Các tham vấn dưới đây chỉ mang tính tổng quát, trước khi đưa ra bất kỳ quyết định tài chính nào, mời quý vị gặp các chuyên gia để có những lời khuyên phù hợp trong từng trường hợp cụ thể.
Tiết mục Cơm Áo Gạo Tiền của SBS Việt ngữ có cuộc trò chuyện với chuyên gia môi giới tài chính Linh Phạm, Giám đốc MCT Financial Solution, để phân tích những thay đổi quan trọng này.
Năm chương trình hỗ trợ người mua nhà lần đầu, không phải chương trình nào cũng “tốt” như bạn nghĩ
Theo chuyên gia môi giới tài chính Linh Phạm, hiện có năm chương trình hỗ trợ chính dành cho người mua nhà lần đầu tại Úc. Tuy nhiên, không phải chương trình nào cũng mang lại lợi ích thực sự và nhiều người đang bỏ lỡ cơ hội vì hiểu lầm về điều kiện tham gia.
“Rất nhiều bạn trong quá trình mua nhà lần đầu bị choáng ngợp vì không hiểu chương trình nào phù hợp cho mình. Đôi khi có những hiểu lầm là mình không phù hợp nhưng thực chất lại phù hợp, và các bạn đã bỏ qua cơ hội để mua được căn nhà đầu tiên."
Chương trình 5% deposit: bạn bè, anh em cũng có thể mua chung
Chương trình được đánh giá cao nhất cho phép người mua nhà lần đầu chỉ cần 5% deposit để sở hữu căn nhà đầu tiên mà không phải trả bảo hiểm thế chấp và được hưởng lãi suất ưu đãi.
Chương trình này đã có từ 3–4 năm trước nhưng trước đây chỉ áp dụng cho người có quốc tịch Úc. Hiện nay, chương trình đã mở rộng cho người có thường trú nhân (PR) và đặc biệt không chỉ vợ chồng mà cả anh em, bạn bè cũng có thể đồng vay để mua chung.
“Bây giờ một căn nhà rẻ nhất cũng đã từ 600.000 đến 700.000 đô la. Muốn vay 500.000 đô la, lương phải trên 100.000 đô la một năm. Bao nhiêu người dưới 30 tuổi lương trên 100.000 đô la? Điều đó rất là ít.” Linh Phạm, Giám đốc MCT Financial Solution
Anh Linh nhấn mạnh rằng việc hợp tác với anh em, bạn bè để cùng sở hữu bất động sản đầu tiên là một chiến lược thực tế, giúp tiền tiết kiệm được đặt vào bất động sản và tăng trưởng theo giá trị thị trường, thay vì tiếp tục đi thuê nhà trong nhiều năm.
Dĩ nhiên, cần có những thỏa thuận rõ ràng giữa các bên về thời điểm và cách thức bán nhà trong tương lai.
Miễn giảm thuế trước bạ: Tiết kiệm tới 30.000 đô la
Chương trình miễn giảm stamp duty được áp dụng rộng rãi nhất tại Victoria và New South Wales.
Tại Victoria, ngay cả người chưa có thường trú nhân nhưng mua cùng với partner đã có PR hoặc quốc tịch cũng có thể được hưởng lợi.
Với căn nhà giá 600.000 đô la tại Victoria, người mua có thể được miễn tới 30.000 đô la tiền stamp duty, một khoản tiết kiệm đáng kể.
Tiền thưởng mua nhà mới: “Nghe hay nhưng chưa chắc đã lợi”
Chương trình tiền thưởng từ chính phủ khi mua hoặc xây nhà mới dao động từ 10.000 đến 30.000 đô la tùy tiểu bang. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia không đánh giá cao chương trình này.
“Nghe thì là được cho 15.000 đô la nhưng chúng ta cũng sẽ phải mất tương tự số tiền đó. Trong quá trình chờ nhà xây xong, có thể kéo dài một, hai năm, chúng ta vẫn phải trả lãi ngân hàng cho miếng đất, vẫn phải trả tiền đi thuê nhà. Nếu mua căn nhà có sẵn thì chuyển vào ngay, không phải trả tiền thuê, cũng tiết kiệm được số tiền đó.”
