هل فعلاً يمكن شراء منزل في أستراليا دون دفع دفعة أولى (بدون “down payment”)؟ وما هي الوسائل المتاحة اليوم لتحقيق ذلك؟
قال الخبير العقاري في أس بي أس عربي يوسف مرتضى "نعم، هناك بعض البرامج والخدمات التي تتيح شراء منزل أولى دون دفعة أولى كاملة، ولكن بشروط. إحدى هذه الخدمات تُعرف باسم OwnHome في بعض الولايات، حيث تشارك الحكومة أو الجهات الممولة في امتلاك جزء من المنزل مع المشتري، مما يقلل من المبلغ الذي يجب أن تدفعه نقدًا."
لكن لا يمكن القول إن الأمر متيسر للجميع: هناك سقوف للدخل، حدود على عدد المستفيدين سنويًا، وشروط على نوع العقار. كما أن بعض الولايات تقدم منحًا أو تخفيضات ضريبية للمشترين لأول مرة.
إضافة إلى ذلك، بعض المشترين يستخدمون “السوبر” (صندوق التقاعد) لسحب جزء من مدخراتهم لتمويل الدفعة الأولى، بشرط استيفاء معايير معينة. هذا ما ناقشته حلقة “كيف تشتري منزلك الأول باستخدام السوبر”.
إذا استخدمت جزءًا من السوبر لشراء المنزل، ما المخاطر أو التأثيرات التي يجب أن يأخذها المشتري في الحسبان؟
استخدام السوبر لشراء منزل قد يقلّل من المدخرات التقاعدية، مما يعني أنك عند التقاعد قد تفتقد إلى دخل كافٍ. كما أن هناك تشريعات وقوانين تنظم هذا الاستخدام: قد تحتاج إلى استيفاء شروط مثل أن تكون المرة الأولى التي تشتري بها، أو أن تكون ضمن ولاية توفر هذا النوع من السحب من السوبر.
وأضاف "أيضًا، قد تُقيَّد الاستفادة الضريبية أو يُطلب أن تُعيد المبلغ إذا لم تلتزم ببعض الشروط بعد فترة معينة. بعبارة أخرى، الأمر ليس “حرًّا بالكامل” بل يحتوي على مخاطرة في التأثير على الأمان المالي على المدى الطويل.
في ظل ارتفاع أسعار العقارات وفوائد القروض، هل هذه البرامج تكفي لجعل التملُّك ممكنًا؟
الخبراء يرون أن هذه البرامج قد تكون مفيدة لبعض الفئات، لكنها ليست كافية بمفردها.
في الواقع، العقار في المدن الكبرى مثل سيدني وملبورن يرتفع بسرعة، وفوائد القروض ترتفع أيضًا، مما يرفع الأعباء على المشتري.
إذا ركّزت الحكومات على تحفيز الطلب فقط من خلال برامج مثل OwnHome أو السوبر، دون معالجة نقص المعروض السكني، فقد يؤدي ذلك إلى ارتفاع إضافي في الأسعار بدلاً من تخفيفها (كما أشار إليه بعض المحللين في “أستراليا بالعربي”).
إذًا، التملك يحتاج مزيجًا من السياسات: دعم للمشترين، وتشجيع بناء وحدات سكنية جديدة بأسعار معقولة، وتنظيم سعر الفائدة، وربما دعم للبنية التحتية في المناطق الأبعد لتخفيف الطلب على المدن المركزية.
الآن ننتقل إلى الموضوع الثاني: ما هي التعديلات التي أعلنتها الحكومة الفيدرالية الأسترالية مؤخرًا على مشروع قانون الضريبة على رصيد السوبر الكبير؟
الحكومة أطلقت مؤخرًا تعديلات جوهرية على مشروعها السابق الذي كان يقضي بضريبة على السوبر (أو جزء من أرباحه) للأشخاص الذين يتجاوز رصيدهم الإجمالي في السوبر 3 ملايين دولار أسترالي.
