隨着澳洲各地樓價持續上升，許多有置業願望的人把希望寄託於近年住房負擔能力的主要口號：「增加供應」。各層政府亦正推動在五年內提供120萬套位置便利的新住宅，以幫助增加高質可負擔房屋。
市政府在某些地區（如雪梨內西區）允許開發更大型的住宅項目，受到部份年輕人的歡迎，但亦同時面對一些反對增加住宅密度的聲音，拖慢審批速度，間接成為增加供應的障礙。
本周公布的數據顯示，增加公寓建築的成功獲批量亦接近三年高位。澳洲統計局（ABS）數據顯示，9月獲批興建的公寓單位為5,430套，是2022年12月以來最多。
但隨着各地市政府推動把土地改劃為興建高層公寓的用地，「這些項目是否真的有助改善住房負擔能力？」的疑問亦隨之而來。
上月一名出席內西區市政府會議的人士向 SBS News表示：「我不認為把大片土地交到私人地產商與投資者手上，就是解決住房負擔能力危機的方式。」
「私人地產商不是為了創造可負擔住房而存在——他們是為了替股東賺取利潤。」
重新劃區如何影響住房負擔能力
雪梨市政府於1990年代對 Green Square 重建計劃（包括新建一個火車站，並把部份工業用地改劃為混合用途）進行審批時，就曾對其住房負擔能力的影響表示關切，因為改劃通常會推高地價。
2012年一份關於「Green Square 可負擔住房計劃」的報告指出，地價上行壓力「會把買屋及私人租賃成本推高至低至中等收入家庭難以負擔的水平」。
自1999年改劃以來，Green Square 都市更新計劃，已在區內興建一百七十九幢公寓樓，樓高三至二十九層不等。
雖然當地社區更新的目標是保留社會多元，但報告觀察到，在最初五至十年內，Green Square 及周邊的 Alexandria、Beaconsfield、Waterloo、Zetland 與 Rosebery 等地，高收入的人群比例卻不斷上升。
人口普查數據顯示，總年薪50,000元以上的住戶比例，從1991年的15.1％，上升至1996年的21.6％。
租金中位數亦在短短一年內上漲25元，由從1997年六月的195元，到翌年六月上升至220元。
相比之下，大雪梨地區同期租金只升了十元（由200升至210元），且其租金中位數從起初的略高、一年內變為略低於上述五個住宅區。
為應對這一情況，市政府制定政策，確保約330個單位由社區住房機構持有，供低至中等收入家庭使用。此後，開發商須預留住宅開發總量的3％作為可負擔住房，或以金錢捐助代替。
雪梨市政府一名發言人對 SBS 新聞表示，該區已建成254個可負擔住房單位，另有500個已獲批。這些單位以約相當於住戶收入三成的租金出租予合資格家庭。
負責管理該計劃的 City West Housing 一般把申請者的年總收入上限定為138,000元，惟亦會考慮其他因素，例如與該區的連結。
須注意，可負擔住房不同於社會房屋；後者是政府補貼的長期住房，主要面向極低收入人群。該名發言人說：「社會房屋完全屬於州與聯邦政府的職責範圍，並非雪梨市政府的權限。」
公寓不等於「便宜」
前 Redfern 居民 Deborah Nixon 說，她很幸運在新冠疫情期間在 Waterloo 買到一房單位。
她的單位就在 Green Square 鎮中心對面，令她得以留在離市區不遠的地方。不過，她也表示，這套單位談不上特別「可負擔」。
皇家墨爾本理工大學（RMIT）城市規劃講師 Liam Davies 認為，僅僅容許興建更多公寓，並不會令物業變得可負擔。
如果我們把『可負擔』理解為低收入或極低收入人群負擔得起的住房，那就幾乎不起作用，因為這樣做只是不讓它變得更難負擔而已。
他指出，即使在大量興建新公寓的地區，例如雪梨的 Mascot 與 Green Square，或墨爾本的 Docklands，也沒有人會稱之為「可負擔」。
它們只是比像雪梨 Potts Point等地段便宜一點。
額外供應並不會增问「可負擔性」，只能稍為抑制價格繼續上漲。
以雪梨的 Zetland 為例，2006年至2021年當地人口幾乎增長四倍，從2164人增至12,622人（以2021年最新人口普查計）。
同一期間，Zetland 的單位中位價亦上升92％——從二〇〇六年九月的499,000元，到2021年九月的960,000元（據 Domain）。雖然增幅低於大雪梨地區的121％，但 Zetland 的單位中位價仍高於全雪梨（805,947元）。
供應不等於可負擔，但有助穩定
Davies 指出，不能指望僅靠多建公寓來提供可負擔住房的原因之一，是當價格走低時，開發商的興建意欲會下降。
銀行也會在價格下跌的市區收緊放貸，因為它們不想背上不良按揭。
