Trong bối cảnh khủng hoảng nhà ở tại Úc ngày càng căng thẳng, nhiều tiểu bang liên tục sửa đổi luật thuê nhà theo hướng bảo vệ người thuê tốt hơn. Điều này khiến không ít chủ nhà, đặc biệt các gia đình người Việt có nhà đầu tư cho thuê, cảm thấy lo lắng và băn khoăn không biết mình còn giữ được những quyền lợi gì. Trên thực tế, dù luật đã thay đổi nhiều, chủ nhà vẫn có một loạt quyền lợi hợp pháp và chính đáng được pháp luật bảo vệ.
Vì sao luật thuê nhà thay đổi nhiều đến vậy?
Nguyên nhân chính đến từ cuộc khủng hoảng nhà ở kéo dài tại Úc. Tỷ lệ nhà trống hiện đang ở mức rất thấp trên toàn quốc, dưới ngưỡng an toàn khoảng 2,5%, trong đó Sydney là thành phố có tỷ lệ nhà trống thấp nhất, chỉ khoảng 1,8%.
Số lượng gia đình phải thuê nhà lâu dài cũng ngày càng tăng, khiến vấn đề ổn định chỗ ở trở thành ưu tiên chính sách hàng đầu của nhiều chính quyền tiểu bang.
National Cabinet đã thống nhất một khung chính sách chung mang tên "A Better Deal for Renters, tạm dịch là "Thỏa thuận tốt hơn cho người thuê nhà", đưa ra một loạt khuyến nghị mà các tiểu bang được khuyến khích áp dụng. Kết quả là làn sóng cải cách luật thuê nhà đã và đang diễn ra tại New South Wales, Victoria, Nam Úc, Queensland và nhiều tiểu bang khác, với tốc độ và mức độ khác nhau tùy từng nơi.
Tuy nhiên, điều quan trọng cần nhấn mạnh là những thay đổi này không đồng nghĩa với việc chủ nhà mất hết quyền lợi. Ngược lại, chủ nhà vẫn có đầy đủ công cụ pháp lý để bảo vệ tài sản và quyền lợi chính đáng của mình.
Quyền chấm dứt hợp đồng: nhưng cần lý do rõ ràng
Một trong những thay đổi lớn nhất là việc chấm dứt các trường hợp "đuổi nhà không lý do" (no-grounds eviction) tại nhiều tiểu bang. Tại Queensland, các lý do được pháp luật công nhận để chấm dứt hợp đồng bao gồm việc bán tài sản, sửa chữa hoặc cải tạo đáng kể, chủ nhà hoặc người thân chuyển vào ở, hoặc người thuê vi phạm hợp đồng. Các tiểu bang khác như Victoria và New South Wales cũng áp dụng những nguyên tắc tương tự.
Tại New South Wales, theo trang thông tin chính thức của chính quyền tiểu bang, các thay đổi liên quan đến việc chấm dứt hợp đồng bắt đầu có hiệu lực từ ngày 19/5/2025, áp dụng cho cả các hợp đồng đã ký trước đó.
Chủ nhà cần có lý do để chấm dứt hợp đồng, dù là hợp đồng theo kỳ hạn định kỳ hay hợp đồng khi hết thời hạn cố định. Ngoài lý do bán nhà, sửa chữa hay người thân chuyển vào ở, luật cũng công nhận trường hợp người thuê vi phạm hợp đồng, gây hư hại tài sản, hoặc không trả tiền thuê nhà.
Điểm cần lưu ý là khi chấm dứt hợp đồng, chủ nhà cần gửi cho người thuê một thông báo chấm dứt kèm theo bản tuyên bố thông tin, giải thích rõ trách nhiệm của chủ nhà cũng như quyền lợi của người thuê.
Nếu lý do là sửa chữa hoặc cải tạo lớn, chủ nhà còn phải cung cấp thêm các tài liệu chứng minh liên quan. Đây là lý do vì sao nhiều chuyên gia khuyên chủ nhà, đặc biệt là những người chưa quen thủ tục pháp lý, nên cân nhắc thuê một property manager có kinh nghiệm để đảm bảo quy trình được thực hiện đúng, tránh rủi ro bị khiếu nại ngược.
Tăng tiền thuê nhà: Vẫn được phép, nhưng có giới hạn về tần suất
Chủ nhà vẫn hoàn toàn có quyền điều chỉnh tiền thuê nhà theo giá thị trường. Tuy nhiên, quy định chung hiện nay tại hầu hết các tiểu bang là tiền thuê chỉ được phép tăng một lần trong mỗi mười hai tháng. Tại Victoria, chủ nhà cần thông báo trước ít nhất 90 ngày cho bất kỳ đợt tăng giá nào và phải sử dụng đúng mẫu thông báo quy định.
