Giữa giá nhà leo thang tại các đô thị lớn như Sydney và Melbourne, ngày càng nhiều người trẻ lựa chọn “rent-vesting” vừa thuê để sống đúng chuẩn lifestyle, vừa đầu tư bất động sản ở nơi khác để xây dựng tài sản dài hạn.
Jeremy Tân Nguyễn là chuyên gia bất động sản, hiện làm việc tại Raine & Horne Unley (Nam Úc). Anh có hơn 7 năm kinh nghiệm, từng là sale agent và hiện là buyer’s agent. Tốt nghiệp Cử nhân Thương mại chuyên ngành Kế toán & Tài chính. Anh tập trung hỗ trợ nhà đầu tư mới và xây dựng danh mục bất động sản tại SA, QLD và NSW.
“Nếu không thể mua nơi mình muốn sống, tại sao không thuê ở đó, và mua ở nơi mình có thể?”
Đó là cách anh Tân Nguyễn, chuyên gia bất động sản với hơn bảy năm kinh nghiệm trong lĩnh vực mua bán và đầu tư, tóm gọn một trong những xu hướng mạnh mẽ trong cộng đồng người trẻ tại Úc: rentvesting.
Trong bối cảnh giá nhà tại các thành phố lớn ngày càng vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người trẻ, chiến lược này đang mở ra một lối đi mới – linh hoạt hơn, thực tế hơn và mang tính chiến lược dài hạn.
Khi “an cư” không còn là bước đầu tiên
Trong tư duy truyền thống, đặc biệt với người Việt, việc mua nhà để ở – “an cư lạc nghiệp” – luôn là bước đi đầu tiên trước khi nghĩ đến đầu tư. Tuy nhiên, thực tế thị trường tại Úc đã khiến mô hình này trở nên khó tiếp cận hơn bao giờ hết.
“Rent-vesting là chiến lược mà bạn thuê nơi mình muốn sống nhưng mua bất động sản ở nơi khác để đầu tư,” anh Tân Nguyễn giải thích. “Nó tách hai mục tiêu ra: lifestyle và tài sản.”
Điều này đặc biệt phù hợp với những người trẻ làm việc tại trung tâm thành phố, nơi giá nhà có thể lên tới hàng triệu đô, nhưng giá thuê lại “dễ thở” hơn nhiều.
Một ví dụ điển hình: thay vì cố gắng mua một căn hộ đắt đỏ gần CBD, một người trẻ có thể thuê nhà khoảng 600 AUD/tuần để sống gần nơi làm việc, đồng thời mua một bất động sản trị giá 500.000–600.000 AUD ở khu vực khác và cho thuê lại.
“Bạn không cần phải hy sinh chất lượng cuộc sống để tham gia thị trường bất động sản,” anh nói. “Bạn vẫn sống ở nơi mình muốn, nhưng tài sản của bạn làm việc ở nơi khác.”
Lifestyle hôm nay, tài sản ngày mai
Chiến lược này không chỉ là một bài toán tài chính, mà còn là một lựa chọn về lối sống.
Theo anh Tân, việc thuê nhà gần nơi làm việc giúp người trẻ tiết kiệm thời gian di chuyển, giảm chi phí đi lại và nâng cao chất lượng sống. “Bạn có thể đi bộ đến chỗ làm, không cần mua xe, không cần tốn tiền xăng hay phương tiện công cộng. Đó là một lợi ích rất lớn.”
Song song đó, việc sở hữu một bất động sản đầu tư giúp tạo ra dòng tiền và kỳ vọng tăng giá trong dài hạn.
Một điểm đáng chú ý là yếu tố tâm lý tài chính. “Khi bạn có mortgage (khoản vay mua nhà), bạn buộc phải trả tiền mỗi tháng. Điều đó giúp bạn kỷ luật hơn trong chi tiêu,” anh phân tích. “Nhiều người không nhận ra rằng vay nợ đúng cách thực ra là một cách ép mình tiết kiệm.”
Bài toán đánh đổi: First Home Buyer hay đầu tư sớm?
Tuy nhiên, rent-vesting không phải là lựa chọn không có đánh đổi.
Tại Úc, người mua nhà lần đầu (First Home Buyer) được hưởng nhiều ưu đãi như giảm hoặc miễn stamp duty, hỗ trợ từ chính phủ, và lợi ích về thuế khi bán nhà. Việc lựa chọn rent-vesting đồng nghĩa với việc có thể bỏ qua những lợi ích này.
“Đây là một trade-off rất thực tế,” anh Tân nhận định. “Bạn có thể bỏ qua khoản tiết kiệm trước mắt – vài chục nghìn đô – để đổi lại cơ hội xây dựng tài sản trong 20–30 năm.”
Theo anh, quyết định này phụ thuộc vào mục tiêu cá nhân:
- Nếu bạn muốn ổn định lâu dài, có gia đình, và đủ khả năng mua nhà ở khu vực mong muốn, thì nên tận dụng chính sách First Home Buyer.
- Ngược lại, nếu giá nhà vượt quá khả năng chi trả hoặc bạn muốn tối ưu đầu tư từ sớm, rent-vesting là lựa chọn đáng cân nhắc.
Những người chọn rentvesting thường có tầm nhìn dài hạn rất rõ. Họ có thể đặt mục tiêu 10–15 năm để xây dựng portfolio và tạo ra thu nhập thụ động.