不過，畢馬威（KPMG）城市經濟學家 Terry Rawnsley 說，在像雪梨 Newtown 這樣的熱門城區，平均住宅價格可能會因為新建公寓比現有排屋更便宜而下調
但也不一定便宜到讓餐飲業員工或低收入工人負擔得起。
Rawnsley 指出，公寓亦能提供更豐富的住房組合，這或有助較低收入人群。當為高收入者興建更優質住房時，他們會轉往更高質的選擇，從而把較便宜的住房留給低收入者。
他還指出，在「高檔化」地區，破舊的排屋以往可能是三四人合租，如今翻新後變成了家庭自住的房產。「這正是城市變得更難負擔的部份原因——我們某種程度上失去了廉價而實用的合租市場，」
Rawnsley 認為，如果市場早些提供更多公寓與聯排屋，底層市場的部份人就不至於被擠出。
公寓未必照顧到家庭所需
對於家庭而言，情況更複雜。
Davies 說，如果大量獨立屋被拆卸、重建為聯排或公寓，獨立屋因更稀缺而往往顯著升值。這對需要至少三房單位的家庭影響尤甚，因為開發商通常較少興建適合家庭的大面積多房公寓。
Domain 去年披露，三房單位價格的升幅快於兩房單位。
雪梨三房公寓單位的中位價如今甚至高於三房獨立屋，部份原因是公寓單位通常位置更接近商業中心區。
Davies 指出，如果把獨立屋拆成兩房單位，你很可能會看到某個區域的家庭自住戶減少、而租客增加。
他說，澳洲需要更深入思考我們希望社區呈現怎樣的面貌。
我認為我們需要更嚴格或更具約束力的標準，規定多少比例的公寓應為三房或以上，以鼓勵更多家庭住房。
Davies 也希望多數州份能訂立更好的設計標準。
變化總會有，但我們應該由願景引導，明確我們希望它如何改變，並有意識地去做。
他認為，與其高樓林立，不如多建中高層、近似巴黎風格的約五層公寓。
格拉頓研究所（Grattan Institute）於周四發布的建模顯示，如果允許在雪梨把最高至三層的開發在符合明確標準的情況下免許可審批，將可釋放100萬套住房。
報告稱，若在各首府城市把三層聯排別墅與公寓擴展至所有住宅用地，每年全澳住宅建設可增加最多67,000套。十年後，租金可下降12％，而住宅價格中位數可降低100,000元。
專家：問題是供應不夠多元
但Davies 說，如果目標是為低收入者提供可負擔住房，最有效的做法通常是由政府介入。
在《全國住房協議》（National Housing Accord）下，聯邦、州與領地政府同意興建或激勵興建多達兩萬套可負擔住房。這僅佔五年內要交付的120萬套住房的1.7％。
但住房事務部長 Clare O’Neil 表示，政府到2029年合共將交付55,000套社會與可負擔住房。她對 SBS 表示：「目前已有逾25,000套社會與可負擔住房處於規劃或施工階段，並已完成五千多套。」
不過，外界對交付進度緩慢表示關切。政府兩年前設立的「澳洲住房未來基金」（HAFF）旨在支持社會與可負擔住房建設，現正接受運作審計。至今，通過 HAFF 計劃落成的住房僅567套。
綠黨參議員 Barbara Pocock 質疑，政府為何不直接資助公共與社區住房。「這樣更快、更便宜，而且在戰後澳洲上一場住房危機時證明過行之有效。我們知道可以做到——我們以前就做過。」
Fotheringham 說，若澳洲認真要改善可負擔性，也應規定凡達到一定規模的開發，必須包含一定比例的單位以可負擔租金出租。
「這在多個國家或司法轄區都是慣常做法，在倫敦，這已是城市肌理的一部份，而且行之有年。」
為回應社區關切，內西區市政府已採納雪梨市政府的包容性分區政策，要求在被加密度的地區設置3％的可負擔住房供應。
Fotheringham 說，其他鄰近地區也需要跟上。「一旦有些市政府願意說『不用在意』，事情就會停擺，甚麼也不會發生。」
Rawnsley 指出，計算何為『可負擔』本身就不簡單。
Green Square 的可負擔租金以住戶收入為基礎，但有些計劃以市場租金折扣（約為市價的八折）計算——在熱門市中心地帶，即使打了折，租金仍可能偏高。
部份計劃的收入上限也會使略高於門檻的家庭無法參與。例如，可負擔住房或可幫助年薪低於60,000的人找到住處，但年薪80,000的人可能就需要與更高收入人士競逐餘下房源。
若年薪100,000的人找不到合適的選擇，就會去爭取其他更便宜的物業，而那些物業原本可讓八萬收入的人「負擔得起」。
Rawnsley 說：「我認為當前的方針是正確的——更多公共住房、更多社會住房、更多可負擔住房，以及更多私人部門住房，你必須在所有這些市場投放供應。」
「問題的規模太大了，你需要同時做這些不同的事情。」
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