호주에서 번 돈으로 한국 아파트를 사려면 어떤 절차가 필요할까요? 자금출처 소명부터 한국과 호주의 세금 신고, 해외자산 신고, 명의신탁 문제까지 H&H Lawyers 조옥아 한국 변호사와 함께 호주 거주자가 한국 부동산을 구매할 때 놓치기 쉬운 부분을 짚어봅니다.
Key Points
- 일정 요건에 해당하는 한국 부동산 취득 시 구매 자금의 출처 소명 필요
- 호주 세법상 거주자 한국 부동산 을보유하면 호주에서 해외자산·소득 관련 신고 의무 발생
- 다른 사람의 명의로 한국 부동산을 취득하는 ‘명의신탁’, 불법
호주×한국 법률 브릿지 이번 시간에는 H&H Lawyers의 조옥아 한국 변호사와 함께 호주에 살면서 한국 부동산을 구매하거나 이미 보유하고 있는 경우 알아둬야 할 자금출처와 세금, 신고 의무를 살펴봅니다.
조 변호사는 한국 부동산 구매 과정에서 특히 주의해야 할 부분으로 ‘자금출처’를 꼽았습니다.
한국에서는 토지거래허가 대상 부동산이나 일정 금액 이상의 부동산을 취득할 경우 자금조달계획서를 제출하고, 실제 구매 자금이 어디에서 마련됐는지를 소명해야 할 수 있습니다.
조 변호사는 “해외에서 유입되는 자금이 있다면 특히 해당 자금이 해외에 신고된 소득과 일치하는지가 가장 중요하다”라며 “한국에도 신고되지 않고 해외에도 신고되지 않은 소득이라면 자금출처를 확인하기 어려워 세무상 문제가 발생할 수 있다”고 설명했습니다.
이 과정에서 중요한 것은 세법상 ‘거주자·비거주자’ 여부입니다.
한국 세법상 거주자라면 해외에서 발생한 소득까지 한국에서 신고 대상이 될 수 있고, 호주 세법상 거주자라면 호주에서 해외 소득과 자산에 대한 신고 의무를 확인해야 합니다.
특히 호주 세법상 거주자가 한국 부동산을 보유하고 있다면 해당 부동산과 여기서 발생하는 소득 등이 호주에서 신고 대상이 될 수 있습니다. 한국에 부동산을 보유한 상태에서 호주 세법상 거주자가 된 경우에도 마찬가지입니다.
한국에서 부동산을 매도해 양도소득세를 납부한 경우에는 한국과 호주 사이의 세금 처리도 고려해야 합니다. 조 변호사는 한국에서 납부한 세금이 호주에서 외국납부세액공제 등의 방식으로 반영될 수 있어 같은 소득에 세금을 단순히 이중으로 부담하는 구조는 아니지만, 각 국가에서 요구하는 신고와 납세 의무를 제대로 이행하는 것이 중요하다고 강조했습니다.
조 변호사는 또한 해외에서 한국 부동산을 구매할 때 절차가 복잡하다는 이유로 다른 사람의 명의를 이용하는 것도 주의해야 한고 강조했습니다.
조 변호사는 “부동산 명의자와 실질 소유자가 다른 명의신탁은 한국에서 형사처벌도 가능하기 때문에 반드시 피해야 한다”며 “명의인과 실제 소유자 사이에 분쟁이 발생하면 실제 소유자가 부동산의 소유권을 회복하기 어려워질 수도 있다”고 경고했습니다.
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