【房價走勢】報告：11月升幅放緩 控制通脹或致明年加息

Cotality 月度住宅價值指數在 11 月全國上升 1%，是連續第三個月錄得 1% 或以上的升幅，但與 10 月 1.1% 的升幅相比， 則有所放緩。期內兩個熱門房市地區的上升速度亦略為減慢。

11月樓價升幅1%，按月升幅略為放緩。 Source: Getty / Getty Images

Cotality 研究主管歐文 (Eliza Owen) 表示，2025 年多次減息成為房地產市場持續向上的動力。

澳洲儲備銀行將於下周舉行今年最後一次會議，預計利率不會變動。

全國房價持續上升，但增長步伐有所放緩，主要受雪梨與墨爾本市場表現落後拖累。研究資料顯示，雪梨房價在上月微升 0.5%，墨爾本升 0.3%，而其他首府城市的升幅至少都有 1%。

公司研究總監勞利斯（Tim Lawless）表示：房價升幅集中於中型首府城市的情況明顯，在珀斯當地房屋供應量，比平均水平低超過40%。

相比之下，雪梨供應與需求的差距收窄，房屋供應量僅比過去五年平均水平低 2.2%，而整體首府城市的供應量則平均低 16%。

勞利斯解釋，雪梨市場放緩的趨勢，可能反映「可負擔性限制正在為房價增長設下上限」。目前雪梨房價已高於大多數人的可負擔水平，可說是負擔能力達到極限，因此遏制了房價進一步攀升的空間。

Cotality 最近發現，以多項指標來看，澳洲住房的可負擔性，在 9 月達到史上最差水平，多數首府城市，置業人士需要花超過十年時間，才能儲到住宅所需標準的 20% 首期。

REA Group 旗下 PropTrack 一份報告指出，2025 財政年度，全國售出的房屋中，中位數收入家庭僅能負擔其中 15%。PropTrack 表示，住房可負擔性指數在過去一年略有改善，原因是置業人士收入提高，以及房貸利率下降，令借貸能力普遍上升。

報告也指出，可負擔性仍接近歷史低點，低收入家庭僅能負擔 3% 已經出售的房屋。

住宅價值變動指數截至 2025 年 11 月 30 日。

利率下調支撐房價升勢

澳洲儲備銀行今年減息三次，全年大部份時間的市場預測，認為寬鬆周期會持續，亦振興外界對樓市的信心。

不過最新數據顯示，通脹可能沒有先前想像的那樣受控，市場對進一步減息的預期已降溫，甚至有部份經濟學家預測未來可能掉頭加息。

最新高於預期的通脹數據令許多人措手不及，也令到儲備銀行在2026年加息的可能性大增。

Cotality 研究主管歐文向媒體稱，基於考慮調整利率的因素正在轉變，影響買家的入市決定，對 11 月住宅價值增長輕微放緩的情況，並不感到意外。

公司又發現，自 9 月中旬拍賣成交率達高峰後，便一直下滑，到了 11 月中旬已低於過去十年的平均水平。

影響房地產市場的因素，還有近期宣布的貸款限制。

銀行監管機構澳洲審慎監管局 (Australian Prudential Regulation Authority, APRA) 表示，將限制高負債收入比例（DTI，Debt-to-Income Ratio）貸款，與銀行新貸款的比例，上限為 20%。

針對高負債收入比例超過六成的貸款，例如一個家庭年收入 10 萬元，如果貸款令總負債超過 60 萬澳元，則計入限制範圍。

勞利斯相信，澳洲審慎監管局的措施對房價影響有限，因為近期大多數的房屋貸款，仍低於高負債收入比例，即是六成以上。

另一方面，11 月 26 日澳洲統計局公布，消費者物價指數 CPI 為 3.8%， 核心通脹為 3.3%，超出儲備銀行希望能維持在 2% 至 3% 的目標水平，理想為中間點 2.5%。

帶動升幅的因素主要是電力價格，在政府補貼逐步取消下，截至 10 月的過去十二個月內上漲 37.1%。還有租金上漲 4.2%，高於 9 月 3.8% 的升幅。新建住宅價格按年升 1.7%，較對上一個月的 1.5% 為高。這些情況可能會令利率走勢出現逆轉，即是由市場原本預期利率會維持下跌，轉為預期利率可能上升。

有銀行經濟分析師提到，由明年 2 月起有加息的可能，原因是需要緊縮貨幣政策來控制通脹。

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