所謂的「實際利率」、即澳洲儲銀現金利率減去通脹率——目前數值已降至接近零，正悄悄刺激借貸活動，推動貸款額及樓價創新高。
而澳洲統計局周三公布數據顯示，截至 9 月的季度消費物價指數（CPI）上升3.2%，為一年多以來首次高於澳洲儲備銀行 2% 至 3% 的目標區間。
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投資公司Ginkgo Private的投資理財師曾耀韜（Max）向本台【寰宇金融】節目指出，目前可視為實質利率偏低的時期。
「實際利率過低、意味把資金存放在銀行，名義上雖有回報，但實際購買力下滑。同時，這種環境容易刺激投資與借貸意欲，樓價因而受到推動。」
Max認為，在此背景下，政府計劃於10月推出只需5%首期的安排，將令政府陷入兩難。「澳洲家庭負債比在全球屬高，通脹與生活成本俱高，家庭即時支出壓力沉重。」
「儲銀一方面希望減息以免壓垮家庭，但減息又會刺激樓市上升。若同時引入5%首期，效果與降息導向有牴觸。」
「這不可以說是開倒車，但確實亦幫不上忙。」
他指出，若任由現況發展，樓市確有泡沫化風險可見；他亦引用其他國家的列子，指：「他們在高增長、即使名義利率高但實質利率為零的環境下，亦曾出現類似情況。」
「加息的主要目標是把通脹拉回2%至3%的目標區間，而房價只是其中一部份因素。」
「目前通脹仍高於可控標準；若見通脹持續，儲銀料將會出手壓低。但澳洲家庭的家庭收入負債比已高達約188%，在高通脹環境下再加息，對普通家庭的財務壓力將會倍增。」
他並提到，息口以外，政府尚有宏觀審慎與監管工具可用。包括增加房貸壓力測試。「APRA已放風、指會有此考慮。」
「回看2014年至2019年，情況與現時類似：實質利率低、樓價增長強勁、儲銀顧慮加息會推倒樓市；當時 APRA 出手，收緊不少投資房貸審批。若在相近環境下再度出手，我並不意外。」
除此以外，APRA亦可限制投資性房貸比例、提高投資貸款審批門檻，並要求銀行增強風險管控，以與貨幣政策雙向配合，來調控過熱的樓市。
目前，在政府的首次置業計劃下，準買家都希望用到5%首期的，但政府若同時收緊壓力測試門檻，他們就未必能如願。
曾耀韜直言，他對該計劃有所保留的原因之一，是有關計劃仍然適用條件仍然太普遍。
「雖然不同地區設有價格上限，但未見更精準的政策導向。5%首期的構想本身不是壞事，但若以普遍、一刀切方式推行，或會推高房價，令真正需要入市的人反而更難入市。」
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