【重新洗牌】澳洲樓價創新高 布里斯本成第二貴城市

最新報告顯示，澳洲樓價在過去一季繼續表現強勁。雪梨、布里斯本、墨爾本的獨立屋中位價（median house price）都突破100萬澳元，而布里斯本更超越坎培拉，成為全澳第二貴的城市。

9月季度中，布里斯本的獨立屋中位價上升了3.7%，超越坎培拉成為全澳第二貴的城市，僅次於雪梨。 Source: AAP

澳洲樓價正以近四年來最快的速度上升，但日益加劇的可負擔性壓力，亦正在改變買家的需求。

根據網上房地產平台Domain周四公布的最新季度（6 - 9月）樓價報告，各地的獨立屋中位價皆創下歷史新高：雪梨 $1,751,728、布里斯本 $1,101,114、坎培拉 $1,100,392、墨爾本 $1,083,043、阿德雷德$1,048,773 以及珀斯 $981,259。

至於各地9月季度中，最值得留意是布里斯本的獨立屋中位價上升了3.7%，超越坎培拉成為全澳第二貴的城市，僅次於雪梨。Domain指出，阿德雷德、達爾文、布里斯本及珀斯，公寓（unit）的價格增長幅度，更超越了獨立屋。這顯示首置人士與投資者在樓價不斷上升之下，正積極尋找更具價值而可負擔性的選擇。

布里斯本與雪梨價格飆升

布里斯本的樓價飆升，沿海地區例如Birkdale與Lota的獨立屋價格，按年上升超過25%，中位價更突破100萬。另外，Central Highlands五年來上升33.3%，而位於Cassowary Coast的Hinchinbrook就飆升近50%。

下圖顯示澳洲各州及領地的獨立屋價格增長情況。

House prices have increased significantly across Australia's capital cities, as per the latest house price report from Domain. Source: SBS

Domain首席研究與經濟主管鮑威爾（Nicola Powell）接受SBS新聞訪問時表示，數據顯示過去被視為首置人士首選的布里斯本與珀斯，如今也躍升至全國高貴地區之一，可負擔性的地區已經重新定義，隨著樓價上升，借貸能力逐漸減弱，對首置人士來說，挑戰越來越大。

單位價格方面，布里斯本在該季度上漲了4.2%，中位價超過70萬，超越墨爾本約60萬的中位數，成為全國第二高。

下圖顯示澳洲各州及領地的公寓價格增長情況。

Unit price growth is outpacing house price growth in Brisbane, Adelaide, Perth and Darwin, according to the latest Domain house price report. Source: SBS

雪梨再創樓價新高

雪梨長期是全澳最昂貴的城市，過去一季樓價再創新高。北雪梨的Cammeray樓價漲幅最大，中位價飆升29%，達340萬澳元。Lidcombe、Mount Pritchard與Bankstown的獨立屋價格，也按年上升超過21%，全部突破一百萬關口。

雪梨單位市場方面，樓價升幅最大的是Darling Point，中位價接近300萬，其次是Manly的Balgowlah，中位價達到130萬，而內西區的Stanmore亦超過95萬。

雪梨最便宜的獨立屋區在Werrington（約80萬澳元），最便宜的單位位於Mount Druitt、Cabramatta、Fairfield及Warwick Farm，約44萬澳元。而雪梨最昂貴的地區仍是Vaucluse（780萬澳元）、Bronte（600萬）及Mosman（530萬）。由於價格高昂，但這些地區的增長幅度相對有限。

墨爾本仍具「相對價值」

墨爾本的獨立屋中位價上漲2.2%，達到108萬，是近四年來單季最大升幅。雖然傳統貴價地段例如Carlton、Sorrento與Windsor的價格稍微回落，但Heidelberg與Box Hill的樓價就分別按年上漲25.9%與20.7%，雙雙突破百萬大關。

鮑威爾指出，墨爾本仍是首置人士尋找「相對價值」的城市之一。大家陸續可能會看到行為上的轉變，特別是新移民通常先落腳雪梨，但對首置人士來說，墨爾本將會變得更有吸引力。

另外，報告顯示，雖然生活成本壓力沉重，全澳樓價仍穩步上升。根據分析公司Cotality的數據，過去12個月售出的房屋中，有30%成交價超過100萬。Cotality經濟學家艾斯（Kaytlin Ezzy）表示，全國住宅價格上升了46.8%，讓首置人士面臨沉重壓力，過去12個月內，全澳一共有195個地區的中位價突破一百萬。

艾斯舉例說，一個年收入$106,000元、擁有20%首期的家庭，需要將超過一半的稅前收入，用來支付價值一百萬的房貸。

利率下調、信心回升推動樓價

鮑威爾亦指出，多重因素導致樓價飆升：今年澳洲儲備銀行（RBA）三度減息、消費信心上升、房源供應量偏低，以及兩年來最高的拍賣清盤率，都是推動全國樓價上漲的關鍵。她補充，預計政府「5%首次置業擔保計劃」可推動樓價直至年底，令買家在競爭激烈的市場，繼續尋找更高價值的獨立屋及單位。

她補充說，借貸能力改善、收入上升以及就業率相對理想，都提升了消費者信心，而當信心上升時，樓市往往也會跟隨而上升。

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