Lợi ích thuế: nhưng không phải “kiếm tiền từ lỗ”
Một trong những yếu tố khiến rent-vesting hấp dẫn là các lợi ích thuế, đặc biệt là negative gearing và depreciation.
Tuy nhiên, anh Tân cảnh báo về những hiểu lầm phổ biến.
“Negative gearing không phải là cách kiếm tiền,” anh nhấn mạnh. “Bạn vẫn đang lỗ về dòng tiền. Nó chỉ giúp giảm mức lỗ bằng cách giảm thuế.”
Ví dụ, nếu chi phí duy trì bất động sản cao hơn thu nhập từ tiền thuê, phần lỗ đó có thể được khấu trừ vào thu nhập chịu thuế của bạn – từ đó giảm số thuế phải trả.
Ngoài ra, depreciation (khấu hao tài sản) cũng là một yếu tố quan trọng nhưng thường bị bỏ qua. “Một căn nhà có thể ‘mất giá’ trên giấy tờ mỗi năm vài nghìn đô, và bạn có thể dùng khoản đó để giảm thuế,” anh giải thích.
Tuy nhiên, anh cũng nhấn mạnh: “Đây không phải là lời khuyên thuế. Bạn cần làm việc với kế toán để có cấu trúc phù hợp.”
Rủi ro: Áp lực kép và bài toán dòng tiền
Trong bối cảnh lãi suất còn biến động, rent-vesting cũng đi kèm những rủi ro đáng kể.
“Bạn đang chịu hai áp lực cùng lúc: trả mortgage và trả tiền thuê,” anh Tân nói. “Đó là ‘double pressure’.”
Rủi ro lớn nhất nằm ở quản lý dòng tiền. Khi lãi suất tăng hoặc bất động sản không có người thuê, người đầu tư có thể rơi vào tình trạng thiếu hụt tài chính.
Để giảm thiểu rủi ro, anh khuyến nghị:
- Dự phòng ít nhất 3–6 tháng chi phí mortgage
- Linh hoạt điều chỉnh lifestyle (ví dụ: share nhà, chuyển về ở với gia đình)
- Sẵn sàng giảm giá thuê để giữ khách
“Bất động sản là cuộc chơi dài hạn,” anh nói. “Nhiều quyết định cần 6–12 tháng mới thấy kết quả. Vì vậy, bạn phải có buffer tài chính để ‘sống sót’ qua giai đoạn khó khăn.”
Cơ hội 2026: Không phải “mua ở đâu”, mà là “mua cái gì”
Khi được hỏi về xu hướng năm 2026, anh Tân không đưa ra một suburb cụ thể, mà nhấn mạnh cách tiếp cận.
“Tôi không muốn nói mua ở đâu, vì thị trường thay đổi rất nhanh,” anh nói. “Thay vào đó, hãy nhìn vào loại cơ hội.”
Ba hướng chính được anh gợi ý:
1. Thành phố vệ tinh (Satellite cities)
Những khu vực gần thành phố lớn, có thể di chuyển trong 1–2 giờ, với giá còn hợp lý và tiềm năng tăng trưởng.
2. Regional centres có nền tảng kinh tế
Không phải mining town (phụ thuộc một ngành), mà là nơi có đa dạng ngành nghề, bệnh viện lớn, tăng trưởng dân số và việc làm ổn định.
3. Đầu tư liên bang (interstate)
Xu hướng này đã bùng nổ trong thời kỳ COVID khi nhà đầu tư từ Sydney, Melbourne đổ về Brisbane, Adelaide, Perth.
“Điều quan trọng là hiểu fundamentals – nền tảng kinh tế, dân số, việc làm – chứ không phải chạy theo ‘điểm nóng’,” anh nhấn mạnh.
Rent-vesting không phải là con đường dành cho tất cả mọi người. Nó đòi hỏi kỷ luật tài chính, khả năng chịu rủi ro và tầm nhìn dài hạn.
Nhưng với nhiều người trẻ tại Úc – những người đang đứng giữa áp lực giá nhà và khát khao xây dựng tài sản – đây có thể là một chiến lược đáng cân nhắc.
“Đây không phải là phép màu,” anh Tân kết luận. “Nhưng nếu bạn hiểu rõ lợi ích, rủi ro và chi phí cơ hội, thì nó có thể là một con đường rất thông minh.”
Mời quý vị nhấn vào audio để nghe toàn bộ bài phỏng vấn.
'Cơm áo gạo tiền' phát thanh hàng tuần vào mỗi tối thứ Ba trên SBS Radio. Tại đây, các chuyên gia về tài chánh, tiền bạc, hưu bổng, thuế vụ, đầu tư, cho vay... sẽ chia sẻ với quý vị phương thức chi tiêu thông minh, cách đầu tư hiệu quả, tư duy đúng đắn về tiền bạc, cũng như những khái niệm căn bản về tiền bạc. Đón nghe và cho chúng tôi biết chủ đề bạn quan tâm bằng cách gửi email về cho SBS: olivia.nguyen@sbs.com.au
Đồng hành cùng chúng tôi tại SBS Vietnamese Facebook và cập nhật tin tức ở sbs.com.au/vietnamese
Chúng tôi cũng có mặt trên YouTube
Nghe SBS Tiếng Việt trên ứng dụng miễn phí SBS Audio, tải về từ App Store hay Google Play
