雖然澳洲大部分城市與地區，房屋租金仍持續高企而變得更難負擔，但墨爾本卻出現了一些異常數據。專家將這現象與州政府政策聯繫起來發現，目前墨爾本的房屋租金比12個月前還要便宜。
根據Domain最新報告，截止至2025年12月的過去一年中，全澳首府城市平均的獨立屋及單位租金都有所上升。
然而，墨爾本一向被評為澳洲最宜居城市，現在成為租房最便宜的首府城市，平均每周租金僅為580澳元，顯示租金勉強達到「可負擔性」指標。
報告指出，墨爾本的獨立屋租金在過去一年下降了1.7%，是全澳唯一出現下降的房屋類型。
對於維州的租客、房東和投資者來說，降幅帶來不同影響，同時全國仍面臨新屋短缺及空置率低的問題。
租金下降的原因
截至2025年12月，墨爾本的獨立屋租金在12個月內每周下降了10元，租客每年可節省約520元。
不過，墨爾本的單位租金卻上升，由2024年12月平均每周550元升至一年後的580元，與獨立屋租金一樣。
而墨爾本單位的租金平均價格仍低於雪梨（750元）、布里斯本及珀斯（均為650元）、達爾文（598元），並與坎培拉相若，相比下只有何伯特與阿德雷德的單位租金更低，分別為每周480元及525元。
Domain 12月的租金報告顯示，以獨立屋租金來計算，雪梨是全澳最貴，平均每周800元。 Source: SBS
她說：「我認為租客的選擇更多，從租金叫價的角度來看，房東必須以合適價格應對。」
截至12月，墨爾本的空置率為各首府城市中最高，達1.6%。
首置人士增加 投資者減少
聯邦及州政府的政策也帶來影響。
鮑威爾解釋：「新的全國首置計劃允許首置人士只需支付5%的首期，令租客傾向首次置業，降低了市場上的租屋需求。」
此外，影響維州物業投資者的州稅政策變動，使投資者的費用增加。鮑威爾指出，這些變動導致部分投資者在過去幾年選擇拋售物業，並轉向其他州投資。
維州的投資物業比例是全國最低之一。
「目前投資貸款僅佔大約34%，而新州則為46%，投資者參與率差異很大。」
根據房地產協會研究，投資者目前因「嚴苛稅制」而避開墨爾本，轉向稅負較輕的州分。
維州房地產協會副執行董事洛克（Andrew Lowcock）向SBS新聞表示，墨爾本的宜居性傳統上依賴私人投資於房屋、基建及公共設施。
他指出，要保持低租金，必須維持投資者的信心。「隨住投資者減少，滿足現有及未來維州人的房屋需求難度加大。」
他強調：「若果想維州保持競爭力，就需要更多鼓勵投資的政策，並創造條件建造更多房屋。」
全國租金走勢
鮑威爾預測，由於租金已達到具「可負擔性」，墨爾本的租金將保持穩定。
「我們沒有看到任何跡象顯示租金會突然加速上升。」
Domain 12月的租金報告顯示，以獨立屋租金來計算，雪梨是全澳最貴，平均每周800元。其次是達爾文、坎培拉及珀斯，平均每周租金約700元。
單位租金自2024年12月起全面上升。雪梨的平均單位租金最高，每周750元，其次是布里斯本及珀斯，各為650元。 Source: SBS
鮑威爾表示：「租房競爭依然激烈，但可負擔性正在限制租金上漲的幅度與速度。」
「我們必須記住，澳洲仍處於房東市場，每個首府城市的空置率均低於2%。」
城市如何兼具宜居與可負擔性？
根據經濟學人類智庫2025年全球宜居城市指數，以醫療、教育、基建等指標評分，墨爾本位居全澳第一名。
2025年，墨爾本被評為全球第四最宜居城市，雪梨位列第六，阿德雷德排第九。
墨爾本大學生命課程中心城市規劃專家雷納（Kate Raynor）解釋了墨爾本排名高的原因：「墨爾本在公共空間、公共交通連接性及公共安全方面做得非常好，而且空氣污染較少，房屋於歷史上相對可負擔。」
她指出，墨爾本擁有多樣化的房型與居住密度，這有助於提高可負擔性。
此外，維州核准的新建住宅數量也多於其他州分。
2025年11月，澳洲統計局的數據顯示，全國核准新落成住宅共18,406個，包括維州5,215個、新州4,848個，昆州4,558個。
墨爾本對其他城市的啟示
雷納表示，生活成本影響宜居性，令政府在平衡吸引力與成本效益時面臨挑戰。
「政府既想興建設施與基建，又不希望因樓價上漲而迫使居民搬離。」
她強調，不只是墨爾本，所有城市都需要投資更多公共房屋及中密度住宅，以保持城市活力並讓租金變得具可負擔性。
「公共房屋需求最大，壓力最明顯，也是協助無家可歸或面對嚴重住房壓力的人士最直接途徑。」
她補充，任何新建房屋也需配套交通基建，以免居民被「鎖在」遠郊或開發中地區。
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