澳洲政府放寬 5% 首期「首次置業擔保計劃」(First Home Guarantee Program) 入息上限要求後，最新數據顯示，高達三份一成功申請計劃的業主，收入高於原有門檻。有專家擔心計劃非但未能協助基層市民「上車」，反而令細價樓市場加速失衡。
要點
- 澳洲政府取消「首次置業擔保計劃」入息上限後，有高達三份一受惠人士收入高於舊有門檻。
- 專家批評政策未能協助基層平民「上車」。
- 有物業中介指，細價獨立屋在一年內逆市飆升 20% 至 30%。
工黨政府去年履行競選承諾，取消原設的單身借款人 12.5 萬元及聯合借款人合共 20 萬元的收入上限。
詳盡錄音：
《衛報》公開由澳洲房屋署 (Housing Australia) 向參議院財政審計委員會提交的數據：自去年 10 月 1 日取消計劃收入上限，至今年 4 月 30 日期間，有約三分一受惠人士收入超過原設的上限。
數據指，該時段內，共有 15,924 個單身人士及 23,790 伴侶成功申請獲得優惠貸款。其中有 13,979 宗涉及「高薪一族」—— 包括 6,812 名單身申請人，個人收入超過 12.5 萬元，以及 7,167 組伴侶、聯合收入超過 20 萬元。
在極端高薪群體中，有近 1,000 名年薪達 20 萬元或以上的單身澳洲人，以及 1,251 對年薪合共達 27.5 萬元或以上的伴侶，獲得政府擔保以 5% 首期成功「上車」。
澳洲政策研究所 (Policy Institute Australia) 行政總裁奧斯特 (Amy Auster) 表示，取消上限等於政府的資助、流向經濟狀況本身較佳的申請者 :「傳統上政府資助應該給予最需要人士...... 雖然我理解政府有意擴大對首次置業人士財政資助的原因，但最終未能解決根本問題。」
專家：政策助長債務並推高樓價
獨立經濟學家艾斯利 (Saul Eslake) 向《衛報》表示，計劃很可能被那些本來已打算買樓人士利用，同時推高了他們的債務。
數據顯示，計劃大幅放大買家的貸款能力 :
- 舊制 (需要 20% 首期)： 一名擁有 5 萬元儲蓄借款人，只能借貸 20 萬元。
- 新制 (只需 5% 首期)：政府擔保下，同樣擁有 5 萬元儲蓄人士，借貸額可飆升至 100 萬元 (實際仍須視乎銀行入息審查)。
艾斯利認為：「每當政府採取措施，令人民在住屋上比原本花費更多，最終他們真的只會花費更多金錢。」
物業價格上限調高後樓價飆升
自計劃擴大以來，澳洲樓價飆升。工黨政府早前調高資助物業價格上限，將各首府城市的資助範圍擴大 :
- 新州：150 萬元以下物業
- 維州墨爾本及維州 Geelong：95 萬元以下物業
- 昆州東南部：100 萬元以下物業
- 南澳阿德雷德：90 萬元以下物業
- 西澳珀斯：85 萬元以下物業
- 塔州荷伯特：70 萬元以下物業
房地產分析公司 Cotality 數據亦顯示，2025 年初低於上述價格水平的住宅樓價，升幅較該水平的住宅緩慢；計劃擴大後，升幅顯著加快。
整體置業率成效低於預期
政府大力推廣計劃，稱旨在降低首期門檻，促進置業，但數據顯示，大多數現有首次置業人士是順勢採用計劃，未有為市場帶來大量「新買家」。
去年 10 月至今年 4 月期間，政府平均每月擔保 5,670 宗 5% 首期貸款。但根據澳洲統計局數據，去年 10 月至今年 3 月，全澳所有首次置業人士，平均每月成功申請貸款有 10,181 宗。
這與之前的六個月，平均每月 9,900 宗相比，增加不足 3%，反映該計劃尚未對提高整體置業率帶來顯著效果。隨著房地產市場步入下行周期，首次置業人士的活躍度已開始回落。
業界專家：入門級獨立屋售價逆市攀升
物業中介公司 Common Realty 副總裁傅天裕 (Leo) 接受 SBS 廣東話節目【寰宇金融】訪問時表示，自政策推出約一年以來，不少細價樓 (尤其 55 萬元以下獨立屋或聯排別墅) 地區的樓價，出現預期中的升幅，部份區域升幅有 20% 或以上。
當高收入人士積極參與此計劃，是否代表一般或中位收入買家更難負擔上車盤。Leo 坦言難度確實提高 : 「未來的供款額會相對大大提高，加上目前處於高息時期，令這類人士未必買到心儀物業。」
他又指出，除了高收入人士利用政府優惠「上車」，亦見過不少例子是年輕首置者在獲得父母提供經濟援助支付首期，都間接推高樓市。
Leo 認為，上車盤中的重災區，往往是價位低的獨立屋市場 :「很多首置人士渴望擁有獨立屋，令這類型物業供不應求，價錢因而推高 20% 至 30%。」
他建議利用 5% 首期計劃買樓自住的買家，沒必要盲目高追搶購獨立屋，可以考慮轉移其他類型物業。若買家擔心其他類型物業升值潛力較低，他認為只要挑選地點、交通及校網較佳的聯排別墅或公寓，相信物業仍具備一定的升值潛力。
Leo 給予首置人士兩大建議 :
- 評估財務狀況：買樓前首要諮詢財務策劃師或專業人士。
- 著重物業潛力：選購樓房時，優先考慮地區、交通和校網，這不僅有助資產增值，也能為自住生活帶來便利。
*以上內容屬於一般性資訊，並不構成投資建議。讀者如欲了解個人準確資訊，請向專業人士、理財會計師或投資顧問查詢。
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