cách đầu tư hiệu quả, tư duy đúng, cùng những khái niệm căn bản về tiền bạc. Đón nghe và cho chúng tôi biết chủ đề bạn quan tâm bằng cách gửi email về cho SBS: olivia.nguyen@sbs.com.au
READ MORE
Cơm áo gạo tiền
