世界上因水而兴旺的城市不胜枚举——威尼斯、悉尼达令港、旧金山渔人码头。而在墨尔本，紧邻市区的滨水区Docklands却成了一个例外。
根据ABS2021年人口普查数据，华裔居民是这里最大的群体，每五名住户中就有一位华人（22%），与老牌华人区博士山（28%）的比例相差无几。
但Docklands没能成为另一个“华人中心”，反而常年被冠以“鬼城”的称号。“发展不起来”、“没人气”的评论如影随形。
一个毗邻CBD的黄金水岸，为何落得如此尴尬的境地？
“工作日居民”
55岁的翻译员 Jenny Ye 的生活，或许提供了一个切面。
她是Docklands典型的“工作日居民”——工作日做“城里人”，周末做“农民”。
为了方便工作，她周一至周五住在Docklands的公寓里，周六则驱车两小时，回到Flowerdale的农场。
“我是2018年买的这个小公寓，”她说，“买的时候就想好，周末到农场去，过过农场的慢生活，平常星期一到星期五在城里，过过城里人的生活。”
她告诉SBS中文，据自己的观察，整栋楼的人口流动性较大，要么是短期租客，要么像她一样有多处住所，鲜少有长期住户。
“总体来说（人口）流动性还是挺强的，所以说这个地方为什么没有特别好的发展起来，也没有社区归属感，跟这个也是有特别大的原因的。”
澳大利亚统计局（ABS）2021年人口数据显示，Docklands约六成居民为租房者，自置业主不足三成。
此外，Docklands大量办公楼里的上班族也主要在工作日活跃，为当地带来了“工作日热闹、周末冷清”的潮汐式特征。
墨尔本市政府提供的数据显示，2025年第四季度，Docklands地区的工作日消费支出为1.4亿澳元，周末仅为5800万澳元——相差近1.5倍。
“如同一个‘鬼城’”
同样是Docklands老住户的还有插画师Steven Zhang。自2017年以来，他一直租住在这里。
“风景上面的话，毋庸置疑，Docklands我认为是整个墨尔本最好的地方，但在生活质量上面还是有些欠缺的。”
“到了晚上的时候，整个Docklands就如同一个‘鬼城’一样，你没有地方可去，没有地方可玩。”
“晚上也会有很多妖风，会让人感觉到我住在一个‘鬼屋’里面……你会听到呜呜的一种声音。”
RMIT大学环境与规划系名誉教授迈克尔·巴克斯顿（Michael Buxton）解释，有效的城市规划本可缓解风大的问题，但Docklands高楼林立的格局反而加剧了这一状况。
“如果设计得当，整个生活区本可以迎风而建，让居住环境更加舒适宜人。”
“但这些高层建筑实际上加剧了风力……因为风会从高层建筑上反弹下来，导致地面风力更大。所以在大风天，你几乎会被吹得站不稳。”
“只存在于构想之中”的城市
与澳大利亚很多地区不同，Docklands几乎全是高层公寓。ABS 2021年数据显示，当地高密度住宅占97.8%，甚至高于墨尔本市区（85.2%）。
鲜为人知的是，如今高楼林立的Docklands，最初的规划风格是“小欧洲”。
该区域面积约220公顷，曾是重工业港口。上世纪70年代港口功能衰退后，政府开始考虑对其进行整体改造。
上世纪80年代末至90年代初，维州 John Cain 政府曾提出一项雄心勃勃的规划——将Docklands打造为一个以低层建筑为主、融合居住、商业与公共空间的欧式风情社区。
“但这座城市从未真正建成，它只存在于构想之中，”巴克斯顿（Michael Buxton）说。他曾在维州政府城市规划部门就职。
随着政府换届，新上台的 Jeff Kennett 政府推翻了原方案，改变了开发模式——将Docklands划分为七个地块，由开发商主导各自建设。
巴克斯顿教授认为，这导致Docklands变成了一个“支离破碎”的地方。
他们（开发商）建的是对自己最有利、最赚钱的项目，而不一定符合公共利益或整体城市规划。迈克尔·巴克斯顿教授
“而这带来的最大问题是，公共服务极度匮乏，基础设施始终未能到位。没有学校，没有图书馆，公共交通非常不便利，也没有公园。总之，规划得非常糟糕。”