First Home Super Saver Scheme: Hiệu quả hạn chế
Chương trình cho phép người mua đóng thêm tiền vào quỹ hưu bổng với mức thuế ưu đãi, sau đó rút ra làm tiền deposit.
Lưu ý quan trọng: chỉ được rút phần đóng góp tự nguyện (voluntary contribution), còn phần công ty đóng vẫn phải nằm trong super cho đến khi nghỉ hưu.
Theo anh Linh, chương trình này chỉ phù hợp cho những ai có kế hoạch mua nhà trong một đến hai năm tới và hiệu quả không cao.
Help to Buy – mua nhà cùng chính phủ: lợi ích và cạm bẫy
Chương trình Help to Buy (Victoria) và Boost to Buy (Queensland) cho phép người mua chỉ cần 2% deposit, chính phủ đồng sở hữu 30–40% giá trị căn nhà.
Ví dụ với căn nhà 1 triệu đô la, thay vì vay 800.000–900.000 đô la, người mua chỉ cần vay khoảng 570.000 đô la. Tuy nhiên, có những cảnh báo về những điểm ràng buộc ít người nhìn thấy.
Chính phủ không chỉ đơn giản là đưa cho chúng ta 400.000 đô la. Đây là chính phủ mua cùng với chúng ta. Trong tương lai nếu giá trị căn nhà tăng lên và chúng ta bán nhà, chúng ta phải trả lại chính phủ theo tỷ lệ phần trăm, chứ không còn đơn giản là ngày xưa tôi lấy 400.000 đô la thì tôi trả lại 400.000 đô la.
Ngoài ra, người mua khó có thể vay thêm (top up), muốn sửa chữa nhà phải xin phép chính phủ, và cuối năm phải có báo cáo. Đây là những điểm cần cân nhắc kỹ trước khi tham gia.
Siết chặt tỷ lệ nợ trên thu nhập, nhà đầu tư chịu ảnh hưởng nặng
Một trong những thay đổi lớn nhất trong năm 2026 là việc siết chặt tỷ lệ nợ trên thu nhập (Debt-to-Income ratio – DTI).
Trước đây, khi DTI vượt ngưỡng 6 hoặc 7, ngân hàng chỉ yêu cầu giải trình. Nhưng với quy định mới, cuộc chơi đã thay đổi hoàn toàn.
“Bây giờ ngân hàng chỉ được phép duyệt khoảng 20% hồ sơ có DTI vượt ngưỡng. Kể cả hồ sơ của chúng ta có tốt, thu nhập có tốt, khẳng định là có thể trả nợ, nhưng nếu ngân hàng không còn hạn mức trong 20% đó nữa thì ngân hàng cũng phải từ chối.” Linh Phạm, Giám đốc MCT Financial Solution
Người vay có thể tìm đến các tổ chức tài chính khác nhưng sẽ có ít lựa chọn hơn, và thường phải chấp nhận lãi suất cao hơn cùng chi phí lớn hơn. Thay đổi này ảnh hưởng đặc biệt lớn đến các nhà đầu tư sở hữu nhiều bất động sản.
Trí tuệ nhân tạo, 100% hồ sơ có thể bị kiểm tra
Các ngân hàng tại Úc hiện đang sử dụng AI rộng rãi trong quy trình thẩm định. Trước đây, do hạn chế nhân sự, ngân hàng chỉ kiểm toán khoảng 20–30% hồ sơ sau giải ngân. Nhưng với sự hỗ trợ của AI và hệ thống Open Banking, giờ đây 100% hồ sơ có thể bị rà soát.
“Những sao kê kéo dài mấy chục trang có thể người lướt qua bỏ sót, nhưng bây giờ AI sẽ check hết. AI có thể check được công ty đó có hoạt động hay không, có thực sự đủ mạnh để trả lương một người 150.000 đô la một năm hay không.
Một cái shop nhỏ nằm ở góc hẻo lánh không đăng ký GST mà trả lương 150.000 đô la, điều đó là bất hợp lý và AI sẽ phát hiện.”