Đáng chú ý, tại Queensland, quy định về giới hạn tăng giá còn được áp dụng chặt chẽ hơn: nếu một chủ nhà đã tăng giá và sau đó người thuê chuyển đi, mức giới hạn một lần mỗi năm vẫn được giữ nguyên gắn với căn nhà đó, chứ không "reset" lại cho người thuê mới, như từng xảy ra ở một số tiểu bang khác. Điều này có nghĩa là chủ nhà cần lên kế hoạch tài chính dài hạn hơn thay vì trông chờ vào việc tăng giá liên tục mỗi khi thay người thuê.
Về lâu dài, giới hạn này không hẳn là bất lợi cho chủ nhà. Việc giữ chân một người thuê tốt, ổn định, tránh phải liên tục tìm người thuê mới, vốn kéo theo chi phí quảng cáo và thời gian nhà bị bỏ trống — vẫn là chiến lược tài chính hợp lý trong bối cảnh thị trường cạnh tranh hiện nay.
Tiền đặt cọc: Công cụ bảo vệ tài sản quan trọng nhất
Chủ nhà có quyền yêu cầu người thuê đặt cọc theo đúng mức quy định của từng tiểu bang, và có quyền giữ lại một phần hoặc toàn bộ số tiền này nếu người thuê gây hư hại tài sản vượt quá mức hao mòn tự nhiên, hoặc không thanh toán đủ tiền thuê.
Để bảo vệ quyền lợi này một cách chắc chắn, chủ nhà nên lập báo cáo tình trạng nhà (condition report) đầy đủ, chi tiết, kèm hình ảnh có ghi ngày tháng rõ ràng ngay từ thời điểm người thuê dọn vào — đây chính là bằng chứng quan trọng nhất khi xảy ra tranh chấp về tiền đặt cọc lúc kết thúc hợp đồng.
Quyền chọn người thuê: Có, nhưng không được phân biệt đối xử
Chủ nhà hoàn toàn có quyền lựa chọn người thuê phù hợp nhất dựa trên các tiêu chí hợp lý như thu nhập, lịch sử thuê nhà trước đó và khả năng tài chính. Tuy nhiên, luật pháp Úc nghiêm cấm việc từ chối người thuê vì lý do phân biệt đối xử liên quan đến chủng tộc, giới tính, tôn giáo hay tình trạng gia đình.
Điều đáng chú ý là quy trình xét duyệt đơn xin thuê nhà cũng đang được chuẩn hóa tại nhiều nơi. Ở Nam Úc, một mẫu đơn thống nhất do chính phủ quy định, gọi là Form A1, đã trở thành bắt buộc từ ngày 1/1/2026.
Tại Victoria và New South Wales, những hạn chế tương tự về loại thông tin mà chủ nhà được phép yêu cầu từ người xin thuê cũng đã được áp dụng. Cụ thể, chủ nhà không được phép yêu cầu thông tin về lịch sử tranh chấp tiền đặt cọc hoặc tranh chấp thuê nhà vượt quá phạm vi mà mẫu đơn được phê duyệt cho phép, và thông tin cá nhân của những người nộp đơn không thành công phải được hủy trong vòng 30 ngày.
Nếu xảy ra tranh chấp với người thuê, dù là về tiền đặt cọc, tình trạng nhà cửa hay việc chấm dứt hợp đồng, chủ nhà có thể liên hệ cơ quan giải quyết tranh chấp chuyên trách của từng tiểu bang, như VCAT tại Victoria hay NCAT tại New South Wales, để được xử lý mà không cần phải ra tòa án dân sự thông thường.
Đáng chú ý, tốc độ giải quyết tranh chấp cũng đang được cải thiện. Victoria đã công bố vào tháng 2/2026 kế hoạch giới thiệu một quy trình giải quyết tranh chấp thuê nhà nhanh hơn thông qua VCAT, đặt mục tiêu giải quyết tranh chấp trong vòng 14 ngày thay vì mức trung bình từ 6 đến 8 tuần như hiện tại, và dự kiến sẽ chính thức vận hành vào giữa năm 2026.
Chủ nhà nên tham khảo thông tin ở đâu?
Vì luật thuê nhà tại Úc được quản lý theo từng tiểu bang chứ không phải theo luật liên bang, chủ nhà cần tìm hiểu quy định cụ thể áp dụng cho nơi mình có tài sản cho thuê. Các nguồn thông tin chính thống đáng tin cậy bao gồm:
- New South Wales: Trang NSW Fair Trading (nsw.gov.au)
- Victoria: Trang Consumer Affairs Victoria
- Nam Úc: Trang Consumer and Business Services (cbs.sa.gov.au)
- Queensland: Trang thông tin theo Đạo luật sửa đổi Luật Nhà ở (Housing Legislation Amendment Act)
Đồng hành cùng chúng tôi tại SBS Vietnamese Facebook và cập nhật tin tức ở sbs.com.au/vietnamese
Chúng tôi cũng có mặt trên YouTube
Nghe SBS Tiếng Việt trên ứng dụng miễn phí SBS Audio, tải về từ App Store hay Google Play