海外买房热：华裔人口十年翻两番
在澳大利亚海外买家购房热时期，Docklands的房市一度火热。
从业20年的墨尔本房产公司创始人Stephen Shen介绍，由于Docklands靠近港口，“聚水生财”的观念曾吸引了大量海外华人买家。
“从2008年到2018年这黄金十年，有大量的海外买家，来自中国、新加坡、马来西亚的客户，非常青睐Docklands，所以当时整个房地产市场被烘托起来，进行了大量的快速开发。”
ABS数据显示，2011至2021年间，Docklands有华裔背景的居民人数从1012大幅上涨至3413，成为该地区最大的群体，占总人口的22%。
墨尔本大学城市规划学者韩笋生教授指出，当时开发商的目标客户是投资者和租客，因此建造了大量小户型住宅，但与市场需求相比供大于求，导致新房快速贬值。
“一房、两房的公寓，还有一些studio，它适合一些年轻人，学生去住可以，单身住一段时间可以，但有多大的比例的人住？这是一个很大的问题。”
“你在2000年花九十万买一套公寓的话，到2004年去卖，大概只能卖七十五万……升值的潜力非常小，损失的可能性很大。”
商业活动低迷
Stephen Shen说，政府一直想把Docklands打造成悉尼的Darling Harbour，但规划不同导致两者发展截然相反。
“Darling Harbour是以商业为主、住宅为辅；Docklands正好相反，所以整体人气没有起来。”
他说，对于商家而言，入驻Docklands面临现实考量——租金不低，但客流有限。
“像Costco已经搬走了，（Melbourne Star）摩天轮自营运以来总是磕磕绊绊的，所以商业气氛还是没有那么浓。”
墨尔本市政府表示，截至2025年11月，Docklands商铺空置率约为14%，较2022年的28%有明显下降。
但在实际街头观察中，带有“招租”标识的店铺仍随处可见，有些甚至自疫情以来长期空置。
“最大的问题就是它房租并不便宜，但人气又少了很多，所以（商业投资）性价比目前来讲是低一些，”Stephen Shen说。
新面孔
在过去十几年间，政府开始补救这个“支离破碎”的海滨地区：建立了图书馆、公园、小学、购物中心，并把免费公共交通延伸至Docklands。
与此同时，墨尔本市政府表示，根据2026–27财年预算草案，将拨款120万澳元，用于在Docklands打造“小印度（Little India）”特色街区。
这一系列措施起到了一定作用。墨尔本市政府数据显示，该地区常住人口从2020年的约1.67万人，增长至2025年6月的约1.91万人，增幅接近15%。
来自上海的邱芳和丈夫是Docklands的新面孔之一。三个月前，他们搬进了新家。
她说，自己对这套房子几乎是一见钟情——一套一卧一书房的二手公寓，售价不到50万澳元，窗外是开阔的港湾景观。
“买房子的时候儿子带我看了好多房子，但是我都很犹豫……看到Docklands房子的时候，我就觉得我一定要买它，如果不买的话，就没有房子可以让我买了。”
“（这里）一眼望到大海，很舒服，而且很开阔，这就是我喜欢的地方。”
未来如何？
巴克斯顿教授感叹，Docklands本“可以成为澳大利亚最宜居的地方之一”，但早期规划的失败导致这一愿景落空。
“在最初做出了一系列错误决策之后，想要对城市进行再次改造是非常困难的……因为你永远无法重现最初的规划。”
韩笋生教授强调，盘活公共空间和调整住宅匹配度是发展Docklands的关键。
“要是能够把大量多余的小户型改造成比较适合家庭居住的三房或者四房，对提升整个Docklands的居住情况、以及提升烟火气会做一个非常正面的贡献。”
而对邱芳来说，Docklands的意义并不在于外界的评价。
“我活在当下，这个房子景观好，是我喜欢的，其他都是次要的。”
“我越来越喜欢这个地方……我希望它是我和我先生长住下去的地方。我跟我儿子说，我希望你以后也能搬到这里来，”她笑着说。
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