聯邦財政預算案將於周二 (5 月 12 日) 晚上公布。財長已預告，政府將會對住房相關稅制進行改革。
外界盛傳，改革將包括資本增值稅 (CGT) 及負扣稅 (negative gearing) 制度。
居住雪梨的港人阿詩 (化名) 現時手上持有三套投資物業，兩套為自己名下，一套與家人合資購買。三套物業均有負扣稅的稅務優惠。
阿詩擁有的物業包括公寓單位，亦有獨立屋，她指一般而言，持有公寓 (unit/apartment) 每年可抵扣約 5,000 至 1 萬元的課稅收入；而獨立屋 (house) 持有成本較高、貸款金額較大，其租金虧損 (rental loss) 通常可達 8,000 至 1.5 萬元 。
負扣稅對中高收入人士具有吸引力，她以即將的財政年度為例，年收入超過 19 萬元人士，需繳付 45% 稅款，加上 2% 國民保健稅(Medicare Levy)，合計最高邊際稅率達 47% 。假設一名年薪 20 萬元的投資者，有 1 萬元的租金虧損，能抵扣 1 萬元收入，從而省下約 4,700 元稅款 。
註冊會計師梁偉彬 (Harry) 表示，對於高收入人士來說，可以扣稅的方式不多，因此負扣稅和資產增值稅，是一個比較主要的合理避稅手段，亦較容易操作、直接。
Harry 表示，目前市場普遍預測，新財案改革中，可能包括限制負扣稅的物業數量，例如每人限兩套，以及將資本增值稅折扣從現行的 50% 下調至 33% 。
他分析大部份投資者持有的物業數量不超過兩套，限制數量的影響相對有限。但對於持有三套物業人士而言，若減少一套物業的扣稅優惠，預計每年退稅額少約 3,000 至 5,000 元 。
對於稅制改革會否改變投資方向，阿詩直言不會轉變。因政府政策一直有改變，現在提出的方案還需要經過議會審議。認為真正實施時，可能未必是現時盛傳的版本。
但承認日後對房地產投資會轉向謹慎，但比起稅制改革，她認為現時的大環境，包括加息、經濟前景等，更影響她的投資決定。至於對樓價的影響，她估計未來未必會大升，主要受高利率影響，而非稅務政策改變。
Harry 則認為，兩種稅制改革，長遠是進一步推高房價。他解釋資本增值稅下調，部份賣方可能會將失去的稅務優惠轉嫁買家，將售價提高。又認為若負扣稅受限制，房地產投資者可能會將資金轉向股票或其他資產，導致房地產開發項目的資金來源減少，長遠而言，令房價更難下調。
對於稅制改革對租金影響，阿詩與 Harry 持有不同看法。阿詩認為，租金主要取決於市場行情，投資者難以因成本增加而強行加租 。她個人傾向讓優質租客長住，因頻繁更換租客可能導致空置的損失，往往遠高於加租帶來的收益 。
Harry 則認為，一旦負扣稅優惠減少，現有投資者或會嘗試增加租金，以彌補損失。而新的投資者因失去稅務誘因轉向其他投資，會導致房源減少。推算供需關係更嚴峻的情況下，將有利租金向上 。
財長曾表示，這份預算案將回應「真實而迫切的代際壓力」，特別是年輕人置業困難問題。二人認為稅制改革能否解決有關問題? 詳細內容請聽錄音內容。
*以上內容為受訪者分享，個人經驗不能作為理財建議。如有問題，請諮詢專業意見。
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