من التعديلات:
- إلغاء الضريبة على المكاسب غير المحققة (أي لن تُفرض الضريبة إلا عند تحقيق الربح الفعلي عند البيع)
- رفع الشرائح الضريبية: رصيد بين 3 و10 ملايين يخضع لضريبة 30٪، وما يزيد على 10 ملايين يخضع لضريبة 40٪
- تطبيق مؤجل لهذه التعديلات اعتبارًا من 1 يوليو 2026، وليس فورًا
- أيضًا تم إدخال مبدأ المؤشَّر للتضخم (indexation) لتعديل الحد الأدنى (threshold) بمرور الزمن
- تحسينات لمنخفضي الدخل، بزيادة حد الاستفادة من الإعفاءات الضريبية على السوبر (low-income super tax offset)
من سيتأثر بهذه الضريبة الجديدة؟ وهل هي موجهة للجميع أم لفئة محدودة؟
الضريبة الجديدة مستهدفة، بمعنى أنها لن تؤثر على الغالبية العظمى من أصحاب حسابات السوبر.
المتأثرون هم أولئك الذين تتجاوز قيمة رصيدهم الكلي في السوبر 3 ملايين دولار بحلول نهاية السنة المالية، عبر جميع الحسابات
أيّ شخص لديه، مثلاً، استثمارات كبيرة جدًا داخل السوبر أو يمتلك صندوق سوبر خاص (SMSF) قد يكون متأثرًا.
مع التعديلات الجديدة، الشرائح الأعلى (ما فوق 10 ملايين) سيتأثرون بشكل أقوى. فبالنسبة لمعظم الأستراليين، رصيد السوبر أقل بكثير من ذلك، فلن يكونوا ضمن النطاق المتضرر.
كيف تحسب الضريبة الإضافية — أي كيف يُحدد المبلغ الذي ستُفرض عليه الضريبة “Division 296”؟
الحكومة تُقدّم قانونًا يعرف بـ Division 296، والذي يستهدف الأرباح (بما في ذلك المكاسب غير المحققة إن عدلت القوانين) التي تُنسب إلى الجزء من رصيد السوبر الذي يزيد عن 3 ملايين.
الطريقة هي كالتالي (بشكل مبسط):
- تحسب "الأرباح" أو المكسب السنوي = (الرصيد النهائي – الرصيد الابتدائي) + السحوبات – المساهمات
- تحدد النسبة التي تمثل الجزء الزائد عن 3 ملايين مقارنة بالرصد النهائي
- تطبق 15٪ ضريبة إضافية على ذلك الجزء من الأرباح المرتبطة بالرصيد الزائدبعض التعديلات المقترحة تبطن أن الضريبة تُطبَّق فقط على الأرباح المحققة (عند البيع) لا على المكاسب غير المحققة. كما أن التعديلات تؤسس لآلية المؤشَّر للتضخم بحيث الحد 3 ملايين يُعدّل سنويًا.
ما هي الأسباب التي دفعت الحكومة إلى تعديل المقترح الأصلي (بما في ذلك إلغاء الضريبة على المكاسب غير المحققة)؟
الجواب:
عدة ضغوطات سياسية واقتصادية أدّت إلى تلك التعديلات:
- معارضة من المستثمرين وأصحاب حسابات السوبر الكبيرة، الذين رأوا أن فرض ضريبة على المكاسب غير المحققة يعدّ مسًا بحقوقهم المالية
- مخاوف من أن المشاريع الاستثمارية طويلة الأجل (مثل العقارات أو الأراضي الزراعية داخل السوبر) ستتضرر بشدة إذا قُدّرت مكاسب غير محققة
- الانتقادات بأن الاقتراح الأصلي كان يفتقر إلى آلية مؤشر للموازنة مع التضخم، فبمرور السنوات قد تصبح شريحة الـ 3 ملايين تضم فئات أكبر غير مقصودة
- الحاجة إلى تسوية مع أعضاء مجلس الشيوخ (Senate) والأحزاب الوسيطة لكسب تأييد التعديل التشريعي
- وأخيرًا، الاعتراف بأن الإيرادات المتوقعة من القانون الأصلي ربما كانوا مبالغًا فيها، فمع التعديلات سيُخفف العبء على الفئات المتوسطة
ما هي الآثار المتوقعة على الميزانية، على المستثمرين على المدى الطويل، وعلى الاقتصاد الأوسع؟
- من الناحية الميزانية، التعديلات ستُقلل العائدات المتوقعة مقارنة بالخطة الأصلية؛ بعض التقديرات تقول إنه قد يكون هناك عجز في الإيرادات قد يصل إلى مليارات دولارات سنويًا.
