夏季出租房源可能会增加，但由于需求仍高于供应，专家认为，房价持续上涨将让住房负担能力成为澳大利亚在2026年最受关注的经济议题之一。
随着澳大利亚进入租房换约旺季，全国各地房租仍处于历史高位，公寓租金也持续走高。
夏季历来是房屋租赁市场最活跃的时期，但今年国际学生、新移民工人回流，再加上更多本地租房者转向更便宜的房源，租赁市场热度更高。
Domain研究与经济主管鲍威尔（Nicola Powell）告诉SBS新闻，夏季通常是新租约和续租最繁忙的时期。
她说，临近年底，更多房源陆续挂牌，空置率往往会有所回升。
她补充说，新年开始通常会出现一段换租高峰；等这波高峰过去，空置率预计又会回落。
她表示，这一规律与高校学期安排、毕业季招聘有关；也和房东的习惯有关，房东更愿意在假期登广告，因为那段时间更有精力做维护和检查。
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“房东市场”照旧
鲍威尔表示，即使季节性房源增加，租房压力短期内难以明显缓解。
全国空置率仍低于2%，属于异常偏低的水平，租赁市场依旧由房东占主导。
她指出，租赁市场竞争依然激烈：租户会发现选择更多了，但与此同时，在这个时期寻找出租房的租户也更多了。
空置率长期处在极低水平，也把多数大城市的房租继续推到新高。
鲍威尔说，一些主要首府城市的情况比其他城市好，但整体来看租金仍然很高，所有首府城市的房屋租金仍处于历史高位。
周租金居高不下
Domain的数据显示，截至2025年9月的七年间，房屋和公寓的租金稳步上涨。
悉尼仍然是公寓价格最高的城市，平均每周租金为750澳元；霍巴特是最便宜的城市，租金为490澳元。
悉尼也位列房屋租金排行榜榜首，每周租金为780澳元。霍巴特和墨尔本并列最低，平均每周租金为580澳元。
各首府城市的公寓每周平均租金。 Credit: Domain
鲍威尔表示，政府新的首次购房者计划可能会减轻租赁市场的压力，但不会立即见效。
她说，这项计划或许能减少部分租房需求，但效果是否会在短期内显现，仍有待观察。
随着时间推移，应该会看到越来越多的租户转变为房主，这也正是这项政策的目标。
全國首府城市獨立屋平均租金。
在租金紧张的市场中协商租金
尽管竞争激烈，但目前供应量增加可能会给租户带来短暂的议价机会，尤其是那些有可靠付款记录或希望签长期租约的租户。
澳大利亚房地产协会主席皮尔金顿（Leanne Pilkington）告诉SBS新闻，租户和房东都应该熟悉自己的权利，查看可比租金价格，并尽早开始沟通。
她表示，租户应了解自己的权利，并尽早启动租赁谈判。
她也提醒房东，应保持房屋处于最佳状态，遵守相关规定，并就租金或租约的变更给予适当通知。
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她说，房东可以根据州和地区的规定提高租金，但必须向租户提供适当的书面通知，并遵守规定的通知期限。
另一方面，租户也可以在签署续租协议或接受租金上涨之前进行协商。
皮尔金顿说，租户可以要求降低租金、获取更多信息，或根据当前市场或个人情况提出合理条款。
分租现象日益增多 风险几何
由于成本上涨，一些租房者开始考虑转租或分租。
皮尔金顿警告，不遵守法律要求可能会导致纠纷、罚款或租赁合同违约。
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在大多数州和地区，租户在转租或增加居住者之前，必须获得房东的书面许可。
有些租赁合同完全禁止转租，而有些则允许在特定条件下转租。
皮尔金顿强调，如果要签书面协议，条款要写清楚，包括租金和水电怎么分摊、共享空间怎么用、入住多久、提前多久通知、清洁责任，以及访客、噪音、物业维护，和物品损坏或丢失时如何处理等。
这对2026年意味着什么？
专家表示，今年夏季异常火爆的房地产市场表明，即使新的政策旨在逐步引导部分租房者实现购房梦想，2026年的住房负担能力压力仍将十分严峻。
房地产分析集团Cotality的经济学家伊兹（Kaytlin Ezzy）表示，房地产价格在短期内“不太可能”下跌。
她表示，过去几个月来支撑房价增长的因素，主要包括广告供应受限、借贷成本降低以及首次置业保障计划的扩大，这些因素很可能在2026年继续助推对房价提高。
伊兹认为，除非政府的住房政策是专门为了增加供应或减少需求而设计的，否则这些政策很可能会推高房价。
她举例说，扩大后的首次购房保障计划虽然极大地帮助了一些首次购房者进入市场，但也给房价带来了压力。这种压力不仅来自这些首次购房者，也来自在这些地区寻找升值机会的投机投资者。
伊兹表示，虽然房地产价格没有下跌的迹象，但夏季过后，租房竞争往往会下降，租房者可能会在夏季后的几个月里得到一些缓解。
她说，从12月至3月期间，新增租赁房源的滚动三个月统计数据平均增长约9%，之后通常会进入较为平静的冬季；3月至6月期间则平均下降8.5%。
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