民调显示，三分之二受访者认同澳洲年轻人将永不可能负担如今高昂的房价，房价在3月微涨0.6%，结束连续十个月跌势，加之RBA加息节奏、建筑商倒闭潮等不确定因素，未来澳洲房价会怎么走？（点击收听本期播客解析）。
Resolve Political Monitor民调显示，在1609名受访者中有三分之二的人认同澳大利亚年轻人将永远不可能负担得起房子。
在那些尚未拥有住房的人中，63%的低收入者和54%的中等收入者认为他们将永远被排除在世界最昂贵的房地产市场之外。
自2005年以来，全澳四大银行所持有的抵押贷款已从3640亿澳元，即国内生产总值的25%，攀升至近1.6万亿澳元，即国内生产总值的70%。
在悉尼和墨尔本，在同一时期，房价中位数的涨幅攀升到通胀率的3.5倍、平均周收入增长率的2.5倍。
而据房地产数据分析机构CoreLogic本月公布的数据，尽管澳大利亚房价此前连续10个月下跌，但在3月份止跌微涨0.6%。
其中，悉尼房价上涨1.4%，墨尔本、珀斯和布里斯班紧随其后，房屋价格分别上涨0.6%、0.5%和0.1%。
通讯员魏睿昊认为：“3月份房价的小幅度上涨可能出乎了大多数人的预料，从实际增长势头来看，存在着一定可能性，即房地产在逐渐见底之后可能会重新稳住甚至未来重新上涨。”
他分析，3月悉尼领涨、墨尔本排第二，这符合以往的房价走势惯例，但由于仅有一个月的数据，房价短期走势无法下定论。
他补充说：“整个经济状况比较差、加息还没有完全结束再加上之前的加息对经济的影响、对个人家庭财政影响，包括对于很多人，固定房贷（利率）还没有完全出来、进入非常高的浮动房贷利率，意味着房地产市场承受一些短期压力的过程还没有完全结束，可能还需要有几个月。”
CoreLogic研究主管蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）表示，库存低、租赁市场极度紧张，以及海外移民带来的额外需求，推动了这些首府城市房价出现早于预期的回升。
魏睿昊说：“从更长期供求关系的角度来看，房地产也确实存在着止跌上涨的中期判断，而且这个情况可能是一个更长期的常态，而房地产的持续下跌可能更多的是短期的挑战。”
从供给端来看，建房审批的数字已经跌到了十年以前的水平，这是一个十年以来的低位。魏睿昊
“目前澳大利亚的人口数量和十年前的澳大利亚的人口数量或者人口基数也有比较大的差别，照理说建房审批或经济活动跟人口数量是成正比的，现在这个数字跌到十年前的低位，可以说是一个非常低的情况。”
据澳大利亚统计局在4月初发布的2月建筑审批和贷款数据，高密度房屋建筑批准在2月期间再次回落，下降了9.5%，新批准量现在处于十多年来的最低水平。
澳大利亚建筑商协会（Master Builders Australia）的首席经济学家谢恩·加勒特（Shane Garrett）说，尽管2月批准的新房数量增加了4.0%，其中独立屋建筑审批推动了这一改善（增长了11.3%），但早在大流行前开始，新的高密度住宅的产出一直处于低迷状态。
他说：“新供应量的不足导致了我们的租赁市场日益困难。目前，租金正在以十多年来最快的速度上涨。”
正如国家住房金融和投资公司（NHFIC）的新报告所显示的，住房建设产出不足只会放大住房负担能力方面的挑战。谢恩·加勒特 澳大利亚建筑商协会首席经济学家
而该协会的首席执行官沃恩（Denita Wawn）则表示，利率上升和新房建设销售下降正在削弱新房的供给。
“一个强大的建筑业是一个强大经济的基础。建筑活动和更广泛的经济健康之间密不可分的联系在目前的环境中再次显示出来。”
“为了实现更好的住房可负担性并跟上需求，需要改变我们现在和长期的做事方式。”
魏睿昊分析：“建筑业的在过去几年当中受到了不停的打断和影响，疫情期间的封城、市场紧张情绪，疫情恢复之后又看到了供应链出现了非常大的问题，目前来看原材料的供给问题正在明显好转，但是又出现了劳动力严重短缺的问题。”
“最近又有很多建筑商破产，本身会使一些在建项目进一步地拖延，这意味着在单位时间或在短期可见的未来，新建成房屋供给的数量还会少。”
“供给的不停减少对于房价来说会有向上的作用。”
与此同时，疫情之后澳大利亚人口增长正在快速恢复。
魏睿昊甚至将这种恢复的势头描述为“报复性的”，他说：“一个有意思的数据，今年2月份有14万国际学生抵达澳大利亚，那么去年同期有9万多——一下子增长了相当大的数字；更加有意思的是，今年2月份和2019年2月份比的话还是低20%，这意味着未来到2024年的时候还会有更多的留学生涌入。”
“这对通胀、对劳动力市场都是好事情，但是对房地产市场意味着更多人需要住房子。而澳大利亚房产的供给在过去几年始终处于一个比较低的位置，所以也不难理解，我们可以看到最近这段时间，澳大利亚的房租价格是飙涨，整个租金价格在过去这一两年当中出现了非常快速的增长。”
据CoreLogic发布的2023年第一季度租金报告，澳大利亚季度租金增长趋势在3月季度重新加速，全国租金指数从12月季度的2.0%上涨至2.5%，截至3月份的最近一年中，首府城市的租金涨幅达 10.1%，相当于每周额外增加52澳元或每年额外增加2727澳元。
从这个侧面也反映出房屋供给和需求之间的关系是失衡的，存在着比较严重的供不应求。魏睿昊
“未来的三到六个月过程中，货币政策对房地产价格的影响可能从一个负面的逐渐会转向正面，而更重要的还是供需关系的问题，只要澳大利亚人口增长恢复到正常水平而且维持一个比较稳定的快速增长的话，需求一定是持续增长，而我们现在面临的是供给的严重短缺，可能最起码会持续两到三年，在这个过程当中，一旦货币政策的环境发生变化，市场的信心恢复的话，那房地产场有可能会重新转入上涨。”
“所以我的观点是短期之内还有非常多的不确定性，但是从目前的实际供需关系来看，澳大利亚房地产尤其是住房的价格在未来六到十二个月的过程当中逐渐恢复正增长，是一个大概率的事件。”
（魏睿昊Julius Wei为SBS特约通讯员、澳大利亚经济和金融市场的分析人士，转载须经SBS许可；本文观点仅代表嘉宾观点，不能代替理财建议，不代表本台立场。）
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