- المستثمرون أصحاب الحسابات الكبيرة قد يعيدون التفكير في استراتيجياتهم، مثلاً تأخير السحب أو إعادة هيكلة أصولهم لتقليل التأثير الضريبي
- قد يُدفع البعض إلى استخدام استثمار خارج السوبر أو تقسيم الأصول لعدة حسابات لتفادي الدخول ضمن الشرائح الضريبية
- على الصعيد الاقتصادي، إذا أدت هذه الإجراءات إلى إعادة تخصيص الاستثمار إلى القطاعات الإنتاجية بعيدًا عن المخاطر المضاعفة، فقد تكون هناك فائدة، لكن إذا دفعت أصحاب الأموال الكبيرة إلى تحويل استثماراتهم خارج البلاد أو إلى ملاذات ضريبية، فقد تفقد الاقتصاد جزءًا من رأس المال
- كذلك، قد تشجع التعديلات الحكومية الموجهة نحو أصحاب الدخل المنخفض على الادخار في السوبر، مما يدعم الاستدامة طويلة الأجل للنظام التقاعدي.
ما هي النصائح العملية التي يمكن أن يلتزم بها المستمع الآن — سواء كان يخطط لشراء منزل أو لديه رصيد سوبر كبير — ليستعد لهذه التغييرات؟
إليك بعض النصائح التي قد تفيد:
- الإعداد المبكر إذا كنت تنوي استخدام السوبر لشراء منزل، راجع القوانين في ولايتك، وتأكد أن تلك الاستخدامات مُمكنة قانونيًا، مع فهم كامل للشروط والالتزامات.
- تخطيط السوبر بعناية إذا رصيدك قريب من 3 ملايين، فكر في استراتيجيات لتقليل نمو الرصيد داخل السوبر (إن أمكن) أو فصل الأصول ذات النمو المرتفع خارج السوبر.
- الاستشارة المالية والقانونية تحدث إلى مستشار مالي مختص بالسوبر والعقارات، ليقوم بتحليل وضعك ويقدّم استراتيجية خاصة تناسبك.
- مراعاة الزمن بما أن التعديلات لن تدخل حيز التنفيذ فورًا (ستبدأ غالبًا من منتصف 2026)، هناك فرصة للتخطيط والتحرك الذكي قبلها.
- مراقبة التشريع والتعديلات بما أن القانون لا يزال في البرلمان وقد يتغير، تابع الأخبار والتعديلات المحتملة باستمرار، فقد تُعدل بنود أو تُضاف شروط جديدة.
- تنويع الاستثمارات أعمل على تنويع أصولك بين السوبر، بين العقار، بين الاستثمارات الأخرى، لتقليل المخاطر الضريبية والتركيز على النمو المستدام.
تنويه: هذا اللقاء هو لأغراض عامة. في حال احتجتم لمعلومات خاصة، عليكم بإستشارة خبير عقاري خاص بكم.
التفاصيل في اللقاء الصوتي اعلاه الذي أجرته منال العاني مع الخبير العقاري يوسف مرتضى
هل أعجبكم المقال؟ استمعوا لبرنامج "أستراليا اليوم" من الاثنين إلى الجمعة من الساعة الثالثة بعد الظهر إلى السادسة مساءً بتوقيت الساحل الشرقي لأستراليا عبر الراديو الرقمي وتطبيق Radio SBS المتاح مجاناً على أبل وأندرويد.
للاستماع إلى أحدث التقارير الصوتية والبودكاست، اضغطوا على الرابط التالي.
