Các tham vấn dưới đây chỉ mang tính tổng quát, trước khi đưa ra bất kỳ quyết định tài chính nào, mời quý vị gặp các chuyên gia để có những lời khuyên phù hợp trong từng trường hợp cụ thể.
Đôi dòng về khách mời: Linh Phạm, Giám đốc điều hành, người sáng lập và chuyên gia môi giới tài chính của công ty MCT Financial Solutions.
—
Bất động sản residential là những tài sản phục vụ mục đích sinh sống của con người, như nhà riêng, căn hộ hoặc chung cư.
Loại hình này có nhu cầu cao vì tình trạng thiếu nhà ở đang diễn ra trên khắp nước Úc, nên dễ cho thuê và cũng được chính phủ hỗ trợ nhiều hơn, nhất là với người mua nhà lần đầu.
Thông thường, tài sản nhà ở được đứng tên cá nhân. Trong khi đó, bất động sản thương mại commercial bao gồm văn phòng, nhà xưởng, kho bãi hoặc cửa hàng kinh doanh.
Loại hình này khó tìm người thuê hơn, nhưng khi có người thuê thì hợp đồng thường dài hạn từ 3 đến 5 năm hoặc hơn.
Khác với residential, commercial không có các gói hỗ trợ vay mua của chính phủ, và phần lớn được mua dưới tên công ty hoặc quỹ đầu tư.
“Nói đơn giản, residential là ‘nhà để ở’, còn commercial là ‘nhà để kinh doanh’. Hai loại hình này khác nhau hoàn toàn về mục đích sử dụng, cách vay và lợi suất đầu tư,” chuyên gia môi giới tài chính Linh Phạm giải thích.
Khác biệt lớn khi làm hồ sơ vay
Sự khác biệt giữa hai loại hình thể hiện rõ nhất khi người mua đi vay vốn.
Với bất động sản residential, người mua có thể vay đến 95–98% giá trị tài sản, thời hạn vay dài từ 30 đến 40 năm, và lãi suất thấp hơn do chịu sự kiểm soát của luật Responsible Lending – NCCP. Nghĩa là ngân hàng phải đảm bảo người vay có khả năng trả nợ.
Ngược lại, với commercial, ngân hàng thường chỉ cho vay tối đa 70–80% giá trị tài sản, thời hạn vay ngắn hơn, khoảng 5 đến 20 năm, và lãi suất cao hơn. Tuy nhiên, ưu điểm là nhiều ngân hàng chỉ yêu cầu trả lãi (interest only), và quy trình xét duyệt linh hoạt hơn, vì vay dưới tên công ty không chịu ràng buộc bởi NCCP.
Nếu bạn vay mua nhà ở, hồ sơ sẽ bị xét rất kỹ theo thu nhập cá nhân. Nhưng nếu vay dưới tên công ty để mua commercial, nhiều trường hợp sẽ được xem xét theo dòng tiền của doanh nghiệp, linh hoạt hơn nhiều.Linh Phạm, MCT Financial Solutions
Dòng tiền và hiệu quả đầu tư
Theo anh Linh, bất động sản residential có ưu điểm là thanh khoản cao, dễ mua bán, dễ cho thuê và tiền đặt cọc thấp hơn, chỉ khoảng 10% cộng với thuế trước bạ (stamp duty).
Tuy nhiên, lợi suất cho thuê (rental yield) của loại hình này thường chỉ ở mức 2–4%, nên đa phần nhà đầu tư chỉ đạt mức hòa vốn hoặc thậm chí phải bù thêm chi phí hàng tháng.
Ngược lại, bất động sản commercial đòi hỏi vốn ban đầu cao hơn, thường 20–30% tiền đặt cọc, đôi khi phải tính thêm GST (thuế hàng hóa và dịch vụ).
Tài sản loại này thanh khoản thấp hơn, và tìm người thuê khó hơn, nhưng khi có người thuê thì hợp đồng ổn định và dài hạn.
Đặc biệt, lợi suất cho thuê cao hơn hẳn, thường ở mức 5–10%, và trong nhiều trường hợp người thuê (tenant) sẽ trả hầu hết chi phí vận hành như tiền thuế đất, phí hội đồng (council rate) và hóa đơn tiện ích.
Nhờ đó, bất động sản commercial có thể mang lại dòng tiền dương (positive cash flow) hàng tháng cho nhà đầu tư.
“Nếu residential mang lại sự an toàn và ổn định, thì commercial lại tạo ra dòng tiền tốt hơn và giúp nhà đầu tư nhanh chóng tái đầu tư,” anh Linh chia sẻ.
Credit: Unsplash/sean-pollock
Nhà ở hay thương mại, đâu là lựa chọn phù hợp hơn?
Không có câu trả lời đúng cho tất cả mọi người. Mỗi loại hình đều có ưu và nhược điểm riêng.
- Nếu bạn mới bắt đầu đầu tư, có ít vốn, muốn ít rủi ro và dễ quản lý, thì bất động sản nhà ở residential là lựa chọn an toàn.
- Nếu bạn đã có một hoặc hai căn nhà, có vốn lớn hơn và muốn đa dạng hóa danh mục đầu tư, thì bất động sản thương mại commercial là hướng nên cân nhắc.
Quan trọng nhất, nhà đầu tư cần làm việc song song với kế toán và chuyên gia môi giới tài chính (broker) để hiểu rõ chi phí, thuế và khả năng vay, trước khi quyết định đầu tư.
Một điểm quan trọng khác là tên người đứng vay và sở hữu tài sản cũng ảnh hưởng đến chiến lược đầu tư:
- Nếu vay và mua dưới tên cá nhân:
- Có thể hạn chế khả năng vay trong tương lai,
- Khó hoặc không thể vay thêm để mua bất động sản khác.
- Nếu vay và mua dưới tên công ty (Business Pty Ltd):
- Bảo toàn khả năng vay trong tương lai,
- Dễ mở rộng danh mục đầu tư, không ảnh hưởng đến hạn mức vay cá nhân.
“Rất nhiều nhà đầu tư Việt nghĩ rằng commercial là ‘lĩnh vực xa tầm tay’, nhưng thật ra nếu có chiến lược đúng, dòng tiền ổn định và đội ngũ tư vấn phù hợp, commercial có thể là bước ngoặt giúp bạn tăng tốc trên hành trình xây dựng tài sản,” anh Linh Phạm nhấn mạnh.
Mời quý vị nhấn vào audio để nghe toàn bộ bài phỏng vấn.
'Cơm áo gạo tiền' phát thanh hàng tuần vào mỗi tối thứ Ba trên SBS Radio. Tại đây, các chuyên gia về tài chánh, tiền bạc, hưu bổng, thuế vụ, đầu tư, cho vay... sẽ chia sẻ với quý vị phương thức chi tiêu thông minh, cách đầu tư hiệu quả, tư duy đúng đắn về tiền bạc, cũng như những khái niệm căn bản về tiền bạc. Đón nghe và cho chúng tôi biết chủ đề bạn quan tâm bằng cách gửi email về cho SBS: olivia.nguyen@sbs.com.au
Đồng hành cùng chúng tôi tại SBS Vietnamese Facebook & SBS Vietnamese Instagram, và cập nhật tin tức ở sbs.com.au/vietnamese