Điều này đòi hỏi người vay phải chuẩn bị hồ sơ cẩn thận, đảm bảo thông tin đồng nhất ngay từ đầu, đặc biệt trong các trường hợp mua nhà qua đấu giá không điều kiện.
Người mua cần hợp tác chặt chẽ với broker hoặc ngân hàng để đưa đầy đủ thông tin và điều chỉnh bất kỳ điểm bất hợp lý nào trước khi nộp hồ sơ.
Luật chống rửa tiền – phải giải trình nguồn tiền deposit
Từ tháng 6 năm 2026, giai đoạn hai của luật chống rửa tiền (AML/CTF Reform) sẽ được triển khai. Trước đây, nếu có 20% deposit, không ai hỏi nguồn gốc số tiền. Từ nay, ngân hàng sẽ yêu cầu giải trình nguồn tiền deposit bất kể tỷ lệ là bao nhiêu.
“Bây giờ chúng ta không phải cứ bỏ tiền ra rồi hy vọng là ngân hàng không hỏi nguồn tiền nữa. Chắc chắn ngân hàng, kế toán, luật sư sẽ hỏi mình tiền ở đâu ra. Chúng ta nên chuẩn bị lý do và giấy tờ bằng chứng để khi bị hỏi là có thể đưa ra ngay lập tức.”
Thay đổi này ảnh hưởng đặc biệt lớn đến những người có gia đình từ nước ngoài hỗ trợ tài chính.
Một số luật sư đã bắt đầu từ chối nhận tiền từ nước ngoài vào tài khoản ủy thác hoặc yêu cầu rất nhiều giấy tờ giải trình. Người mua nhà cần chuẩn bị sẵn sàng tinh thần và hồ sơ chứng minh nguồn gốc tài chính.
Ngân hàng lớn đồng loạt siết cho vay dưới cấu trúc Trust
Cuối năm 2025 đầu năm 2026, hàng loạt ngân hàng lớn đã thay đổi chính sách cho vay dưới cấu trúc Company as Trustee for Trust – vốn được nhiều nhà đầu tư sử dụng để có lợi về thuế.
Theo anh Linh, đây từng là một lỗ hổng trong hệ thống cho vay tại Úc.
“Có những người qua cách đó sở hữu 10 căn nhà nhưng không được tư vấn cẩn thận về chi phí và rủi ro. Khi một, hai căn không có người thuê, dòng tiền bị ảnh hưởng từ căn A sang căn B sang căn C, và rất nhiều người phá sản vì trường hợp đó.”
Hiện tại, CBA chỉ làm hồ sơ Trust cho khách hàng hiện hữu. ANZ giảm tỷ lệ cho vay từ 90% xuống còn 70%. Westpac Group, bao gồm Bank of Melbourne, St. George và Westpac đã ngừng chấp nhận hồ sơ Trust hoàn toàn. Macquarie cũng tương tự. Hiện chỉ còn NAB vẫn tiếp nhận, nhưng dự đoán việc siết chặt sẽ lan rộng trong thời gian tới.
Mời quý vị nhấn vào audio để nghe toàn bộ bài phỏng vấn.
'Cơm áo gạo tiền' phát thanh hàng tuần vào mỗi tối thứ Ba trên SBS Radio. Tại đây, các chuyên gia về tài chánh, tiền bạc, hưu bổng, thuế vụ, đầu tư, cho vay... sẽ chia sẻ với quý vị phương thức chi tiêu thông minh, cách đầu tư hiệu quả, tư duy đúng đắn về tiền bạc, cũng như những khái niệm căn bản về tiền bạc. Đón nghe và cho chúng tôi biết chủ đề bạn quan tâm bằng cách gửi email về cho SBS: olivia.nguyen@sbs.com.au
Đồng hành cùng chúng tôi tại SBS Vietnamese Facebook & SBS Vietnamese Instagram, và cập nhật tin tức ở sbs.com.au/vietnamese
Nghe SBS Tiếng Việt trên ứng dụng miễn phí SBS Audio, tải về từ App Store hay Google Play
Chúng tôi cũng có mặt trên YouTube
READ MORE
Cơm áo gạo tiền
