澳洲大部份城市與地區，房屋租金仍持續高企，變得更難負擔，但墨爾本卻出現異常數據。專家將這現象與州政府政策聯繫起來，發現目前墨爾本的房屋租金，比 12 個月前便宜。
根據 Domain 最新報告，截至 2025 年 12 月的過去一年，全澳首府城市平均獨立屋及單位租金都有所上升。
墨爾本一向被評為澳洲最宜居城市，現在成為租金便宜的首府城市，平均每周租金為 580 元，顯示租金勉強達到「可負擔性」指標。
報告指出，墨爾本獨立屋租金，過去一年下跌 1.7%，是全澳唯一出現租金下跌的房屋類型。
對於維州租客、業主和投資者來說，跌幅帶來不同影響，同時全國仍面臨新屋短缺、空置率低等問題。
租金下降原因
截至 2025 年 12 月，墨爾本獨立屋租金在 12 個月內，每周下降 10 元，料租客每年可節省約 520 元。
不過墨爾本公寓租金卻上升，由 2024 年 12 月平均每周 550 元，升至一年後的 580 元。
而墨爾本公寓租金平均價格，仍低於雪梨 (750 元)、布里斯本及珀斯 (均為 650 元)、達爾文 (598 元)，與坎培拉則相若，相比下只有荷伯特與阿德雷德的公寓租金較低，每周分別為 480 及 525 元。
Domain 研究與經濟部主管鮑威爾 (Nicola Powell) 向 SBS新聞表示，墨爾本房屋供應相比其他城市充足。「我認為租客的選擇更多，從租金叫價的角度來看，業主須以合適價格應對。」
另外，截至去年 12 月，墨爾本空置率為各首府城市中最高，達 1.6%。
首置人士增加 投資者減少
聯邦及州政府的政策也帶來影響。鮑威爾解釋：「新的全國首置計劃允許首置人士只需支付 5% 首期，令租客傾向置業，降低市場的租務需求。」
此外，影響維州物業投資者的州稅政策變動，使投資者入場費用增加。鮑威爾指，變動導致部份投資者在過去幾年，選擇拋售物業，並轉向其他州投資。
維州的投資物業比例是全國最低。「投資貸款僅佔約 34%，新州則為 46%，投資者參與率差異很大。」
根據房地產協會研究，投資者目前因「嚴苛稅制」而避開墨爾本，轉向稅項負擔較輕的州份。
維州房地產協會副執行董事洛克 (Andrew Lowcock) 向 SBS新聞表示，墨爾本的宜居性，傳統上依賴私人投資於房屋、基建及公共設施。
他指要保持低租金，必須維持投資者信心。「隨著投資者減少，滿足現有及未來維州人的房屋需求難度加大。若想維州保持競爭力，需要更多鼓勵投資政策，創造條件建造更多房屋。」
全國租金走勢
鮑威爾預測，由於租金已達到具「可負擔性」，墨爾本租金將保持穩定。「我們沒看到任何跡象顯示租金會突然加速上升。」
Domain 去年 12 月租金報告顯示，以獨立屋租金計算，雪梨是全澳最高，平均每周 800 元。其次是達爾文、坎培拉及珀斯，平均每周租金約 700 元。
公寓租金自 2024 年 12 月起全面上升。雪梨平均租金最高，每周 750 元，其次是布里斯本及珀斯，各為 650 元。
鮑威爾表示：「租房競爭依然激烈，但可負擔性正在限制租金上漲的幅度與速度。澳洲仍處於業主市場，每個首府城市空置率均低於 2%。」
城市如何兼具宜居與可負擔性？
根據經濟學人類智庫 2025 年全球宜居城市指數，以醫療、教育、基建等指標評分，墨爾本位居全澳第一名。2025 年，墨爾本被評為全球第四最宜居城市，雪梨位列第六，阿德雷德排第九。
墨爾本大學生命課程中心城市規劃專家雷納 (Kate Raynor) 解釋，墨爾本排名高的原因：「墨爾本在公共空間、公共交通連接性及公共安全方面做得非常好，而且空氣污染較少，房屋於歷史上相對可負擔。」
她指出，墨爾本擁有多樣化的房型與居住密度，有助提高可負擔性。
此外，維州核准的新建住宅數量也多於其他州份。2025 年 11 月，澳洲統計局數據顯示，全國核准新落成住宅共 18,406 個，維州佔 5,215 個、新州 4,848 個，昆州 4,558 個。
墨爾本對其他城市的啟示
雷納表示，生活成本影響宜居性，令政府在平衡吸引力與成本效益時面臨挑戰。「政府既想興建設施與基建，又不希望因樓價上漲而迫使居民搬離。」
她強調，不只墨爾本，所有城市都需要投資更多公共房屋及中密度住宅，以保持城市活力，並讓租金變得可負擔。「公共房屋需求最大，壓力最明顯，也是協助無家可歸或面對嚴重住房壓力人士，最直接途徑。」
她補充，任何新建房屋也需配套交通基建，以免居民被「鎖在」遠郊或開發中地區。
瀏覽更多最新時事資訊，請登上 SBS 廣東話 Facebook 專頁、X 專頁、Instagram 專頁，或訂閱 Telegram 頻道。
SBS 中文堅守《SBS 行為守則》等政策，以繁體中文及簡體中文提供公平、公正、準確的新聞報道及時事資訊。SBS 廣東話及 SBS 普通話均已為大眾服務超過 40 年。歡迎在每天早上 9 至 11 時透過 SBS Radio 1 收聽廣東話節目及在每天早上 7 至 9 時收聽普通話節目，或透過 SBS Audio App 手機應用程式收聽直播、節目重溫及其他語音內容。按此進一步了解 SBS 中文。
