【通脹或致明年加息】報告：樓房市場活躍受減息推動

Cotality 的月度住宅價值指數在11 月全國上升 1%，連續第三個月錄得 1% 或以上的增幅。不過，相較於 10 月 1.1% 的增幅，11 月的增長稍微放緩，顯示最大兩個熱門房市地區的升溫速度略減。

。 Source: Getty / Getty Images

該公司研究主管歐文( Eliza Owen) 表示，2025 年多次減息成為市場持續向上的動力。

澳洲儲備銀行將於下周舉行今年最後一次會議，預計利率不會變動。

全國房價持續上升，但增長步伐有所放緩，因為受雪梨與墨爾本市場的表現落後於中型首府城市。

研究資料顯示，雪梨的房價在上月上升 0.5%，墨爾本則小幅上升 0.3%，而其他首府城市的增幅至少都有 1%。

Cotality 研究總監勞利斯（Tim Lawless）表示：房價傾向中型首府城市的情況在珀斯尤其明顯，當地的房屋供應量，比平均水平低超過40%。

相比之下，雪梨的供應與需求的差距較小，房屋上市量僅比5年平均水平低 2.2%，而整體首府城市的上市量則平均低了 16%。

勞利斯解釋，雪梨市場放緩的趨勢可能反映了「可負擔性限制正在為房價增長設下上限」，由於房價已經高到讓大多數人無法負擔，市場的負擔能力達到極限，因此壓制了房價再進一步上升。

Cotality 最近發現，以多項指標來看，澳洲的住房可負擔性在 9 月達到史上最差水平，在多數首府城市，置業人士需要花超過十年的時間，才能存下住宅所需的標準 20% 首期。

與此同時，REA Group 旗下 PropTrack 的一份報告指出，在 2025 財政年度，全國售出的房屋中，中位數收入家庭僅能負擔其中 15%。

PropTrack 表示，其住房可負擔性指數在過去一年略有改善，原因是收入提高，以及房貸利率下降，令到借貸能力上升。

不過報告也指出，可負擔性仍接近歷史低點，低收入家庭僅能負擔 3% 已經出售的房屋。

住宅價值變動指數截至 2025 年 11 月 30 日。

利率下調支撐房價升勢

澳洲儲備銀行今年減三次息，而全年大部分時間的市場預測，都認為寬鬆周期會持續，振興了外界對樓市的信心。

不過，最新數據顯示，通脹可能沒有先前想像的那樣受控，市場對進一步減息的預期已回落，甚至有部分經濟學家預測未來可能會加息。

最新高於預期的通脹數據令許多人措手不及，也令到儲備銀行在2026年加息的可能性大增。

Cotality 研究主管歐文向媒體稱，考慮調整利率前景正在轉變，11 月住宅價值增長的輕微放緩的情況並不意外；由於前景的改變，正在影響買家的決定。

此外，Cotality 發現，自 9 月中旬拍賣清空率(拍賣成交率)到達高峰後，便一路下滑，到了 11 月中旬已低於過去10年的平均水平。

另外，影響房地產市場的因素，還有近期宣布貸款限制的影響。

銀行監管機構澳洲審慎監管局( Australian Prudential Regulation Authority, APRA )表示，將限制高負債收入比例（DTI，Debt-to-Income Ratio）貸款，與銀行新貸款的比例，上限為 20%。

限制針對高負債收入比例超過 6 的貸款，例如一個家庭年收入 10 萬元，如果貸款令到總負債超過 60 萬澳元，則計入限制範圍。

勞利斯相信，澳洲審慎監管局的措施對房價可能影響有限，因為「近期大多數的房屋貸額，仍遠低於高負債收入比例 6 以上」。

另一方面，11月26日澳洲統計局公布消費者物價指數CPI數據，震動經濟市場，整體通脹（Headline CPI） 為 3.8%， 核心通脹（Underlying/Core CPI） 為 3.3%，超出儲備銀行希望能維持在2%-3%的目標水平，理想為中間點2.5%。

主要帶動升幅的因素是 電力價格，截至 10 月的 12 個月內上漲 37.1%，由於政府補貼逐步取消；還有租金上漲 4.2%，相比 9 月的 12 個月漲幅 3.8% 略有增加。新建住宅價格年增 1.7%，高於前1個月的 1.5%。

情況對調整利率的方向出現非比尋常的大逆轉，即市場原本預期利率會維持低位甚至下降，但近期數據與走勢，令外界開始重新預期利率可能上升。

銀行經濟分析師提出，由明年2月起加息的可能，原因是需要緊縮的貨幣政策來控制通脹。

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